多城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)生“爆雷”事件

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》。業(yè)內(nèi)分析指出，此次發(fā)布的文件標(biāo)志著住房租賃政策更加細(xì)化，成為住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件。

    值得一提的是，此次住建部發(fā)布住房租賃條例，恰處于當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)波動(dòng)較大的階段。8月份以來(lái)，杭州、上海、成都等地連續(xù)發(fā)生長(zhǎng)租公寓“爆雷”、“跑路”事件。這些依靠“高收低租、長(zhǎng)收短付”實(shí)現(xiàn)迅猛擴(kuò)張的長(zhǎng)租品牌一旦遭遇資金危機(jī)，不僅加劇了行業(yè)洗牌，也令數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房東和租客權(quán)益受損。

    長(zhǎng)租“爆雷”事件加劇行業(yè)洗牌

    今年下半年，杭州市成為長(zhǎng)租公寓發(fā)生“爆雷”事件的重災(zāi)區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，先后有友客、巣客、沃客等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)陸續(xù)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善陷入危機(jī)，企業(yè)資金鏈斷裂后“人去樓空”，超過(guò)上萬(wàn)名房東和租客利益受損，且維權(quán)無(wú)門(mén)。

    8月27日，杭州的友客率先發(fā)生“爆雷”事件。有人剛交了房租，中介就拿錢(qián)跑路了。此后，友客布局的其他幾個(gè)城市被迅速波及。例如，友客近幾個(gè)月內(nèi)在寧波擴(kuò)張了4家分公司，最短的開(kāi)業(yè)僅僅10天，也發(fā)生了跑路事件。有的租客一次性付了一年租金，才入住了4個(gè)月，中介人去樓空，損失3萬(wàn)多。

    隨后的29日，杭州巢客公寓也發(fā)生跑路事件。企業(yè)資金鏈斷裂后，巢客總部的辦公場(chǎng)所旋即“人去樓空”。

    與此同時(shí)，一些龍頭房企的住宅租賃業(yè)務(wù)反而在上半年逆市當(dāng)中逐漸步入正軌。截至8月31日，上市房企2020年中期業(yè)績(jī)披露結(jié)束，多家企業(yè)公布了租賃業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)狀況。針對(duì)規(guī)模房企而言，住宅租賃業(yè)務(wù)正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

    萬(wàn)科地產(chǎn)的半年報(bào)顯示，在租賃住宅業(yè)務(wù)方面，上半年萬(wàn)科已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目的出租率為93.7%。截至上半年末，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入10.5億元。此外，龍湖地產(chǎn)披露，租賃住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，并且助力上半年實(shí)現(xiàn)盈利整體增長(zhǎng)。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，上半年末龍湖租賃住房實(shí)現(xiàn)租金收入7.3億元，同比增長(zhǎng)63%，開(kāi)業(yè)6月以上租賃住房的出租率為89%。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，傳統(tǒng)住房租賃需求端痛點(diǎn)頻出。例如房源信息虛假較多、部分租金定價(jià)不透明、硬件設(shè)施不透明等，整體租客體驗(yàn)不好。因此長(zhǎng)租公寓得以應(yīng)運(yùn)而生，并且近年來(lái)深受年輕群體歡迎，因?yàn)槟軌蚪鉀Q傳統(tǒng)住房租賃痛點(diǎn)，如信息真實(shí)、價(jià)格透明等，同時(shí)有效改善了租客的居住體驗(yàn)。

    近日，在億翰智庫(kù)舉辦的“2020中國(guó)租賃住宅企業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)”上，協(xié)信資產(chǎn)管理公司白領(lǐng)公寓COO張繼峰認(rèn)為，隨著行業(yè)洗牌日漸加劇，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新思變，緊跟變革搶先布局，建立完善的產(chǎn)品矩陣，應(yīng)對(duì)多元化的市場(chǎng)需求。

    租賃市場(chǎng)監(jiān)管邁向制度化和常態(tài)化

    近一個(gè)月來(lái)，為了保障住房租賃市場(chǎng)整合的有序推進(jìn)，多個(gè)地方政府陸續(xù)出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策。

    9月4日，武漢市住房保障房管局發(fā)布《武漢市住房租賃企業(yè)信用監(jiān)管辦法》。該辦法提出，建立住房租賃企業(yè)信用管理體系能有效推動(dòng)機(jī)構(gòu)規(guī)范化發(fā)展，維護(hù)行業(yè)乃至公共利益。政策中明確了針對(duì)武漢市企業(yè)信用信息的加減分標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。

    8月31日，成都市住建局表示將開(kāi)展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作；9月1日，合肥市多部門(mén)聯(lián)合發(fā)出住房租賃市場(chǎng)消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)提示，建議租客謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、防范住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、使用合同示范文本、留存證據(jù)，及時(shí)投訴。

    除此之外，西安、上海、廣州、?？诘鹊匾苍诮贞懤m(xù)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)規(guī)范性政策。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，伴隨著我國(guó)住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)參與主體的種類和數(shù)量不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過(guò)去只針對(duì)房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

    貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉分析指出，長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一系列問(wèn)題事件。尤其是近段時(shí)間以來(lái)，部分經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問(wèn)題頻繁發(fā)生，影響了租客和房東的權(quán)益。

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿，進(jìn)一步從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等多方面對(duì)租賃市場(chǎng)的秩序進(jìn)行規(guī)范。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該條例對(duì)租賃行業(yè)發(fā)展的意義重大。

    “住建部發(fā)布的文件從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管等方面對(duì)租賃市場(chǎng)的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度化。”黃卉表示。

    此前針對(duì)住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)較少，未按照住房租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)的特點(diǎn)和規(guī)律進(jìn)行監(jiān)管。例如，在杭州發(fā)生的多起長(zhǎng)租“爆雷”事件當(dāng)中，遭受群益損害的房東和租客雙雙感到“維權(quán)難”。房東租出了房子但是租金被長(zhǎng)租企業(yè)卷走跑路，租客付了房租卻因?yàn)橹薪榕苈愤€要面臨被房東“掃地出門(mén)”的風(fēng)險(xiǎn)。

    住建部此次《租賃條例》的發(fā)布，進(jìn)一步明確了針對(duì)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，能進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)主體合法經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。此外，也加強(qiáng)了對(duì)于行業(yè)準(zhǔn)入企業(yè)的監(jiān)管，建立租賃機(jī)構(gòu)登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎(jiǎng)懲措施，明確了市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線”。

    “尤其是，明確了對(duì)于違法違規(guī)的市場(chǎng)主體的懲戒措施，旨在有效維護(hù)住房租賃市場(chǎng)中各個(gè)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)市場(chǎng)良性進(jìn)化。”黃卉認(rèn)為，這些措施都有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。

    “高收低租”擴(kuò)張模式難以為繼

    8月31日，貝殼研究院發(fā)布的全國(guó)租賃市場(chǎng)月度數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)成交量小幅下降。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下降3.3%。從租金指數(shù)來(lái)看，重點(diǎn)城市租賃均價(jià)仍保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，8月重點(diǎn)十八城平均月租金為95.5元/平方米，環(huán)比上漲0.4%，同比下降5.6%。

    從主要城市來(lái)看，北京、武漢、天津、南京、和廊坊五個(gè)城市租賃成交量環(huán)比上漲，其余13個(gè)城市成交量均呈現(xiàn)不同程度的下降。北京、南京和廊坊環(huán)比上漲超過(guò)10%，原因是市場(chǎng)恢復(fù)以及畢業(yè)季的需求持續(xù)釋放。上海、廣州、重慶、青島、大連和長(zhǎng)沙8月成交量環(huán)比下降超過(guò)10%。

    貝殼方面預(yù)計(jì)。9月份全國(guó)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)回歸常態(tài)化水平。“由于租賃旺季及畢業(yè)季所帶來(lái)的需求已經(jīng)逐步釋放，疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊逐步減弱，9月份租賃市場(chǎng)熱度可能回落。”

    盡管截至目前租賃市場(chǎng)尚未完全回歸正常，但是發(fā)生“爆雷”事件的幾家長(zhǎng)租企業(yè)普遍采用“高收低租、長(zhǎng)收短付”的模式在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。例如，友客在一年時(shí)間內(nèi)從杭州擴(kuò)張到了寧波、廣州、成都等城市，巢客也擴(kuò)張到了武漢、合肥、成都等城市。

    以杭州幾家長(zhǎng)租企業(yè)為例，這些長(zhǎng)租公寓成立的時(shí)間普遍只有一年左右，然后以4000元/月左右的租金從房東手中租來(lái)房子，再以大約2000元/月的價(jià)格出租給租客。長(zhǎng)租公司一次性收取租客半年到一年的租金，外加一到兩個(gè)月的押金，然后按月向房東支付房租。

    一旦長(zhǎng)租公司資金鏈斷裂，將無(wú)法按月向房東支付租金，同時(shí)已經(jīng)收取租客的租金部分也無(wú)法退還給租客，“爆雷”成為必然事件。

    地產(chǎn)城方總經(jīng)理鄭華表示，對(duì)于住房租賃行業(yè)而言，要鎖定長(zhǎng)期收入且確保長(zhǎng)期收益，核心是要建立一個(gè)長(zhǎng)期有效的管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。例如，通過(guò)長(zhǎng)期租約管理：一手房源一手客源，做好資產(chǎn)服務(wù)和客戶服務(wù)，提供雙方多元化的運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)生態(tài)雙升級(jí)。

    張繼峰表示，后疫情時(shí)代長(zhǎng)租行業(yè)投資收益下降，消費(fèi)降級(jí)，企業(yè)現(xiàn)金流愈發(fā)重要。為了提升公寓產(chǎn)出效益，企業(yè)應(yīng)該增加科研投入，以專業(yè)性的市場(chǎng)定位和研判建立合理的租賃模式和產(chǎn)品，以迎接更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。