南京樂伽公寓“爆雷”引政府介入 長租公寓為何成“跑路”重災(zāi)區(qū)？

    數(shù)十萬房東和租客苦等了近一個月，最終也沒能等來合理的解決方案。

    8月7日晚9點(diǎn)，樂伽公寓通過微信公眾號發(fā)布公告，確認(rèn)公司因經(jīng)營不善已停止經(jīng)營，并無法償還客戶欠款。

    一個月前，這家總部設(shè)在南京的第三方租房平臺，在杭州、南京、合肥、西安等地陸續(xù)被曝出拖欠房東租金、租客按時交租卻被要求搬離的情況，并出現(xiàn)客戶維權(quán)。

    在合肥客戶投訴當(dāng)日，樂伽公寓還曾發(fā)布辟謠聲明，稱公司處于正常運(yùn)營狀態(tài)。但時隔一日，合肥地區(qū)辦公地點(diǎn)已人去樓空。

    同樣的問題也出現(xiàn)在西安、蘇州等地，因樂伽公寓未按時支付部分房東房租，各地都有租客面臨被房東掃地出門的窘境。“疑似跑路”事件在全國范圍持續(xù)發(fā)酵，而樂伽公寓的一紙公告，讓房東與房客們的最后一線希望破滅。

    8月7日晚間，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通告稱，相關(guān)區(qū)政府按照方便客戶、屬地調(diào)處原則，組織司法所、人民調(diào)解委員會、律師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)設(shè)立調(diào)處服務(wù)點(diǎn)，為南京地區(qū)樂伽公司客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務(wù)。8月8日至8月23日期間，各區(qū)12個調(diào)處服務(wù)點(diǎn)將分批聯(lián)系已經(jīng)登記的客戶，與客確定協(xié)調(diào)調(diào)解的時間和地點(diǎn)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者償試撥打調(diào)處服務(wù)點(diǎn)辦公電話，但始終處于忙線狀態(tài)。

    樂伽反思“高進(jìn)低出”虧本買賣

    “幸虧自己去年堅持沒租給樂伽，朋友的房子租給樂伽3800（元），樂伽放出去2500（元），一看就是要跑路的節(jié)奏。”傳出樂伽爆雷倉后，有網(wǎng)友在論壇留言稱。

    樂伽公寓在公告中稱，“通過認(rèn)真反思，深刻認(rèn)識到公司‘高進(jìn)低出’的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已對長租市場帶來較大風(fēng)險，加之公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的現(xiàn)狀。”

    反思和致歉并不能改變無法償還客戶欠款的事實(shí)。接下來，互不相識的房東和租客還將繼續(xù)面對大的麻煩：房東收不到錢，也可能收不了房；房客已經(jīng)付了長期的租金，仍有可能被房東驅(qū)趕，必有一方遭受損失。

    在7月20日網(wǎng)上發(fā)布的一則視頻中，西安樂伽公寓多名租客被房東要求騰房。一位房客在視頻中表示，“2019年1月租的房子，到現(xiàn)在剛好半年，一次繳納了一年房租，一方面損失了大筆房租，另一方面房東要收房，現(xiàn)在無處可去。”同時也有網(wǎng)友留言，“房東第二天沒收到房費(fèi)，聽到樂伽公寓疑似跑路，就讓我們搬離。”

    據(jù)同策研究院統(tǒng)計，自2017年2月至2019年3月，已關(guān)閉的20家長租公寓品牌中，有13家出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題。同時，租金貸、甲醛門等亂象頻繁發(fā)生。

    曾經(jīng)是資本寵兒的長租公寓，為何短短兩年后便頻頻從風(fēng)口跌落？

    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示：“此類企業(yè)最大的問題在于短期內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張速度太快。帶來包括裝修在內(nèi)的各類成本增長速度過快，擴(kuò)張過程中借了錢，但收入部分來講，只有‘租金差’，其他的增值收益相對較少。微薄的租金無法支撐。而企業(yè)的擴(kuò)張速度明顯高于經(jīng)營帶來的收入或者利潤，這些收入無法償還借貸資金。”

