求解高房價難題 深圳實施大規(guī)模住房建設(shè)計劃

    深圳住房緊張的局面或?qū)⒏挠^。

    5月15日，深圳市第七屆人民代表大會第一次會議開幕，深圳市代市長覃偉中代表深圳市人民政府，向大會作政府工作報告。報告提出深圳將實施大規(guī)模住房建設(shè)計劃，今年供應(yīng)居住用地不低于3.6平方公里，新開工住房面積1500萬平方米以上；建設(shè)籌集公共住房8萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。

    深圳地少人多，5月17日，深圳市統(tǒng)計局正式發(fā)布深圳市第七次全國人口普查公報。普查結(jié)果顯示，深圳市常住人口（含深汕特別合作區(qū)，下同）1756.01萬人，與2010年的第六次全國人口普查的1042.40萬人相比，增加713.61萬人，增長68.46%，年均增長5.35%。

    在人口維持較快增長的背景下，深圳過去居住用地供應(yīng)常年處于較低水平。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，在“十三五”期間，深圳居住土地供應(yīng)總量僅不足1000公頃，遠(yuǎn)落后于北京上海廣州等其他一線城市，供需格局極不平衡一定程度上也將深圳房價推至高點(diǎn)。

    隨著大規(guī)模住房建設(shè)計劃的實施，深圳的供需格局將會如何改變？深圳的高房價會否得到平抑？

    居住用地放量

    深圳的住房問題其實早就受到官方的重視。2018年6月，深圳曾發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》征求意見稿，這一舉措被稱為“二次房改”。

    上述意見稿指出，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，占60%左右。

    隨著“二次房改”的推進(jìn)，深圳近年來居住用地供應(yīng)開始放量。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

    而根據(jù)廣東省自然資源廳發(fā)布的《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（簡稱《供應(yīng)計劃》），深圳的居住用地供應(yīng)還將進(jìn)一步提升。根據(jù)《供應(yīng)計劃》，2021年，深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃。其中包含居住用地363.3公頃，產(chǎn)業(yè)用地171.4公頃，民生設(shè)施用地543公頃，商服用地52.3公頃。

    《供應(yīng)計劃》顯示，今年深圳計劃供應(yīng)居住用地363.3公頃，占計劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%；計劃供應(yīng)商品住房用地149.3公頃，將集中分三批次供應(yīng)。此外，還將擴(kuò)大租賃住房供給，從土地使用源頭確保租賃住房用地需求。計劃供應(yīng)租賃住房用地不少于37公頃，占居住用地比例超過10%。

    在保證居住用地供應(yīng)上，深圳的動作十分積極，過去在土地供應(yīng)上的結(jié)構(gòu)性問題也得到了改變。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局近期先后發(fā)布的多個片區(qū)法定圖則規(guī)劃調(diào)整通告，今年深圳已經(jīng)累計將13宗商服用地或產(chǎn)業(yè)用地，變更為居住用地和教育等公配用地。

    除了在土地供應(yīng)上發(fā)力之外，政府工作報告還提出今年深圳將建設(shè)籌集公共住房8萬套，供應(yīng)3.5萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。

    未來五年，深圳已明確將加速推進(jìn)“住有宜居”，進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大居住用地供應(yīng)，減少商服體量，進(jìn)而確保新一輪“房改”目標(biāo)的實現(xiàn)。

    破局高房價？

    近幾年來，深圳的高房價增大了人才落戶的壓力，也讓一部分實業(yè)不得不向周邊城市外溢。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)觀測，2020年全年，深圳的二手房均價漲幅達(dá)到32.9%。

    2021年4月，中國人民銀行官方微信發(fā)布工作論文也點(diǎn)名深圳，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)靠的是年輕人，但其多半沒錢。一個城市房價太高，把他們都逼走了，何談創(chuàng)新。這有可能成為限制深圳長遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。

    這種局面之下，深圳今年以來在住房調(diào)控上出臺了多條嚴(yán)厲的政策。今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，同時發(fā)布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格。

    在二手住房成交參考價格出臺后，深圳多家銀行也迅速行動，正式發(fā)文將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

    這一政策對市場的影響立竿見影，深圳的二手房交易由此降至冰點(diǎn)。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2021年4月深圳二手房成交為4877套，環(huán)比3月減少了28.2%，成交面積為440122平方米，環(huán)比3月減少23.3%。

    根據(jù)2021年5月17日國家統(tǒng)計局公布的2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳一手房環(huán)比漲幅0.5%，二手房與上月持平，二者同比漲幅分別為3.9%和12.9%。

    從短期數(shù)據(jù)來看，深圳的房價的確在一定程度上已經(jīng)平穩(wěn)，沒有上漲的勢頭。那么，在深圳大規(guī)模住房建設(shè)計劃，以及預(yù)計嚴(yán)厲的調(diào)控政策并行之下，深圳長期被詬病的高房價局面能夠得到多大程度的緩解？

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，實施大規(guī)模住房建設(shè)計劃對深圳積極作用是公共住房的供應(yīng)比例會大幅度增加，有利于緩解年輕人新市民新就業(yè)大學(xué)生的住房的困難程度，住房保障和住房市場這兩個體系更加平衡一些。

    不過，李宇嘉也有疑慮，“會不會抑制房價呢？很難講。因為深圳新增的公共住房供應(yīng)，還得靠市場的商品房來配建，也就是說是由開發(fā)商買單，是必須通過商品房市場來給保障房、人才房買單。在這個情況下，房價可能并不一定會得到控制，國際上，中國香港、新加坡這些地方的住房保障做得也不錯，但商品房價格也非常高。”