存量房貸利率轉(zhuǎn)換倒計(jì)時(shí) 專家建議從兩個(gè)維度考量

    本報(bào)記者 杜雨萌

    隨著7月20日LPR報(bào)價(jià)出爐，8月底前房貸是選固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，成為非公積金貸款的“房貸一族”需要做出抉擇的一道題。

    “從購(gòu)房者角度出發(fā)，關(guān)于購(gòu)房貸款是否要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR動(dòng)態(tài)利率，最核心的因素就是動(dòng)態(tài)和靜態(tài)利率孰輕孰重的問(wèn)題。”昆侖資產(chǎn)管理中心首席宏觀研究員張瑋在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房貸款不同于一般的消費(fèi)貸，屬于長(zhǎng)期貸款，多數(shù)都是20年至30年的償付期。所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，緊盯住眼前的利率變化是不夠的，應(yīng)該從中長(zhǎng)期角度出發(fā)，考慮利率長(zhǎng)期變化趨勢(shì)。

    據(jù)央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)顯示，目前5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)“原地踏步”態(tài)勢(shì)。整體上看，自去年8月份LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，在截至目前的12次報(bào)價(jià)中，5年期以上LPR共下降3次，累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)。

    LPR利率的變動(dòng)情況，無(wú)疑直接關(guān)乎購(gòu)房者的月供增減。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，假定購(gòu)房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價(jià)日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續(xù)當(dāng)前的4.65%水平，那么按照100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息計(jì)算，購(gòu)房者每個(gè)月的房貸月供將減少約90元。整體上看，LPR利率每降低5個(gè)基點(diǎn)，購(gòu)房者月供可減少約30元，合計(jì)30年將減少房貸利息約10800元。

    鑒于購(gòu)房貸款的償付期較長(zhǎng)，所以購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不僅要考慮當(dāng)下，更要著眼于未來(lái)。部分接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的購(gòu)房者稱，目前看上去LPR浮動(dòng)利率似乎更省錢(qián)。

    比如家住北京市豐臺(tái)區(qū)角門(mén)東附近的王女士，就在今年3月份存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作啟動(dòng)后，于4月初將固定利率轉(zhuǎn)換成了LPR浮動(dòng)利率，并且她原有的固定利率還是基準(zhǔn)利率的八三折。

    “選擇轉(zhuǎn)成LPR浮動(dòng)利率，主要是因?yàn)槲依瞎A(yù)期未來(lái)利率下行的概率更大，所以換成LPR肯定要合適一些。”王女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，不只是她，她的妹妹以及身邊多位同事，目前也都陸陸續(xù)續(xù)地將原有固定利率轉(zhuǎn)成了LPR浮動(dòng)利率。

    但王女士也表示，選擇LPR浮動(dòng)利率，是預(yù)計(jì)近幾年LPR利率還會(huì)下行，同時(shí)也是預(yù)計(jì)在未來(lái)十幾年或二十幾年的貸款期限內(nèi)，LPR利率不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的情況。

    而相較于王女士這樣的“積極型風(fēng)險(xiǎn)投資者”來(lái)說(shuō)，也有一些享受了此前利率折扣的購(gòu)房者表態(tài)稱，穩(wěn)妥點(diǎn)沒(méi)壞處。

    家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的紀(jì)女士就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然短期看LPR利率走低的可能性會(huì)更高，但這主要是近兩年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所致，如果未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)，LPR浮動(dòng)利率也存在上漲可能。所以從個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，與浮動(dòng)利率相比會(huì)更看好固定折扣利率，相當(dāng)于提前鎖定了未來(lái)的房貸利率，風(fēng)險(xiǎn)要小一些。

    張瑋分析稱，當(dāng)前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的是周期性經(jīng)濟(jì)下行以及疫情所致的雙重影響，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了一定程度的沖擊，這也是今年以來(lái)LPR連續(xù)下調(diào)的直接原因。而在政策節(jié)奏上，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，要進(jìn)一步通過(guò)引導(dǎo)貸款利率和債券利率下行等政策，推動(dòng)金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬(wàn)億元。隨后央行方面進(jìn)一步表示，在這1.5萬(wàn)億元的讓利中，通過(guò)利率下行實(shí)現(xiàn)金融市場(chǎng)或金融體系對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的讓利規(guī)模約9300億元，包括債券利率、再貸款、再貼現(xiàn)利率等。這可以理解為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大時(shí)，需要包括銀行在內(nèi)的金融系統(tǒng)將一部分利潤(rùn)讓渡給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但其實(shí)這種“讓渡”在某種程度上帶有“借”的成分。所以，通過(guò)調(diào)低LPR貸款利率來(lái)實(shí)現(xiàn)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的讓利，更多屬于短期行為，而考慮到房貸屬于中長(zhǎng)期貸款，不排除購(gòu)房者在還房貸的后半階段迎來(lái)經(jīng)濟(jì)上行周期的可能，由此引發(fā)LPR利率隨之上漲。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，整體上看，對(duì)于存量購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率，主要應(yīng)從兩個(gè)維度進(jìn)行考量：一是對(duì)于未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可接受程度，即為風(fēng)險(xiǎn)冒進(jìn)型還是風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健型；二是考慮貸款本身的剩余還款期限。如果剩余時(shí)間較短，相對(duì)來(lái)說(shuō)LPR浮動(dòng)利率會(huì)更適合。此外，對(duì)于前期房貸利率為上浮型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇LPR浮動(dòng)利率同樣會(huì)更有優(yōu)勢(shì)一些。