各地陸續(xù)發(fā)布 首批集中供地信息 投資分化將延續(xù)

    日前，全國有多個城市發(fā)布了第一批集中供地的土地信息，各地將陸續(xù)開啟2022年土地市場第一次集中拍賣。首個揭開集中供地大幕的城市是北京。

    2022年北京第一輪集中供地時間為2月16日-2月17日。截至2月16日18點30分，共有9幅土地成交，買家以中海、保利、中建、北投集團等央企、國企為主，民企旭輝拿了順義一幅宅地，溢價率0.5%。

    此外，上海、杭州（部分區(qū)域）、合肥、徐州等多個城市也發(fā)布了第一批集中供地信息。從地區(qū)方面來看，長三角地區(qū)開年供地熱情高漲。

    中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年首批次集中供地會否延續(xù)去年最后一批土地供應(yīng)的高溫，尚待觀察。他認為市場分化還會繼續(xù)，一二線城市會延續(xù)熱度，三四線城市或有壓力。

    房企醞釀備戰(zhàn)情緒

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就北京土拍市場第一天的成交情況來看，之所以央企、國企成為拿地主流，在于它們的資金狀況還不錯。不過此次拿地溢價率不高。展望后續(xù)市場，嚴躍進認為土地市場快速回暖，還需要時間。

    今年長三角區(qū)域披露首次集中供地時間較早，或是為了吸引房企關(guān)注。以杭州為例，從杭州上城區(qū)、余杭區(qū)陸續(xù)發(fā)布的2022年部分土地供應(yīng)信息來看，新區(qū)域?qū)⒂写罅客恋毓?yīng)。一般而言，新片區(qū)的地價相比已開發(fā)區(qū)域更吸引房企。錢江新城二期和城東新城今年將出讓21幅地塊，區(qū)域加大供應(yīng)的意圖明顯。此外，杭州市規(guī)劃和自然資源局年初還公布了22幅商業(yè)商務(wù)用地的掛牌出讓公告，報價時間為1月20日-2月10日。

    盧文曦認為，目前政策層面繼續(xù)吹暖風，市場信心持續(xù)回歸。短期來看，今年重點城市小陽春行情值得期待。房企積極備戰(zhàn)希望抓住這一時間窗口，拿到心儀的地塊。市場底一旦確立，對于綜合競爭力不強的房企來說，拿地的機會就少很多。

    全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺，對房企而言，其現(xiàn)金流壓力或能得到適度緩解。而年初新增土地當年即可轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，因此以往房企均喜歡在年初拿地。

    投資分化明顯

    在盧文曦看來，市場分化持續(xù)加深的一個特征是核心城市周邊市場風險加劇。比如環(huán)滬的太倉、花橋、嘉興、嘉善等地區(qū)的市場，經(jīng)歷去年的轉(zhuǎn)冷之后，房企投資熱情大降，分化較為明顯。

    一名房企人士指出，去年房企投資分化已經(jīng)開始了，但還不會把核心城市都市圈剝離，房企出于持續(xù)發(fā)展考慮，仍然會投資拿地，但今年預計一些城市較偏遠的板塊，比如杭州蕭山板塊，如果地塊沒有足夠利潤，房企也不會報名了。

    據(jù)中指研究院披露2022年1月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜顯示，綠城中國、華潤置地、濱江集團2022年1月拿地金額位列前三。2022年1月，TOP100企業(yè)拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6%。

    中指院指出，房企拿地分化顯著。2022年1月，50家代表房企拿地總額同比下降88.8%。一方面，2022年1月，受春節(jié)和集中供地影響，各地供地節(jié)奏放緩；另一方面，受各類金融調(diào)控政策影響，房企資金承壓下拿地意愿和拿地能力降低。具體來看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營內(nèi)的華潤置地、第二陣營內(nèi)的新希望地產(chǎn)等，1月拿地同比均有所增長。

    從布局城市等級來看，50家代表房企2022年1月在二線城市和三四線城市的投資面積占比基本持平，分別為53.0%和47.0%。

    房企在長三角拿地占比達到69.3%。“有機會還是會拿地，否則企業(yè)自身戰(zhàn)略布局會收縮。”盧文曦預判，上海這樣的市場還是會比較熱的。他的依據(jù)是上海在春節(jié)期間的成交量已出現(xiàn)反彈，不排除小陽春如期出現(xiàn)，在這樣的市場預期下，房企投入的熱情或許比其他城市高。

    嚴躍進也持有類似的觀點，他認為，房企之間和城市之間都有分化。房企方面，央企國企表現(xiàn)較好，其他企業(yè)動作相對少，至少目前不會太激進，還是要等現(xiàn)金流的改善。城市方面，一二線城市會好一點，畢竟去年集中供地后，今年熟練程度增加，供地方面的把控能力更強。