物業(yè)行業(yè)并購(gòu)潮起 頭部企業(yè)加碼布局

    機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前是行業(yè)加碼布局關(guān)鍵時(shí)期，部分償債壓力較大的房企存在出售旗下物業(yè)企業(yè)回籠資金的可能性，為頭部物業(yè)企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張?zhí)峁┐翱谄?。隨著外部資金持續(xù)流入，行業(yè)并購(gòu)熱潮將延續(xù)。

    并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)歷史新高

    今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)交易額創(chuàng)歷史新高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月1日，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約315億元，相比2020年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。在經(jīng)歷了這一波的整合之后，預(yù)計(jì)到今年年底，全國(guó)物業(yè)管理總面積將達(dá)274億平方米，集中度將進(jìn)一步提升。

    中指研究院綜合了TOP10物業(yè)企業(yè)公布的2021年在管面積目標(biāo)及2021年收并購(gòu)情況、關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目供給情況等因素后，測(cè)算得出TOP10物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)由2020年的約10%提升至2021年的逾16%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額占比則會(huì)由2020年的約49%提升至逾52%，首次實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半，行業(yè)“馬太效應(yīng)”開(kāi)始凸顯。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著外部資金持續(xù)流入，物業(yè)行業(yè)進(jìn)化程度越來(lái)越高，速度越來(lái)越快。

    處于發(fā)展黃金期

    近日，碧桂園服務(wù)公告稱，擬配售發(fā)行1.5億股公司股票，每股53.35港元，募資約80億港元，配售股份占公司已發(fā)行股本的約4.66%。此次募資主要用于項(xiàng)目收并購(gòu)及商寫(xiě)服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)與生活服務(wù)類(lèi)等新業(yè)務(wù)的拓展，配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額將為集團(tuán)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展提供進(jìn)一步充分支持和靈活性。

    碧桂園服務(wù)在公告中指出，物業(yè)管理行業(yè)正處于黃金發(fā)展期，行業(yè)邊界與內(nèi)涵正在重塑，服務(wù)的內(nèi)容不斷延伸、服務(wù)手段煥新，科技化智能化程度提升，行業(yè)整合速度加快，頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率將不斷提升。集團(tuán)致力于成為“國(guó)際領(lǐng)先的新物業(yè)服務(wù)集團(tuán)”，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)的新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值。集團(tuán)重視內(nèi)生布局，未來(lái)將通過(guò)收并購(gòu)建設(shè)自身能力，強(qiáng)化自身競(jìng)爭(zhēng)力，特別是在商業(yè)寫(xiě)字樓及商業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)等領(lǐng)域，把握市場(chǎng)機(jī)遇，打開(kāi)廣闊的市場(chǎng)空間。

    值得注意的是，這已經(jīng)是碧桂園服務(wù)年內(nèi)第二次進(jìn)行的股份配售。此前，公司公告稱，2021年5月24日，公司與配售代理訂立配售協(xié)議，配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額及所得款項(xiàng)凈額（扣除配售傭金和其他相關(guān)開(kāi)支及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用后）估計(jì)分別為約104.88億港元及104.24億港元。每股配售股份的凈價(jià)估計(jì)為74.79港元。

    加大社區(qū)增值服務(wù)投入

    針對(duì)物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，預(yù)計(jì)各家物企將會(huì)大力發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)以及商業(yè)業(yè)態(tài)，從傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣獦I(yè)態(tài)服務(wù)商。這除了能有效抵抗房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)外，也能在資本市場(chǎng)上受到更多青睞。

    據(jù)中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟介紹，對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)，其大都具備日常消費(fèi)屬性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大品牌投入與建設(shè)，有利于把握未來(lái)的服務(wù)溢價(jià)空間。相比于非業(yè)主增值服務(wù)的一次性收入，社區(qū)增值服務(wù)更加呈現(xiàn)持續(xù)性特征。企業(yè)加大品牌建設(shè)，增加業(yè)主對(duì)企業(yè)品牌黏性與忠誠(chéng)度，緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，在增值服務(wù)領(lǐng)域積極進(jìn)行品牌布局、業(yè)務(wù)體系、品牌定位、品牌傳播等方向的規(guī)劃，對(duì)于提升企業(yè)價(jià)值至關(guān)重要。

    值得注意的是，為了留住人才，提升服務(wù)能力，部分頭部物業(yè)企業(yè)推出了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。

    保利物業(yè)日前發(fā)布的限制性股票激勵(lì)計(jì)劃顯示，首次方案擬授予197名激勵(lì)對(duì)象523萬(wàn)股公司股份，占總股本的0.95%。激勵(lì)對(duì)象包括保利物業(yè)的董事，但不包含獨(dú)立非執(zhí)行董事；還包括高級(jí)管理人員以及對(duì)保利物業(yè)整體業(yè)績(jī)和可持續(xù)發(fā)展有影響的管理骨干和技術(shù)骨干。激勵(lì)股票來(lái)源于委托代理機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的公司普通股，對(duì)應(yīng)行權(quán)價(jià)不低于定價(jià)基準(zhǔn)的50%與每股凈資產(chǎn)孰高值（定價(jià)基準(zhǔn)為授予日收盤(pán)價(jià)、授予日前5個(gè)交易日平均收盤(pán)價(jià)及股票單位面值的較高者）。保利物業(yè)表示，該計(jì)劃旨在改善公司治理結(jié)構(gòu)，建立和完善員工與股東，投資者和公司的利益共同體。

    “傳統(tǒng)物業(yè)是個(gè)重人力成本的行業(yè)，規(guī)模效應(yīng)較弱，因此如何在規(guī)模擴(kuò)張以及提升盈利之間取得平衡是發(fā)展的重要課題。科技賦能、提高項(xiàng)目管理密度、橫向發(fā)展高盈利業(yè)態(tài)、縱向發(fā)展高盈利服務(wù)是物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的主要途徑。”潘浩指出，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)的科技成色將越來(lái)越足。