房貸利率今“換錨” 實(shí)際利率變動(dòng)有限

    根據(jù)央行此前公告，自今日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

    雖然商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR，但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房貸利率“換錨”對(duì)實(shí)際利率水平影響不大。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

    實(shí)際上，自央行宣布房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)新政以來(lái)，各大銀行就在進(jìn)行系統(tǒng)切換、合同文本調(diào)整等方面的準(zhǔn)備，個(gè)別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價(jià)方式。如9月初起招商銀行在深圳地區(qū)的部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR4.85%基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。

    另?yè)?jù)了解，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng)；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR加105個(gè)基點(diǎn)，較原有的二套房利率水平有所上浮。

    9月20日公布的最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.85%，與上一次持平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的個(gè)人住房貸款利率政策從今日開(kāi)始執(zhí)行，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房抵押貸款等中長(zhǎng)期貸款利率的定價(jià)參考，維持5年期以上LPR報(bào)價(jià)不變也體現(xiàn)了此前央行提出的“房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降”，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路一致。

    不過(guò)由于房地產(chǎn)政策執(zhí)行“因城施策”，對(duì)于不同城市的實(shí)際影響會(huì)有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。今日起在上海新發(fā)放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。

    此外，按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)，即借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年，每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。不過(guò)，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價(jià)基準(zhǔn)部分，對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。