深圳：以價(jià)換量需求回暖 前海入駐率大幅提升

    證券時(shí)報(bào)記者 唐維

    深圳寫字樓空置率較高的情況正在得到改善。

    來自世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，深圳寫字樓市場需求強(qiáng)勁，單季吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，達(dá)到53.7萬平方米。整體市場空置率實(shí)現(xiàn)了2.2個(gè)百分點(diǎn)的改善至18.7%。

    不過，當(dāng)前深圳寫字樓市場出租壓力大已成共識(shí)，新供應(yīng)的寫字樓多以較低價(jià)格吸引客戶，各區(qū)政府也對(duì)引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎(jiǎng)勵(lì)，樓齡較大的老舊寫字樓空置率情況仍不容樂觀。三季度全市租金平均價(jià)格為每月187.4元/平方米，較高峰時(shí)下降了兩至三成。如福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū)，兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓深業(yè)上城為例，其最新租金報(bào)價(jià)僅在180元~280元/平方米之間。

    TMT類企業(yè)位居需求榜首

    “我們的項(xiàng)目去年才入市，今年第三季度以來人氣較旺，目前出租率超過八成，公司已經(jīng)很滿意了。”寶安區(qū)西鄉(xiāng)一高檔寫字樓物業(yè)林經(jīng)理向記者表示，他們的寫字樓離地鐵口僅50米，周邊有較多農(nóng)民房，因通勤時(shí)間短、員工居住成本低，受到企業(yè)歡迎。

    談及入駐的企業(yè)，林經(jīng)理表示，西鄉(xiāng)的客戶主要是以制造業(yè)為主，尤其是近兩年比較景氣的行業(yè)。“有兩家做跨境電商的，都是租了幾層樓，還有幾家做電子煙的，租的面積也比較大。”

    疫情期間，寶安的部分跨境電商異軍突起，賺得盆滿缽滿，有了改善辦公環(huán)境的需求。寶安是全球電子煙的大本營，90%以上的電子煙產(chǎn)能集中在寶安，包括電子煙的龍頭企業(yè)麥克韋爾、悅刻等都位于此地，這里也成為了電子煙企業(yè)的聚集地。

    相比之下，科技企業(yè)更中意南山區(qū)的寫字樓。東莞一知名智能硬件企業(yè)今年將研發(fā)部門搬到了南山的后海片區(qū)，其負(fù)責(zé)人開玩笑說，“我們來這，就是為了挖人，你看旁邊有騰訊，有百度，有阿里，多方便下手啊。”這個(gè)片區(qū)也是深圳寫字樓租金最高的地方，有著“工位租金超過員工工資”的傳說。雖然相比于東莞，租金成本翻了幾倍，但企業(yè)覺得值。這里聚集了大量的高科技人才，他們找工作，只會(huì)在這個(gè)區(qū)域里挑，“即使在東莞開出高一倍的工資，也挖不動(dòng)，所以只能我們自己送上門來。”

    福田中心區(qū)則依然是金融類租戶的首選，這里匯集了全市近七成的持牌金融機(jī)構(gòu)，擁有深圳證券交易所、深圳銀保監(jiān)局、深圳證監(jiān)局等重要金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，業(yè)態(tài)豐富，功能完善，具有扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。此外，福田區(qū)公布了一系列支持金融發(fā)展的政策，如新落戶外資金融機(jī)構(gòu)在福田區(qū)租賃辦公室，按條件給予最高1000萬元/年的租金支持，連續(xù)支持3年，還有最高300萬元的裝修支持。對(duì)持牌金融機(jī)構(gòu)在福田區(qū)新購置自用辦公用房的，按實(shí)際購房價(jià)格10%，給予最高3000萬元的支持，分3年支付。

    從企業(yè)類型來看，TMT企業(yè)繼續(xù)位居深圳寫字樓需求榜首，占比達(dá)32.8%；金融業(yè)位居第二，占比24.6%?？萍计髽I(yè)需求的快速增長，是深圳寫字樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)分析顯示，2018年科技企業(yè)新租面積占比為27%，而2020年這一比例提升到了49%。

    前海入駐率大幅提升

    2020年末，前海片區(qū)的甲級(jí)寫字樓空置率超56%，曾引發(fā)市場熱議。不過這一現(xiàn)象，在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，前海板塊寫字樓在第三季度吸納量驚人，單季為整體市場貢獻(xiàn)了超三分之一的需求，并由此帶動(dòng)片區(qū)市場入駐率實(shí)現(xiàn)了10%以上的上升。其中，超五成需求來自科技行業(yè)，近兩成來自金融行業(yè)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，前海作為新開發(fā)片區(qū)，規(guī)格很高，建設(shè)和釋放比較集中，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)度較慢，這會(huì)導(dǎo)致在某一段時(shí)期的空置率比較高。目前隨著建設(shè)進(jìn)度的加快和相關(guān)規(guī)劃的調(diào)整，前海的空置率正逐漸降低。

    世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人吳洋表示，前海依然是特區(qū)中的特區(qū)，政策支持優(yōu)惠非常多。在前海注冊辦公地的企業(yè)能夠享受15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠，此外還有關(guān)于高端稀缺人才15%個(gè)人所得稅的優(yōu)惠，以及其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的支持。這是企業(yè)選擇前海的一個(gè)重要考量。“前海在2013年開始開發(fā)的時(shí)候，我們還覺得這里很荒涼，但短短四五年時(shí)間，就有很多寫字樓，樓宇品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有一些樓宇。”

    值得一提的是，就在前幾天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚辦公用房資金補(bǔ)貼辦法（征求意見稿）》剛剛結(jié)束意見征集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產(chǎn)業(yè)集聚度。

    《辦法》提出，經(jīng)前海管理局認(rèn)定的總部企業(yè)，每年按照每月60元/平方米給予租金扶持，連續(xù)扶持3個(gè)年度，每年最高不超過500萬元；《辦法》亦增加了金融企業(yè)總部扶持標(biāo)準(zhǔn)，最低檔次由300萬元增至500萬元，封頂由2500萬元增至5000萬元；港資總部企業(yè)的扶持標(biāo)準(zhǔn)由原來的按一般企業(yè)扶持標(biāo)準(zhǔn)的50%大幅調(diào)增至120%。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，未來前海的科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會(huì)迎來發(fā)展機(jī)遇，為擴(kuò)容后的前海聚集大量優(yōu)質(zhì)的人才和企業(yè)，從而中長期內(nèi)有效幫助前海甲級(jí)辦公樓加速去化。