貝殼研究院：告別高增長 房地產(chǎn)將進入新發(fā)展周期

    即將過去的2021年，中國房地產(chǎn)市場在特殊背景下經(jīng)歷了大起大落?；仡櫲?，無論是銷售市場還是土地市場，均呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢，市場表現(xiàn)及行業(yè)信心一度跌至冰點，房企信用危機爆發(fā)進入至暗時刻。不過，行至年尾，政府不斷釋放的積極信號以及房企開展的多種方式自救行動，讓行業(yè)預期初見修復，市場呈現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。

    貝殼研究院近日發(fā)布的房地產(chǎn)市場2021年度回顧專題報告中指出，從“九八房改”至今，房地產(chǎn)行業(yè)還在不斷成熟和發(fā)展過程中，而發(fā)展的過程往往是螺旋上升的。區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等商業(yè)模式也都還有很大的探索空間。

    報告認為，此輪行業(yè)風險出清后，房企的經(jīng)營邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉變，在告別了高增長預期、放下包袱后，房地產(chǎn)行業(yè)將會進入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。

    房企違約債券余額達歷年之最

    根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月份，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。（見右圖1）

    貝殼研究院報告認為，2021年接連爆發(fā)的房企信用危機，是房企原有模式發(fā)展下的必然。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率從2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年間增速遠超其他行業(yè)。在行業(yè)快速發(fā)展中，房企對高負債的依賴程度愈演愈烈，為危機的爆發(fā)埋下潛在隱患。

    在過去20年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展時期，房企高負債與高周轉相互配合，抵消掉了一部分流動性風險，滯后了危機爆發(fā)的時機。自2016年末中央經(jīng)濟工作會議中提出“房住不炒”定位后，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入調(diào)整期，進入2021年，調(diào)控政策更為嚴格，從資金需求端到資金供應端雙重調(diào)控，從單一金融渠道到相關金融渠道多維監(jiān)管，加速了房企信用危機的暴露。

    與此同時，“高周轉”也驟然降速。受信貸管控和房企信用危機爆發(fā)的影響，銷售市場結束上半年的高位運行，下半年出現(xiàn)明顯下滑。年內(nèi)不能達成年度銷售目標的房企數(shù)量也將突破往年，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至11月份，40家頭部房企全年銷售目標平均達成率為82%，低于往年，其中14家房企的銷售目標達成率低于80%。

    一二線城市抗風險能力更強

    同樣出現(xiàn)前高后低走勢的還有土地市場。今年前11月，土地市場高開低走，成交金額規(guī)模收縮至近三年最低。從月份來看，7月份可視為地市從熱情轉變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。

    受首批次集中供地帶動的影響，今年上半年累計成交金額同比增長10.3%，但隨著土拍新規(guī)實施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，從下半年開始，各城市成交率和溢價率均有不同程度下滑。截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表現(xiàn)均“先熱后冷”。

    不同線級城市的分化也越發(fā)明顯。貝殼研究院統(tǒng)計，前11月，一線城市累計成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下降6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅達24.8%和34.5%?？梢钥闯觯痪€城市的風險抵御能力較受房企青睞，拿地意愿依然較高，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10－20個百分點。（見右圖2）（見右圖3）

    從區(qū)域表現(xiàn)來看，受上海、南京、蘇州與杭州等集中供地城市帶動影響，長三角城市群拔得頭籌，前11月成交金額為2.06萬億元，成交規(guī)劃建筑面積為2.76億平方米，占比分別是44.4%和25.6%。

    從房企來看，政策調(diào)整對房企現(xiàn)金流與財務健康程度要求更高，房企拿地逐漸謹慎，不過穩(wěn)健型房企卻迎來拿地機會。除中海、保利、萬科等一如既往的“拿地大戶”，中國鐵建、濱江拿地金額排名也有明顯提升，說明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源，進一步促進企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營。

    雖然今年土地市場整體呈現(xiàn)高開低走，但值得注意的是，臨近年底，第三批次部分城市拍地規(guī)則的適度放寬，為房企留下合理的利潤空間，從而帶動土地市場回溫，促使土地成交率從10月份的全年低點到11月份有所回升，呈現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。

