貝殼：中國告別“住房短缺” 新房規(guī)模將回歸15萬億元-16萬億元中樞

    本報記者 王麗新

    4月29日，貝殼研究院聯(lián)合空白研究院發(fā)布《第三次大轉(zhuǎn)型：中國居住新十年》報告（以下簡稱“報告”）。報告認(rèn)為：當(dāng)下的中國居住市場，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向年交易規(guī)模高達(dá)30萬億元體量的居住服務(wù)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。

    眾所周知，從人均住房面積不足7平方米到40平方米以上，中國居住市場經(jīng)歷了兩次大轉(zhuǎn)型，一次是福利分房轉(zhuǎn)向商品房時代（1978-1998），存量和增量雙軌制運(yùn)行；另一次是雙軌制向市場化轉(zhuǎn)變（1998-2018），即土地要素、金融均市場化，招拍掛和房貸正是此時登上歷史舞臺。

    從市場規(guī)模發(fā)展來看，過去20年商品住宅銷售額累計112萬億元，住房存量面積超過350億平方米，戶均住房套數(shù)大于1，我國已經(jīng)總體上告別了住房短缺，實現(xiàn)了住房的基本平衡。接下來，中國居住市場會跨入第三次大轉(zhuǎn)型階段，并將出現(xiàn)新的浪潮。

    《報告》著重指出，房地產(chǎn)行業(yè)已從購買時代全面進(jìn)入居住時代，下一個十年，甚至未來30年，將掀起居住服務(wù)化、數(shù)字化、全產(chǎn)業(yè)鏈化、品質(zhì)居住、都市圈化和機(jī)構(gòu)化租賃六大新浪潮，進(jìn)而深度重構(gòu)中國居住市場格局。

    地產(chǎn)由開發(fā)制造轉(zhuǎn)向居住服務(wù)

    數(shù)字化滲透規(guī)模增至358億美元

    從數(shù)據(jù)上看，全球主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比一般達(dá)到10-12%，我國目前只有7%左右；房地產(chǎn)整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈合計占比往往超過20%，我國只有15%左右。毫無疑問，未來發(fā)展空間來自圍繞住房產(chǎn)生的全周期服務(wù)。

    貝殼研究院向《證券日報》記者表示，新居住時代下，住房不再是一個單純的開發(fā)制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈將圍繞資產(chǎn)管理進(jìn)行分工，提供租賃、裝修、社區(qū)、養(yǎng)老等長期服務(wù)，居住服務(wù)者成為時代的主力。例如，未來我國租賃人口將超過2.5億人，這一龐大的需求基數(shù)將刺激租賃服務(wù)業(yè)的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護(hù)以及租后的保潔、搬家等服務(wù)都是潛在的增長點，未來將會是一個2萬億元-3萬億元規(guī)模的市場。再例如，物業(yè)管理也是一個快速發(fā)展的行業(yè)，在管面積超過200億平方米，未來仍將進(jìn)一步增長，當(dāng)前行業(yè)規(guī)模約1萬億元，未來將突破2萬億元。結(jié)論是，房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分品類有很大的發(fā)展空間，完全有可能再造一個房地產(chǎn)。屆時，資產(chǎn)管理和現(xiàn)金流運(yùn)營能力成為核心競爭力。

    從國際經(jīng)驗來看，在美國、德國、日本等發(fā)達(dá)國家，市值最高、規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司往往不是開發(fā)公司，而是上市的租賃型REITs、綜合型的住房服務(wù)公司、物業(yè)公司、中介公司、建筑科技公司和互聯(lián)網(wǎng)公司。

    值得關(guān)注的是，近年來，我國物業(yè)公司、連鎖型中介公司互聯(lián)網(wǎng)交易公司、住房科技公司的發(fā)展迅速，數(shù)字化正在全面滲透到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場，未來將在生產(chǎn)、流通、租賃、改造等環(huán)節(jié)掀起數(shù)字化浪潮。

    在貝殼研究院看來，數(shù)字化將在住房領(lǐng)域衍生出數(shù)字空間、智能客服、遠(yuǎn)程協(xié)作與自動化決策、資產(chǎn)和信用數(shù)字化等市場空間，數(shù)字空間技術(shù)可應(yīng)用于房屋與裝修設(shè)計、房源和服務(wù)者信息展示、房源信息帶看、設(shè)施維護(hù)等多個環(huán)節(jié)與場景。

    按全球咨詢公司德勤的定義，此類數(shù)字空間市場年復(fù)合增長率38%，規(guī)模將由2019年的38億美元增長至2025年的358億美元。下個十年，隨著政策、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等因素的作用，數(shù)字經(jīng)濟(jì)向智能經(jīng)濟(jì)升級，居住服務(wù)數(shù)字化將實現(xiàn)加速發(fā)展，智能化將重構(gòu)居住服務(wù)各環(huán)節(jié)，將創(chuàng)造全新的數(shù)字機(jī)會。

