研究機構(gòu)展望2022中國房地產(chǎn)市場：銷售面積回落 銷售均價平穩(wěn)運行 新開工面積繼續(xù)下降 投資低速增長

    北京中指信息技術研究院及中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)近日聯(lián)合發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié)&2022展望》。

    報告指出，2021年，在堅持“房住不炒”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期“三穩(wěn)”目標指導下，結(jié)合房地產(chǎn)市場運行情況，中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。2021年前三季度，中央及地方持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地累計加碼調(diào)控超400次，調(diào)控方式、力度及細致度均出現(xiàn)了顯著升級，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，下半年市場情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動力亦顯不足。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，9月底央行首提“兩個維護”，10月以來中央及各部委繼續(xù)釋放積極穩(wěn)定信號，指導銀行按揭額度邊際改善，部分城市也結(jié)合當?shù)厥袌鎏攸c，發(fā)布相關“扶持性”政策，穩(wěn)定市場預期、提振市場信心。

    市場方面，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個百分點；百城二手住宅價格累計上漲3.36%。下半年以來，市場快速轉(zhuǎn)變，百城新建住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，其中二手住宅收窄幅度更大。11月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環(huán)比均下跌。50個代表城市前11個月新建商品住宅成交規(guī)模同比增長，但下半年成交規(guī)模降至2015年以來同期最低水平。土地方面，受供地“兩集中”政策影響，300城宅地供需規(guī)模同比大幅下降，成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。上半年市場活躍下房企積極拿地，市場熱度較高，下半年市場調(diào)整和資金壓力下，房企拿地意愿降低，各地流拍撤牌率上行。企業(yè)方面，房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)發(fā)力下代表房企積極營銷，加大優(yōu)惠力度搶收回款，下半年市場降溫下銷售業(yè)績下滑。

    宏觀環(huán)境方面，展望2022年，我國經(jīng)濟或延續(xù)穩(wěn)步恢復態(tài)勢，但國內(nèi)外環(huán)境中不穩(wěn)定不確定因素增多，我國經(jīng)濟仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力。貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，強化對“六穩(wěn)”“六保”的支持力度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，房地產(chǎn)金融審慎管理將進一步完善，住房信貸環(huán)境短期存在改善預期，但全年改善空間有限，貨幣信貸總量保持穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)調(diào)控，中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，調(diào)控政策保持穩(wěn)定性，短期存在改善預期。另一方面，“兩個維護”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或?qū)⑦M一步完善，各地樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年。

    在此背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預計2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境有所改善，推動合理需求正常釋放，但受新房供應端縮量、房地產(chǎn)稅試點落地等因素影響，預計2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%，銷售均價則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，漲幅在2.0%-3.5%之間；供應端，全年宅地成交縮量，疊加房企資金壓力下新開工意愿減弱，新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，同比下降4.0%-5.5%；此外，2022年，竣工周期延續(xù)，建筑工程投資仍對開發(fā)投資提供支撐，但土地購置費或存在調(diào)整壓力，進一步減弱或拖累開發(fā)投資額增速收窄至1.5%-3.0%，上半年投資同比面臨下行壓力。（李豪悅）

（編輯 田冬）