    房企融資環(huán)境已有改善

    在一系列管控舉措之后，年底政府釋放的積極信號，預示著監(jiān)管政策已經(jīng)見頂。

    2020年為應對疫情，紓困中小微企業(yè)的措施紛紛出臺，同時也出現(xiàn)了資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，這使得全國商品房銷售面積和銷售均價在2021年初達到同期歷史最高水平且增速較高。

    今年一季度，多城發(fā)布嚴查消費貸、經(jīng)營性貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的220個省市，一季度有關嚴查資金來源的政策共出臺13次，并在二、三季度進一步重申和加強。

    今年上半年商品房成交量價持續(xù)高位運行，住建部頻繁走訪、約談多個城市，并從限購、限價以及限售等方面對前期政策進行升級。比如：寧波擴大限購區(qū)域并隨后補充針對拆遷購房者的限購條款；東莞將限價標準明確到以棟為單位進行價格申報，并限制申報價差范圍10%-25%之間；紹興的限售年限由原來的2年升級到3年。

    三季度調(diào)控政策主要從預售證發(fā)放標準以及預售資金監(jiān)管兩方面入手：從預售證發(fā)放角度，發(fā)放標準逐年趨嚴。近年來，據(jù)貝殼不完全統(tǒng)計，海南、北京、廣州、湖南等多地均提出過“現(xiàn)房銷售”的要求或試點；從預售資金監(jiān)管角度，北京的征求意見稿提出先監(jiān)管后網(wǎng)簽、預售資金直接由購房者轉至監(jiān)管賬戶，從根本抑制資金挪用風險，對房企是一場極大的考驗。

    伴隨著調(diào)控政策升級以及金融信貸的收緊，全國商品房單月銷售量高位回調(diào)，市場購房預期下滑，房企拿地意愿減弱。為穩(wěn)定市場預期，四季度，市場端、信貸端的調(diào)控政策開始適度糾偏。

    從城市調(diào)控角度來看，據(jù)貝殼研究院觀察，四季度西安、成都、珠海、哈爾濱、牡丹江、義烏、吉安、武漢、長春等地分別從限購、預售資金監(jiān)管以及人才購房補貼等方面出臺監(jiān)管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

    從信貸角度來看，四季度以來，“合理的資金需求應得到滿足”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等表態(tài)，均為前期融資政策的適度糾偏以及對房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的要求。從市場表現(xiàn)來看，房企融資環(huán)境已有所改善，11月份單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，房企到位資金中的個人按揭貸款11月份同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)，相較上月提升0.1個百分點，這或為購房預期平穩(wěn)恢復的信號。

    明年二季度新房市場有望回暖

    積極的政策信號，在很大程度上穩(wěn)定了市場預期。貝殼研究院預計，明年一季度房企融資額度將恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，有利于保障房企的開發(fā)資金以及購房者按揭貸款的充分發(fā)放。信心的恢復也將傳導至新房市場的供應與成交，預計二季度開始新房市場逐漸回暖，房企周轉效率回歸正?；?，資金流動性得到實質性緩解。

    不過，房企風險尚未完全解除。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規(guī)模高位，個別房企短期內(nèi)仍具有高違約風險。

    貝殼研究院認為，過去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展周期已經(jīng)不再，高負債高周轉模式也已走到末路。多年實踐的證明，全國化布局并不適合所有的房企，過度的多元化也會給企業(yè)帶來高風險。根據(jù)市場趨勢與行業(yè)發(fā)展，未來房企需要顛覆性的轉變。

    首先是商業(yè)模式的轉變，比如參考發(fā)達經(jīng)濟體長周期下發(fā)展較好的模式，比如“住宅開發(fā)模式與區(qū)域深耕模式”、“綜合經(jīng)營模式”、“資產(chǎn)管理模式”與“租售雙輪模式”等。

    其次是業(yè)務結構的轉變，比如綠地控股今年11月份公布公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，是基于其基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨即是資產(chǎn)配置的轉變、負債結構的轉變以及組織轉變等。

    另外，經(jīng)歷了此輪行業(yè)波動，房企整體對于風險管理、尤其是財務管理將更加重視。

    1927年經(jīng)濟學家在討論經(jīng)濟周期時曾認為，“樂觀主義的錯誤造成了隨后的悲觀主義錯誤”，今年的房地產(chǎn)行業(yè)正是如此。貝殼研究院報告認為，隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而向“良性循環(huán)”過度。（CIS）