    貝殼研究院認(rèn)為，居住服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，在每一個鏈條上都具有大量的決策點和流程節(jié)點，因此區(qū)塊鏈、AI、云計算、物聯(lián)網(wǎng)綜合性技術(shù)打造數(shù)字化工作場所，遠(yuǎn)程協(xié)作與自動化決策，將破除傳統(tǒng)居住服務(wù)業(yè)信息孤島難題，將各參與方工作與流程統(tǒng)一協(xié)作。而邊界的日益模糊，將帶來全產(chǎn)業(yè)鏈化浪潮。

    全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化重構(gòu)價值鏈

    居住與服務(wù)進(jìn)入品質(zhì)化時代

    眾所周知，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈劃分邏輯是開發(fā)、代理、中介、物業(yè)、家裝等細(xì)分品類相互獨立、各自發(fā)展，未來的產(chǎn)業(yè)鏈將會加速整合，產(chǎn)業(yè)邊界日益模糊。開發(fā)商不僅僅局限于開發(fā)環(huán)節(jié)，而是會滲透到物業(yè)、中介、家裝等環(huán)節(jié)；阿里、京東、頭條等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也會跨界到住房交易與服務(wù)環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈的參與者將越來越多。貝殼研究院認(rèn)為，基于30萬億元的居住交易市場規(guī)模和超過300萬億元的存量資產(chǎn)基數(shù)，住房的價值鏈將進(jìn)行深度的整合與重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)鏈從分割走向融合，形成新的居住生態(tài)。

    在貝殼研究院看來，這種新居住主要表現(xiàn)在兩方面，一是不同居住子領(lǐng)域市場將打通和整合。比如，在新居住生態(tài)中，新房、二手房、租賃、舊改、裝修、物業(yè)、資產(chǎn)管理，以及更多的售前售后服務(wù)將被有機(jī)地聯(lián)系起來，形成一個統(tǒng)一的市場體系；二是不同的交易主體將被激活，優(yōu)化交易流程，形成交易閉環(huán)。比如，住房交易的買方、賣方、經(jīng)紀(jì)人，家政服務(wù)等，不同市場主體之間進(jìn)行有效合作，貫穿各個環(huán)節(jié)。

    但全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化的提前是，綜合服務(wù)平臺的建立。當(dāng)下中國的新居住領(lǐng)域，平臺化進(jìn)程正在交易層面加速推進(jìn)中，不斷完善行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。下一個十年，隨著住房從交易轉(zhuǎn)向居住，平臺也將會從交易走向居住，并以交易為中心，按照二手房、新房、租賃、家裝家居、居住周邊服務(wù)的路徑，逐步進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，逐步建立中國一站式新居住需求服務(wù)平臺。

    具體看，平臺對全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)化的作用是：一是推進(jìn)線下線上一體化，形成房產(chǎn)交易新閉環(huán)；二是推進(jìn)供需融合化，從平臺服務(wù)走向平臺共建；三是推進(jìn)技術(shù)場景化，提升消費(fèi)者體驗。

    毫無疑問，服務(wù)平臺會加速行業(yè)重構(gòu)，提升效率，但滿足用戶需求才能讓行業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展，所以與住房的第三次大轉(zhuǎn)型對應(yīng)的“品質(zhì)化居住和服務(wù)”仍是核心。事實上，在“住得更好”的需求下，未來十年，住房將全面升級，新居住意味著將跨入“品質(zhì)化時代”，這需要在硬件住房本身和軟件服務(wù)上雙晉級。

    在硬件方面，裝配式建筑、智能家居等產(chǎn)業(yè)將大行其道；城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市場機(jī)會。在軟件上，物業(yè)管理從粗放發(fā)展走向?qū)I(yè)化、智能化。

    貝殼研究院預(yù)測，到2030年，裝配式建筑新開工面積將達(dá)到9.4億平方米，占新開工面積的四成至五成；城市更新和舊房改造規(guī)模預(yù)計達(dá)到7億平方米，預(yù)計投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計10%計算，合計約560億元的規(guī)模；現(xiàn)代物業(yè)管理引發(fā)數(shù)字化、智能化社區(qū)浪潮，為智能硬件帶來巨大機(jī)會，智慧物業(yè)將成行業(yè)標(biāo)配，2030年中國物業(yè)管理行業(yè)在管面積將達(dá)到402億平方米，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，物業(yè)費(fèi)收入將達(dá)到1.6萬億元。

