深圳：以價換量需求回暖 前海入駐率大幅提升

    證券時報記者 唐維

    深圳寫字樓空置率較高的情況正在得到改善。

    來自世邦魏理仕的統(tǒng)計數據顯示，2021年第三季度，深圳寫字樓市場需求強勁，單季吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，達到53.7萬平方米。整體市場空置率實現(xiàn)了2.2個百分點的改善至18.7%。

    不過，當前深圳寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應的寫字樓多以較低價格吸引客戶，各區(qū)政府也對引入優(yōu)質企業(yè)提供獎勵，樓齡較大的老舊寫字樓空置率情況仍不容樂觀。三季度全市租金平均價格為每月187.4元/平方米，較高峰時下降了兩至三成。如福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應片區(qū)，兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以區(qū)域內甲級寫字樓深業(yè)上城為例，其最新租金報價僅在180元~280元/平方米之間。

    TMT類企業(yè)位居需求榜首

    “我們的項目去年才入市，今年第三季度以來人氣較旺，目前出租率超過八成，公司已經很滿意了。”寶安區(qū)西鄉(xiāng)一高檔寫字樓物業(yè)林經理向記者表示，他們的寫字樓離地鐵口僅50米，周邊有較多農民房，因通勤時間短、員工居住成本低，受到企業(yè)歡迎。

    談及入駐的企業(yè)，林經理表示，西鄉(xiāng)的客戶主要是以制造業(yè)為主，尤其是近兩年比較景氣的行業(yè)。“有兩家做跨境電商的，都是租了幾層樓，還有幾家做電子煙的，租的面積也比較大。”

    疫情期間，寶安的部分跨境電商異軍突起，賺得盆滿缽滿，有了改善辦公環(huán)境的需求。寶安是全球電子煙的大本營，90%以上的電子煙產能集中在寶安，包括電子煙的龍頭企業(yè)麥克韋爾、悅刻等都位于此地，這里也成為了電子煙企業(yè)的聚集地。

    相比之下，科技企業(yè)更中意南山區(qū)的寫字樓。東莞一知名智能硬件企業(yè)今年將研發(fā)部門搬到了南山的后海片區(qū)，其負責人開玩笑說，“我們來這，就是為了挖人，你看旁邊有騰訊，有百度，有阿里，多方便下手啊。”這個片區(qū)也是深圳寫字樓租金最高的地方，有著“工位租金超過員工工資”的傳說。雖然相比于東莞，租金成本翻了幾倍，但企業(yè)覺得值。這里聚集了大量的高科技人才，他們找工作，只會在這個區(qū)域里挑，“即使在東莞開出高一倍的工資，也挖不動，所以只能我們自己送上門來。”

    福田中心區(qū)則依然是金融類租戶的首選，這里匯集了全市近七成的持牌金融機構，擁有深圳證券交易所、深圳銀保監(jiān)局、深圳證監(jiān)局等重要金融監(jiān)管機構，業(yè)態(tài)豐富，功能完善，具有扎實的產業(yè)基礎。此外，福田區(qū)公布了一系列支持金融發(fā)展的政策，如新落戶外資金融機構在福田區(qū)租賃辦公室，按條件給予最高1000萬元/年的租金支持，連續(xù)支持3年，還有最高300萬元的裝修支持。對持牌金融機構在福田區(qū)新購置自用辦公用房的，按實際購房價格10%，給予最高3000萬元的支持，分3年支付。

    從企業(yè)類型來看，TMT企業(yè)繼續(xù)位居深圳寫字樓需求榜首，占比達32.8%；金融業(yè)位居第二，占比24.6%?？萍计髽I(yè)需求的快速增長，是深圳寫字樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統(tǒng)計分析顯示，2018年科技企業(yè)新租面積占比為27%，而2020年這一比例提升到了49%。

    前海入駐率大幅提升

    2020年末，前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率超56%，曾引發(fā)市場熱議。不過這一現(xiàn)象，在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的數據顯示，前海板塊寫字樓在第三季度吸納量驚人，單季為整體市場貢獻了超三分之一的需求，并由此帶動片區(qū)市場入駐率實現(xiàn)了10%以上的上升。其中，超五成需求來自科技行業(yè)，近兩成來自金融行業(yè)。

    業(yè)內人士表示，前海作為新開發(fā)片區(qū)，規(guī)格很高，建設和釋放比較集中，配套設施建設進度較慢，這會導致在某一段時期的空置率比較高。目前隨著建設進度的加快和相關規(guī)劃的調整，前海的空置率正逐漸降低。

    世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部負責人吳洋表示，前海依然是特區(qū)中的特區(qū)，政策支持優(yōu)惠非常多。在前海注冊辦公地的企業(yè)能夠享受15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠，此外還有關于高端稀缺人才15%個人所得稅的優(yōu)惠，以及其他產業(yè)創(chuàng)新業(yè)務上的支持。這是企業(yè)選擇前海的一個重要考量。“前海在2013年開始開發(fā)的時候，我們還覺得這里很荒涼，但短短四五年時間，就有很多寫字樓，樓宇品質遠遠高于現(xiàn)有一些樓宇。”

    值得一提的是，就在前幾天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)促進產業(yè)集聚辦公用房資金補貼辦法（征求意見稿）》剛剛結束意見征集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產業(yè)集聚度。

    《辦法》提出，經前海管理局認定的總部企業(yè)，每年按照每月60元/平方米給予租金扶持，連續(xù)扶持3個年度，每年最高不超過500萬元；《辦法》亦增加了金融企業(yè)總部扶持標準，最低檔次由300萬元增至500萬元，封頂由2500萬元增至5000萬元；港資總部企業(yè)的扶持標準由原來的按一般企業(yè)扶持標準的50%大幅調增至120%。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，未來前海的科技、金融、專業(yè)服務等行業(yè)將會迎來發(fā)展機遇，為擴容后的前海聚集大量優(yōu)質的人才和企業(yè)，從而中長期內有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。