    更何況是屢遭詬病的“高進(jìn)低出”、租金差為負(fù)的虧本買賣。

    長租公寓行業(yè)門檻待提高

    “在擴(kuò)張過程中，前期資本市場環(huán)境寬松，企業(yè)能夠持續(xù)不斷借錢維持生存發(fā)展，當(dāng)資方對長租公寓停貸、或放貸趨于謹(jǐn)慎，后續(xù)缺乏資金來源的時候，而企業(yè)還走在擴(kuò)張的道路上，必然會遇到緊急剎車帶來的現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。”張宏偉指出，類似樂伽公寓的“爆雷”現(xiàn)象在未來可能還會出現(xiàn)。

    資金來源面臨斷流的情況下，租金收入預(yù)期過高也成為壓垮長租公寓最后一根稻草。

    7月29日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布報告顯示，核心城市住房租金在今年3月及4月季節(jié)性調(diào)整，6月核心城市住房租金重拾上漲，租金指數(shù)104.64，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲1.17%。報告認(rèn)為，盡管租金再度上漲，但受經(jīng)濟(jì)形勢等因素制約，租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預(yù)期的條件下，經(jīng)營方式相對激進(jìn)的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力，部分長租公寓企業(yè)“爆雷”可能性增大。

    微薄的租金收入難以維系運(yùn)營，于是有些企業(yè)開始動起了“增值收益”的腦筋。如此前被北京、上海、浙江等多省市叫停的“租金貸”業(yè)務(wù)，即租客在與長租公寓企業(yè)簽約的同時，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客按月向機(jī)構(gòu)還貸，而貸款利息一般由長租公寓企業(yè)支付。

    看似方便的租金貸模式，背后卻隱藏了巨大的資金風(fēng)險。少數(shù)長租公寓中介服務(wù)商將貸款資金用作資金池，利用房租資金和支付期限的“錯配”，大量資金在缺乏監(jiān)管的情況下“不翼而飛”。杭州“安閑居”、魔方金服旗下“魔房寶”先后曝出資金問題，“魔房寶”實(shí)際控制人凌某不久前因涉嫌非法吸收公眾存款罪被執(zhí)行逮捕。

    據(jù)同策研究院與公寓最前線聯(lián)合發(fā)布的《公寓行業(yè)七月報告》，在剛剛過去的7月份，從西安萬巢跑路、杭州安閑居資金鏈斷裂、魔房寶涉嫌非法吸收公眾存款，再到樂伽公寓，中小長租公寓幾乎每周一家爆倉。在激進(jìn)的市場拓展策略之下，融資環(huán)境驟然生變，又缺乏健康的盈利模式，長租公寓的未來充滿不確定性。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整是行業(yè)發(fā)展的自然規(guī)律。保利公寓副總經(jīng)理姚志鵬近期在公開場合表示，行業(yè)最大的挑戰(zhàn)仍然在于對盈利模式的探索。目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)競爭激烈，但是尚未出現(xiàn)精準(zhǔn)的、高效的盈利模式。

    “長租公寓行業(yè)本身作為一個微利行業(yè)，使用虧本的生意來擴(kuò)張規(guī)模是不科學(xué)的，此類擴(kuò)張方式的企業(yè)沒有長久生存的空間。”姚志鵬說。

    對于呼聲頗高的構(gòu)建長效機(jī)制、建立準(zhǔn)備金制度，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“要積極關(guān)注長租公寓企業(yè)的金融風(fēng)險，適當(dāng)在保證金、準(zhǔn)備金等方面落實(shí)新的政策。首先，保證金或準(zhǔn)備金能夠發(fā)揮防火墻的作用，這有助于對租客形成保險作用；其次，類似資金能夠約束企業(yè)盲目擴(kuò)大，真正形成‘成本’的概念；最重要的是，這一制度利好對長租公寓資金面的監(jiān)控，也是企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營的保障。”