北京中指信息技術研究院及中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)近日聯(lián)合發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié)&2022展望》。
報告指出,2021年,在堅持“房住不炒”定位,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期“三穩(wěn)”目標指導下,結(jié)合房地產(chǎn)市場運行情況,中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。2021年前三季度,中央及地方持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策,各地累計加碼調(diào)控超400次,調(diào)控方式、力度及細致度均出現(xiàn)了顯著升級,調(diào)控“工具箱”不斷豐富。隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效,下半年市場情緒明顯回落,購房者置業(yè)情緒偏弱,房企投資意愿和動力亦顯不足。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期,9月底央行首提“兩個維護”,10月以來中央及各部委繼續(xù)釋放積極穩(wěn)定信號,指導銀行按揭額度邊際改善,部分城市也結(jié)合當?shù)厥袌鎏攸c,發(fā)布相關“扶持性”政策,穩(wěn)定市場預期、提振市場信心。
市場方面,2021年1-11月,百城新建住宅價格累計上漲2.46%,漲幅較去年同期收窄0.73個百分點;百城二手住宅價格累計上漲3.36%。下半年以來,市場快速轉(zhuǎn)變,百城新建住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄,其中二手住宅收窄幅度更大。11月,百城新建住宅價格、二手住宅價格環(huán)比均下跌。50個代表城市前11個月新建商品住宅成交規(guī)模同比增長,但下半年成交規(guī)模降至2015年以來同期最低水平。土地方面,受供地“兩集中”政策影響,300城宅地供需規(guī)模同比大幅下降,成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。上半年市場活躍下房企積極拿地,市場熱度較高,下半年市場調(diào)整和資金壓力下,房企拿地意愿降低,各地流拍撤牌率上行。企業(yè)方面,房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)發(fā)力下代表房企積極營銷,加大優(yōu)惠力度搶收回款,下半年市場降溫下銷售業(yè)績下滑。
宏觀環(huán)境方面,展望2022年,我國經(jīng)濟或延續(xù)穩(wěn)步恢復態(tài)勢,但國內(nèi)外環(huán)境中不穩(wěn)定不確定因素增多,我國經(jīng)濟仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力。貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟,強化對“六穩(wěn)”“六保”的支持力度,房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松,房地產(chǎn)金融審慎管理將進一步完善,住房信貸環(huán)境短期存在改善預期,但全年改善空間有限,貨幣信貸總量保持穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)調(diào)控,中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變,健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,調(diào)控政策保持穩(wěn)定性,短期存在改善預期。另一方面,“兩個維護”將得到更好地貫徹落實,各地保交付政策或?qū)⑦M一步完善,各地樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年。
在此背景下,根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析,預計2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落,銷售均價平穩(wěn)運行,新開工面積繼續(xù)下降,投資低速增長”的特點。需求端,房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境有所改善,推動合理需求正常釋放,但受新房供應端縮量、房地產(chǎn)稅試點落地等因素影響,預計2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%,銷售均價則將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢,漲幅在2.0%-3.5%之間;供應端,全年宅地成交縮量,疊加房企資金壓力下新開工意愿減弱,新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢,同比下降4.0%-5.5%;此外,2022年,竣工周期延續(xù),建筑工程投資仍對開發(fā)投資提供支撐,但土地購置費或存在調(diào)整壓力,進一步減弱或拖累開發(fā)投資額增速收窄至1.5%-3.0%,上半年投資同比面臨下行壓力。(李豪悅)
(編輯 田冬)
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