優(yōu)化計(jì)容規(guī)則提高得房率或成趨勢(shì)

    本報(bào)記者 張薌逸

    住房銷售“取消公攤”成為近期市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。近日，張家口、衡陽(yáng)兩地發(fā)布有關(guān)政策，明確逐步推進(jìn)“取消公攤”、商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

    在推進(jìn)“好房子”建設(shè)的背景下，已有多地推出包括“取消公攤”、優(yōu)化計(jì)容規(guī)則在內(nèi)的各類舉措，提高新建商品房實(shí)際得房率，增加住戶實(shí)際居住面積。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，明確商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益，提高實(shí)際得房率的一系列新規(guī)能讓購(gòu)房者得到實(shí)惠。

    12月17日，張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

    “‘取消公攤’的準(zhǔn)確含義是指在住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤，或者說商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，并不是要取消電梯井、公共門廳、過道等公攤建筑形態(tài)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“取消公攤”后小區(qū)的房屋建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)本身還是要繼續(xù)做好公攤部分的建設(shè)，只是將后續(xù)房屋買賣過程中的計(jì)算方式調(diào)整為計(jì)算房屋套內(nèi)面積。

    衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等3部門近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》明確，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價(jià)銷售。

    除張家口、衡陽(yáng)于近期提出“取消公攤”外，肇慶、湘潭也分別于5月份、9月份印發(fā)有關(guān)通知，優(yōu)化住房銷售方式，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

    還有地區(qū)通過調(diào)整計(jì)容規(guī)則的方式，提高商品房的實(shí)際得房率。

    為打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)活力，杭州市規(guī)劃和自然資源局12月12日印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》提出，“位于用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計(jì)算”等多條計(jì)算規(guī)則。

    也有一線城市對(duì)計(jì)容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，有效提高得房率。2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》增加了“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容，并把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容面積”，減少了住宅的公攤面積，從而提高實(shí)際得房率。

    李宇嘉表示，計(jì)價(jià)方式的改變和房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整都是對(duì)房地產(chǎn)供給管理的重要政策創(chuàng)新，能提高住房管理的精細(xì)化水平、信息透明度，也能提高業(yè)主福利。

    “‘取消公攤’等舉措符合‘好房子’建設(shè)的總體要求。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“好房子”建設(shè)有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”。對(duì)于購(gòu)房者來說，所購(gòu)即所得、戶型不縮水、交易公開透明，能切實(shí)提高得房率，就是“舒適”的重要體現(xiàn)。

    李宇嘉也認(rèn)為，此前公攤面積計(jì)算在透明度方面存在一定問題，商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售能讓購(gòu)房者“消費(fèi)得明明白白”，杜絕開發(fā)商將部分不應(yīng)該計(jì)入公攤的面積計(jì)入公攤，能夠保障購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。

    談及有關(guān)舉措對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對(duì)于提升購(gòu)房信心將發(fā)揮積極作用，有助于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢(shì)，是各地2025年可以積極把握的政策工具之一。

    李宇嘉建議，未來地方監(jiān)管部門應(yīng)進(jìn)一步明確什么是公攤，計(jì)入公攤的規(guī)則等等，減少住房消費(fèi)中的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。

    “各地要切實(shí)推進(jìn)調(diào)整計(jì)價(jià)方式等工作，防范其變?yōu)榉科箜?xiàng)目營(yíng)銷的噱頭，要真正確保政策效應(yīng)的積極釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，2025年各地要立足高品質(zhì)住宅建設(shè)，持續(xù)優(yōu)化建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。