中關(guān)村電子城轉(zhuǎn)型“最后一棒”：大賣場時(shí)代終結(jié) 鼎好大廈小業(yè)主面臨去留抉擇

    本報(bào)記者 李春蓮

    新冠肺炎疫情突襲，中關(guān)村電子城的轉(zhuǎn)型也不得不推遲。

    3月28日下午，《證券日?qǐng)?bào)》記者來到中關(guān)村電子城，鼎好大廈的大門緊閉并未營業(yè)，從玻璃望進(jìn)去，一層基本已經(jīng)清空。

    “疫情以來一直沒開門，有頭腦的商戶早就搬去其他地方了。”鼎好大廈附近的保安向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，現(xiàn)在只有二層、三層和四層還有一些商戶，估計(jì)等不到今年年底就全部清空了，那些不愿意走的商戶早晚也得走。

    近年間，由于互聯(lián)網(wǎng)電商的崛起，曾經(jīng)熙熙攘攘的中關(guān)村電子城每況愈下，不得不轉(zhuǎn)型。2015年，中關(guān)村e(cuò)世界宣布關(guān)閉；2016年，海龍電子城停業(yè)轉(zhuǎn)型；2019年初，作為中關(guān)村大賣場最后的留守者，鼎好大廈也易主，此舉被稱為中關(guān)村電子城轉(zhuǎn)型的“最后一棒”。

    但一年過去了，鼎好大廈的改造尚未啟動(dòng)。受疫情影響，大廈工程改造、小業(yè)主分散式產(chǎn)權(quán)收購等相關(guān)行動(dòng)更是不得不放緩。

    “受疫情影響，鼎好大廈所有工作均放緩了進(jìn)度。3月中旬復(fù)工后，與小業(yè)主的洽商工作已經(jīng)恢復(fù)。”鼎好大廈總經(jīng)理王劍峰在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“我們將不再執(zhí)行公司2019年既定的小業(yè)主分散式產(chǎn)權(quán)收購計(jì)劃，會(huì)根據(jù)疫情形勢(shì)及與小業(yè)主的溝通情況有所取舍，適時(shí)結(jié)束收購，重新調(diào)整投資策略，合理控制成本，盡快啟動(dòng)大廈A座工程改造，推動(dòng)項(xiàng)目整體進(jìn)展”。

    工程改造面臨挑戰(zhàn)

    2019年3月份，鼎好大廈完成股權(quán)收購，投資方主要為境外基金機(jī)構(gòu)，股權(quán)交易價(jià)格為57.2億元。這一收購因?yàn)樯婕爸嘘P(guān)村電子城轉(zhuǎn)型，備受市場關(guān)注。

    但目前從項(xiàng)目現(xiàn)場來看，股權(quán)收購一年后鼎好大廈的改造工程尚未啟動(dòng)。

    “鼎好大廈是體量很大的城市更新改造項(xiàng)目，具有較大的創(chuàng)新性和挑戰(zhàn)性，目前受疫情的影響，工程改造進(jìn)度有所滯后、成本控制壓力攀升、投資預(yù)算有失控風(fēng)險(xiǎn)。”王劍峰在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，有些問題經(jīng)過努力和采取多方面措施是可以控制和解決的，但也有一些問題，特別是分散式產(chǎn)權(quán)商鋪的整合工作，面臨的挑戰(zhàn)很大。

    實(shí)際上，小業(yè)主分散式產(chǎn)權(quán)商鋪收購是中關(guān)村電子城很多賣場在改造過程中遇到的普遍性難題。

    據(jù)了解，分散式產(chǎn)權(quán)商鋪始于2000年前后，開發(fā)商將店鋪切分賣給不同的小業(yè)主，因店鋪面積較小，運(yùn)營成本較低，眾多店鋪聚集在一起，一開始具有較大的活力。但隨著時(shí)代的發(fā)展，分散式產(chǎn)權(quán)的缺陷已經(jīng)暴露出來，由于產(chǎn)權(quán)過于分散導(dǎo)致無法統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營和管理提升，賣場品質(zhì)越來越差，已無法跟上時(shí)代發(fā)展的步伐。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如今，中關(guān)村電子大賣場輝煌已過，分散式產(chǎn)權(quán)商鋪的高額盈利性不復(fù)存在，若能適時(shí)退出，不一定是最好的選擇，但將是最理性的選擇。

    2019年12月初，鼎好大廈啟動(dòng)了賣場分散式產(chǎn)權(quán)鋪位收購行動(dòng)，截至2020年3月20日，已經(jīng)完成80多戶簽約過戶及100%付款。目前，還有約340戶商戶仍在經(jīng)營中，相關(guān)洽談工作正在持續(xù)進(jìn)行。

