深圳辦公樓新增租賃需求增長動力不足致租金環(huán)比下跌 餐飲業(yè)態(tài)成交強勁促零售租金企穩(wěn)

    本報記者 王鏡茹

    2023年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢。盡管新增供應(yīng)放緩，購置自用需求保持相對平穩(wěn)，但由于整體租賃需求增長動能不足，二季度深圳辦公樓市場空置率保持相對高位，租金水平環(huán)比跌幅高于一季度。與此同時，餐飲業(yè)態(tài)因消費需求大幅釋放，租賃成交數(shù)量占上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場租賃成交數(shù)量的近四成，市場租金止跌。頭部跨境電商推動華南非保稅物流倉儲市場去化，但部分城市受到上半年新增供應(yīng)沖擊，非保稅市場空置率有所上揚。深圳房地產(chǎn)投資市場總交易額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。

    仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“上半年，深圳經(jīng)濟(jì)向?qū)嵪蚋呲厔菝黠@，主要高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量持續(xù)增長，金融業(yè)為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。同時，貿(mào)易結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，新能源汽車、光伏產(chǎn)品、鋰電池外貿(mào)‘新三樣’搶占出口新賽道，激發(fā)外貿(mào)新動能。深圳堅持‘制造業(yè)當(dāng)家’，積極培育現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，拓寬高新技術(shù)產(chǎn)品海外貿(mào)易通道，將為全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)向好提供堅實的內(nèi)生動力，本地商業(yè)地產(chǎn)有望迎來更高規(guī)模與質(zhì)量的增量需求。”

    2023年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)社會恢復(fù)常態(tài)化運行。在穩(wěn)增長政策引領(lǐng)下，一季度經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好復(fù)蘇開端，社會消費亦加速反彈。疫情壓力緩解與經(jīng)營預(yù)期轉(zhuǎn)好帶動企業(yè)信心重塑。

    面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，二季度深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)化復(fù)蘇區(qū)間。經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)端的修復(fù)中，服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)比重較大，經(jīng)濟(jì)增長面臨結(jié)構(gòu)性不平衡，內(nèi)生動力有所不足。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳1至5月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個百分點。經(jīng)濟(jì)效益復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未牢固，促使更多企業(yè)維持謹(jǐn)慎的不動產(chǎn)策略，成本節(jié)約型租戶在辦公樓租賃市場占據(jù)主導(dǎo)地位。

    深圳企業(yè)在購置自用辦公樓方面的需求保持相對平穩(wěn)，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業(yè)的成交記錄，南山前海片區(qū)多個項目也完成了整層面積出售。此外，浙商銀行深圳分行于近期發(fā)布了擬購買福田超4萬平方米營業(yè)辦公用房的公告。

    但整體而言，辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行，且成交轉(zhuǎn)化率有所回落。盡管企業(yè)自購自用需求較為穩(wěn)定，對辦公樓市場凈吸納量起到一定的支撐作用，但由于市場化租賃去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲級辦公樓市場凈吸納量約8萬平方米，較一季度稍顯遜色。

    此外，亦有一定比例的企業(yè)租戶選擇在市場租金下行期間進(jìn)行辦公室搬遷。仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在二季度的搬遷成交中，約一半的企業(yè)租戶從非甲級辦公樓升級至甲級辦公樓，亦有近三成企業(yè)租戶入駐更高品質(zhì)的甲級辦公樓宇。

（編輯 張明富）