專家：“舊改”可能成平衡“房住不炒”與穩(wěn)增長(zhǎng)的新思路

    本報(bào)記者 朱寶琛

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1—2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)此，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊表示，從需求上看，商品房銷售面積同比下降26.3%，降幅比1月份—2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額下降24.7%，降幅比1月份—2月份收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)，主要由于疫情后期部分地產(chǎn)商進(jìn)行銷售優(yōu)惠，商品房銷售逐步回暖。但居民中長(zhǎng)期貸款占比仍低于去年同期，表明當(dāng)前地產(chǎn)消費(fèi)尚未完全回暖，居民實(shí)地看房買房情況有待回升。

    從資金來源方面看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降13.8%，降幅比1月份—2月份收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)企業(yè)融資條件逐步好轉(zhuǎn)，或與因城施策的地產(chǎn)調(diào)控措施邊際放松有關(guān)。

    “雖然近期財(cái)政部再次強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)債投向不得用于土地收儲(chǔ)及房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，但將老舊小區(qū)改造納入專項(xiàng)債范疇，表明政策層對(duì)于地產(chǎn)監(jiān)管的基調(diào)并未動(dòng)搖，‘舊改’可能成為平衡房住不炒與穩(wěn)增長(zhǎng)的一個(gè)新思路。”章俊說。

    “宏觀政策逆向調(diào)節(jié)加大，房地產(chǎn)行業(yè)料保持韌性。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，近期定調(diào)政策紓困、加碼“穩(wěn)增長(zhǎng)”，財(cái)政和土地政策響應(yīng)積極，貨幣政策提供流動(dòng)性支持。隨著土地供給逐步增加、企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)開工復(fù)產(chǎn)向“常態(tài)化”靠攏，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回升，投資反彈，價(jià)格可控。

    交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，隨著疫情得到控制并逐步穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)正處于對(duì)外控輸入、對(duì)內(nèi)控反彈的過渡階段，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊趨于緩和。各地在“三穩(wěn)”框架下繼續(xù)出臺(tái)放松政策，房地產(chǎn)行業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。預(yù)計(jì)二季度商品房推盤提升，市場(chǎng)成交繼續(xù)修復(fù)，銷售面積和銷售額跌幅收窄。

    值得關(guān)注的是，1-3月份，商品房銷售面積2.2億平方米，銷售額2萬億元，同比分別下降26.3%和24.7%，降幅比1-2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)和11.2個(gè)百分點(diǎn)。3月單月全國(guó)商品房銷售面積1.35億平方米，約為去年同期的86%。

    “恒大、萬科、碧桂園3月份保持了銷售優(yōu)勢(shì)，一季度累計(jì)銷售金額均超千億元，遙遙領(lǐng)先其他TOP50房企，頭部效應(yīng)凸顯。”夏丹說。

    日前，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》和國(guó)家發(fā)改委《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》兩個(gè)重磅文件對(duì)外發(fā)布。

    “兩個(gè)文件有四個(gè)亮點(diǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)。”夏丹說，一是加快放寬城鎮(zhèn)落戶限制，與去年底中辦國(guó)辦意見相呼應(yīng)并更進(jìn)一步。在人口流動(dòng)和人才引進(jìn)過程中，將自然衍生出新增住房需求。

    二是加快建設(shè)重點(diǎn)城市群和都市圈同城化，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加，將派生出周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)。

    三是加快推進(jìn)城市更新，包括改造一批老舊小區(qū)、改造一批老舊廠區(qū)、改造一批老舊街區(qū)、改造一批城中村。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，舊改項(xiàng)目將成為棚改退坡后一種替代。

    四是促進(jìn)土地要素市場(chǎng)化配置，“人地錢掛鉤”以需求定供給，將有利于增加核心城市土地供應(yīng)，緩解房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。

（編輯 孫倩）