    可以說，過去40年搭建的是鋼筋水泥的居住空間；未來十年，搭建的是數(shù)字化的居住空間。至于市場規(guī)模如何？未來十年，在房住不炒的政策以及房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢下，中國房地產(chǎn)交易市場將會進(jìn)入新中樞。

    新房市場回歸15萬億元-16萬億元中樞

    租賃市場迎來機(jī)構(gòu)化浪潮

    根據(jù)貝殼研究院預(yù)計，未來10年，年均新建商品住宅銷售面積約13億平方米左右，市場交易額長期保持在15萬億元-16萬億元中樞范圍內(nèi)，不會失速下滑。

    貝殼研究院向《證券日報》記者表示，支撐新房市場向上的動力主要來自三大方面：一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，據(jù)預(yù)測，未來10年1.6億城鎮(zhèn)人口增量將催生約66億平方米住房居住需求，年均6.6億平方米；二是住房改善需求的續(xù)釋放，未來10年，因住房改善而增加的住房需求約56億平，年均5.6億平，占總體銷售比重43%；三是城市更新改造催生部分住房需求，10年間年均催生的新住房需求按照當(dāng)年改造面積15%計算，則年均舊城改造產(chǎn)生新的住房需求8000萬平方米，這部分需求占總體銷售的比重約6%。

    而伴隨人口向城市群集中，下一個十年，中國房地產(chǎn)市場的都市圈化特征將進(jìn)一步凸顯。城市群人口及住房交易GTV梯度將分為4個層次：三大核心都市圈群→沿海其他城市群→樞紐城市群→外圍城市群。預(yù)計到2030年，長三角城市群市場交易規(guī)模將接近7萬億元，京津冀城市群、珠三角城市群都將接近4萬億元。

    需要注意的是，隨著中國城市住房存量規(guī)模積累，新房、二手市場的全流通逐步成型。貝殼研究院表示，未來10年，二手房交易額將從當(dāng)前的7萬億元左右增長到25萬億元，逐步趕上甚至超過新房市場交易額。鑒于此，存量置換需求的提升，將為流通服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展帶來廣闊的市場空間。屆時，存量房交易的經(jīng)紀(jì)滲透率將由2020年的88%提升至92%左右，二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總交易額達(dá)到23.5萬億元。隨著經(jīng)紀(jì)服務(wù)需求度及品質(zhì)的提升，屆時二手房中介服務(wù)傭金收入預(yù)計達(dá)到7000億元左右。

    同時，二手渠道對新房銷售的影響提升，徹底轉(zhuǎn)變新房銷售方式。新房的潛在需求越來越來自二手房業(yè)主，這將加速使得開發(fā)商售樓處的獲客能力越來越小，二手房經(jīng)紀(jì)人成為新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道將全產(chǎn)品線、全流程，聯(lián)動、包銷等多種方式全面滲透。預(yù)計未來10年，全國總體渠道滲透率將提高到55%左右。2030年，圍繞交易的媒體廣告、代理服務(wù)、渠道等加總的貨幣化率按照4%計，代理及渠道滲透率按照90%計算，產(chǎn)生的收入將達(dá)到526億元。

    值得注意的是，一、二手市場聯(lián)動增加住房供應(yīng)之外，解決青年人大城市居住問題的“殺手锏”之一租賃住宅將極大地發(fā)揮效用，中國住房第三次大轉(zhuǎn)型的重要抓手之一。在租購并舉政策的帶動下，未來十年，中國租賃市場將迎來萬億的市場規(guī)模，其中機(jī)構(gòu)化的比例將會進(jìn)一步提升，重資產(chǎn)的模式和輕托管的方式將會得到提升。

    事實上，機(jī)構(gòu)化租賃浪潮趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。在貝殼研究院看來，在傳統(tǒng)的C2C市場中，租客的租賃痛點大量存在，只有機(jī)構(gòu)化提升才能克服傳統(tǒng)租賃市場亂象；第二，保障性租賃住房的著力點在于推動機(jī)構(gòu)化提升，隨著業(yè)主對資產(chǎn)管理的需求以及租客對標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的需求提升，我國住房租賃機(jī)構(gòu)化將有五倍以上增長，機(jī)構(gòu)化率達(dá)到30%，與之相配套的住房租賃REITs有望達(dá)到千億元甚至萬億元級別的市場空間，租賃生態(tài)產(chǎn)生的空間將超過3萬億元。

    “總體而言，時代在轉(zhuǎn)變，市場在重構(gòu)，房地產(chǎn)不僅不會褪色，反而在實現(xiàn)人民群眾美好生活的過程中創(chuàng)造更大的價值，讓我們一起迎來大國住房的下一個輝煌十年。”貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰向《證券日報》記者如是表示。

（編輯 才山丹）