    王劍峰表示：“這次分散式產(chǎn)權(quán)商鋪收購的原則就是能收則收、能租則租、尊重物權(quán)、共同發(fā)展。收購的價(jià)格會(huì)是恒定不變的，從始至終貫穿下去。此外，收購不會(huì)是無限期的，我們將根據(jù)公司今年的戰(zhàn)略調(diào)整適時(shí)結(jié)束收購行動(dòng)。”

    有已經(jīng)搬離的商戶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)榈赇伱娣e太小，再守下去也無法獲得高價(jià)收購，還不如速戰(zhàn)速?zèng)Q，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金為王。但也有商戶還在觀望和糾結(jié)，表示鼎好大廈的統(tǒng)一收購價(jià)格讓他們有些不甘。而受此次疫情影響出現(xiàn)的資金短缺、資金鏈斷裂等問題，也讓一些小業(yè)主面臨越來越大的經(jīng)營壓力。

    中關(guān)村大賣場時(shí)代終結(jié)

    曾經(jīng)到過中關(guān)村電子城的人都很難忘記，當(dāng)時(shí)每個(gè)大樓都熙熙攘攘，早期在這里做生意的人也賺得盆滿缽滿。

    1999年，鼎好、海龍等幾家大型賣場開門營業(yè)，一時(shí)間讓中關(guān)村西區(qū)“電子一條街”聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。接下來的十年，是中關(guān)村電子大賣場的鼎盛時(shí)期，市場份額一度占據(jù)全國70%以上。

    但是，電商的發(fā)展給傳統(tǒng)銷售方式帶來巨大沖擊，線下大賣場的效益越來越差，內(nèi)部經(jīng)營管理也愈發(fā)混亂，不時(shí)還被曝出欺詐消費(fèi)者的負(fù)面新聞。

    數(shù)據(jù)顯示，2011年中關(guān)村IT賣場電子產(chǎn)品銷售額下滑至176億元，而京東商城2011年的凈銷售額為210億元。彼時(shí)，電子商務(wù)的強(qiáng)勁增長勢(shì)頭，已開始將傳統(tǒng)電子賣場甩在了身后。一個(gè)盡顯疲態(tài)，一個(gè)風(fēng)頭正勁。

    從中關(guān)村一個(gè)4平方米攤位起步的劉強(qiáng)東，通過創(chuàng)辦京東商城這種電子商務(wù)的方式，開始逐漸搶占原本屬于中關(guān)村電子城的蛋糕。

    除了京東，搶占這一市場的還有天貓、淘寶以及原先在傳統(tǒng)家電賣場深耕多年的蘇寧、國美等，與此同時(shí)，消費(fèi)者開始愈發(fā)信賴線上平臺(tái)的購買渠道。

    中關(guān)村電子大賣場的繁榮在持續(xù)了十年之后，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的變革而逐漸走向衰落，而政府對(duì)中關(guān)村的新定位也宣告了中關(guān)村電子大賣場時(shí)代的終結(jié)，逐漸向“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)”轉(zhuǎn)型。

    2009年，海淀區(qū)政府發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，不再鼓勵(lì)電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在該區(qū)域發(fā)展，逐步調(diào)整傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)規(guī)模，為高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間；2011年，相關(guān)政府部門出臺(tái)扶持政策，旨在壓縮中關(guān)村西區(qū)的批發(fā)零售空間，增大高端產(chǎn)業(yè)入駐的寫字樓空間；2015年，《中關(guān)村大街發(fā)展規(guī)劃》提出，中關(guān)村地區(qū)將在未來3年到5年內(nèi)完成轉(zhuǎn)型，徹底告別電子賣場。

    2015年至2016年期間，中關(guān)村e(cuò)世界、百腦匯、海龍電子城都相繼關(guān)停并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

    王劍峰表示，未來的經(jīng)營模式要按照北京市、海淀區(qū)的規(guī)劃要求和相關(guān)部門的許可去做，預(yù)計(jì)統(tǒng)一經(jīng)營將是大勢(shì)所趨，在業(yè)主堅(jiān)持留下的分散式產(chǎn)權(quán)區(qū)域范圍內(nèi)，大概率會(huì)結(jié)合現(xiàn)在的賣場模式做成中關(guān)村歷史街區(qū)和中關(guān)村歷史博物館的形式，給留下的業(yè)主們一個(gè)展示空間。

    他還強(qiáng)調(diào)，希望通過項(xiàng)目定位梳理、設(shè)計(jì)理念更新、工程改造升級(jí)等手段，將鼎好大廈打造成高科技企業(yè)公共交互空間，帶動(dòng)片區(qū)升級(jí)，吸引更多高新科創(chuàng)企業(yè)聚集。