房產中介花式信貸違規(guī)：首付貸卷土重來 二套房竟“變身”首套房

    主持人沈明：近期，樓市整治力度有所加大，北京145家房產中介被立案查處。專家如何看待樓市監(jiān)管的新動向，房地產中介公司將向何處去？

    ■本報記者 劉萌

    樓市江湖似乎永遠不缺少故事，首付貸雖然選擇“潛水”，但并沒有相忘于江湖。

    《證券日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，部分房產中介存在墊資、幫買方湊首付、“二套房變首套房”等違規(guī)行為。

    房產中介違規(guī)墊資

    《證券日報》記者以購房者身份暗訪了多家京城房產中介，在得知本報記者買房首付不夠后，經紀人給出了一些“解決辦法”。

    北京市朝陽區(qū)某房產中介表示：“如果您名下還有其他房產，可以將房產抵押給我們公司，最高可抵押房產評估價的七成。我們公司可以做到7天內放款，不會影響買房進度。”

    “不過，這類墊資業(yè)務一般期限比較短，您需要考慮后續(xù)有沒有還款能力。同時，抵押用途不可以寫購房，并且需要一定比例的手續(xù)費”。該經紀人提醒記者。

    據(jù)其介紹，手續(xù)費分為兩種：第一，每月收取貸款額1.08%作為利息以及貸款額0.1%作為中介費，簽訂合同時一次性繳清。第二，每月收取貸款額1.5%作為利息，簽訂合同時一次性繳清。

    在第一種情況下，購房人需要與中介約定固定的墊資時長。以墊資100萬元、用款8個月為例，購房人一次性繳納總額為8000元的中介費（每月收取貸款額的0.1%，共8個月），以及86400元的利息（每月收取貸款額的1.08%，共8個月）。如果購房者用款不足8個月提前還款，中介費不退，利息可按照用款天數(shù)退款，不足1個月按1個月計算。同時，8個月的用款期限不可以展期。

    在第二種情況下，以墊資100萬元、用款2個月舉例，購房人一次性繳納30000元利息（貸款額的1.5%，共2個月），如果購房者用款不足2個月提前還款，實際利息按照用款天數(shù)計算（不足1個月算1個月）。同樣不可以展期。

    上述經紀人表示：“第一種情況適合不清楚資金何時能夠周轉開的購房人，利息相對較低，不過如果簽訂的時限較長又提前還款，會損失0.1%的中介費。”

    據(jù)《證券日報》記者暗訪了解，墊資手續(xù)費大多為借款額的1%-2%不等，每個月收取，多數(shù)中介表示“不滿1個月要按照1個月收費”。

    “二套房變首套房”

    提高貸款額

    在某大型房產中介，《證券日報》記者了解到一項可以減輕二套房首付壓力，即“二套房變首套房”的“服務”。

    上述房產中介的經紀人表示，“我們可以在您不離婚的前提下，將買二套房操作成買首套房，貸款利率執(zhí)行基準利率上浮10%，貸款比例達到65%。此項業(yè)務收取貸款額1%-1.5%的手續(xù)費，貸款額0.15%的公證費，80元抵押登記費以及1000元左右的委托費。其中第一項，由我們公司收取。”

    不過，面對《證券日報》記者的追問，這位業(yè)務員并不愿意透露具體流程，只表示：“您只需提供身份證、戶口本、征信記錄等個人信息，除了銀行面簽，其他環(huán)節(jié)您不用出現(xiàn)。同時，您不用擔心風險，此項業(yè)務為批貸后繳納手續(xù)費，并且在和賣方簽訂購房合同時，會簽訂一個補充協(xié)議，寫明‘如果貸款未批則合同作廢’。我們會和賣方解釋清楚，等待批貸的時間一般在10天以內，即使此單批貸失敗，也不會耽誤很長時間。”

    業(yè)內人士分析稱：“直接的‘二套房變首套房’，從流程來看，是不可能在銀行獲得審批通過的，因為銀行批貸時會查詢買方的征信記錄，過往的貸款記錄等信息是瞞不住的。如果房產中介確實能夠實現(xiàn)上述業(yè)務，很可能是房產中介提供了假資料給銀行，而銀行在審核時也涉嫌放水。”

    該房產中介工作人員表示：“‘二套房變首套房’的手續(xù)費為貸款額的1%-1.5%，一般以貸款額作為區(qū)分。近期，貸款額超過300萬元的客戶手續(xù)費按照1.5%收取，300萬元以下的客戶按照1%收取。”對于這樣做的原因，其解釋稱：“貸款超過300萬元涉及到與銀行分行層面溝通，所以手續(xù)費較高，300萬元以下支行審批即可。”

    除此之外，還有多項根據(jù)購房者實際情況“量身定做”的貸款業(yè)務。一位房產經紀人表示：“您只管放心看房，最后如果只是差錢，我們公司提供‘一站式服務’，可能是抵押貸款也可能是消費貸。如果賣家要求全款，我們也可以提前墊資，拿到房本您再按照合同約定把錢還給我們公司。”

    在記者的暗訪過程中，多個房產中介為了促成交易，對本報記者聲稱其“業(yè)務合規(guī)”、“流程正常”。

    一位不愿具名的中介行業(yè)高管人士表示：“對于購房者來說，首付貸、墊資等雖然緩解了燃眉之急，但是部分借款的利息會非常高。對于購房人而言，需要考慮是否能夠保證自己有一個長期穩(wěn)定的工作來償還這部分高息借款，以及未來房地產市場不可能短期內大幅上漲讓購房者從中間套利。對于房產中介來說，推介此類業(yè)務的動力在于促成買賣雙方盡快達成交易。部分房產中介即使沒有直接提供相關業(yè)務，作為引薦方也是違規(guī)的，這種加杠桿的方法，不管是對于房產中介、開發(fā)商、貸款中介、金融機構，中間的風險還是比較大的，不利于整個房地產市場的穩(wěn)定。”

    據(jù)記者了解，近兩年，住建部、央行等一直重點治理樓市信貸違規(guī)等亂象。2017年，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，要求各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加杠桿的客戶，應拒絕發(fā)放貸款?！?018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》將違反房地產行業(yè)政策作為整治工作要點之一，包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購房等均被作為重點查處對象。

（策劃 劉萌）