房地產(chǎn)支持政策升級(jí)加碼 機(jī)構(gòu)看好板塊四季度投資機(jī)會(huì)

    本報(bào)記者 吳曉璐

    10月10日，A股房地產(chǎn)板塊高開，截至收盤，申萬(wàn)一級(jí)地產(chǎn)指數(shù)逆勢(shì)微漲0.05%，其中海泰發(fā)展?jié)q停，天健集團(tuán)漲幅超過(guò)9%。多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較好，主要因?yàn)榻诜康禺a(chǎn)行業(yè)支持政策持續(xù)加碼。廣發(fā)證券認(rèn)為，“強(qiáng)信用+大布局+低估值”的龍頭房企值得關(guān)注。

    政策支持力度加強(qiáng)

    四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)

    近期，房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度加強(qiáng)。據(jù)報(bào)道，9月底，工行、建行、中行等六家大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。據(jù)估計(jì)，此次新增房地產(chǎn)融資支持共計(jì)達(dá)6000億元。

    此外，9月底，中國(guó)人民銀行等四部門聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)政策，即符合條件城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購(gòu)可退個(gè)稅等（以下統(tǒng)稱“930”政策）。之后，多地公積金管理中心紛紛下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

    “動(dòng)用6000億元為房地產(chǎn)提供信貸支持，對(duì)房地產(chǎn)板塊提振力度較大，但后續(xù)仍需觀察銷售數(shù)據(jù)。”東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“930”政策落地后，也需要關(guān)注對(duì)居民需求的提振效果。

    “政策方面對(duì)企業(yè)端、需求端均有涉及，政策力度較大、涉及范圍較廣。”談及上述兩方面支持舉措，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，需求端從剛性和改善性住房需求方面給予實(shí)質(zhì)性支持，促進(jìn)居民購(gòu)房需求釋放。

    今年以來(lái)，穩(wěn)樓市政策不斷出臺(tái)，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，年內(nèi)各地房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)835次（2021年同期只有482次），同比上漲接近73%，9月單月超過(guò)135次。

    克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，9月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額6269億元，同比下降26.5%，降幅較8月份收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)；前9個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下降45.8%，降幅環(huán)比收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷售在5月觸底后，降幅已連續(xù)四個(gè)月持續(xù)小幅回升，景氣度逐漸恢復(fù)。

    “目前來(lái)看，市場(chǎng)仍處于緩慢修復(fù)階段，短期購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若多個(gè)政策持續(xù)疊加發(fā)力，各地配套政策加快跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。”陳文靜表示。

    保交樓取得一定成效

    后續(xù)有望獲更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

    據(jù)鄭州發(fā)布10月6日消息，鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，鄭州市“保交樓、穩(wěn)民生、保發(fā)展”專項(xiàng)行動(dòng)取得重要階段性成果。

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽扯面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于重要地位，據(jù)中信證券測(cè)算，2020年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈總計(jì)貢獻(xiàn)了17.7%的GDP。保交樓對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定意義重大。

    8月份以來(lái)，保交樓政策持續(xù)出臺(tái)。8月31日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。9月23日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，銀保監(jiān)會(huì)配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

    “中央和地方高度重視保交樓和保穩(wěn)定大局。中央不斷豐富政策工具箱，地方不斷夯實(shí)主體責(zé)任，企業(yè)不斷發(fā)揮主動(dòng)性積極性。整體而言，局部項(xiàng)目出險(xiǎn)可以得到妥善解決。”中信證券研報(bào)稱。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，自7月以來(lái)，超30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤活項(xiàng)目等。

    從效果來(lái)看，中信證券研報(bào)稱，總體來(lái)看，中央及地方陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，保交樓已經(jīng)取得一定效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年8月份，全國(guó)房屋竣工面積達(dá)4833萬(wàn)平方米，同比降低2.5%，相比7月份（-36.0%）大幅改善，今年前8個(gè)月房屋竣工面積37億平方米，同比降低21.1%，相比前7個(gè)月（-23.3%）降幅收窄。

    陳文靜表示，四季度仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，此前央行第三季度例會(huì)再度強(qiáng)調(diào)，“推動(dòng)‘保交樓’專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度”，國(guó)務(wù)院會(huì)議明確，“實(shí)施好保交樓政策”，隨著專項(xiàng)借款進(jìn)一步落位，各地針對(duì)停工項(xiàng)目的解決措施亦將不斷落實(shí)，“保交樓”工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

    中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，保交樓是一個(gè)托底政策，并不足以產(chǎn)生大量全新的、增量的投資，但可以積極起到穩(wěn)定投資的作用。保交樓是循序漸進(jìn)的，也是分階段形成投資量的，建議投資者不過(guò)分高估短期保交樓政策的作用，也不低估保交樓政策中長(zhǎng)期對(duì)穩(wěn)定的意義。

    機(jī)構(gòu)看好地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)

    或青睞龍頭房企

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，后續(xù)政策有望繼續(xù)加碼。邵宇表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大，上下游涉及面較廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大，目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展。從目前來(lái)看，“金九銀十”表現(xiàn)一般，所以政策發(fā)力還需假以時(shí)日，預(yù)計(jì)明年一季度對(duì)經(jīng)濟(jì)積極正面作用將顯現(xiàn)。

    張大偉表示，從目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括存量房貸降息等更大力度政策。從政策預(yù)期看，一線城市需要針對(duì)換房改善出現(xiàn)明顯的寬松政策。

    對(duì)于房地產(chǎn)板塊四季度投資機(jī)會(huì)，多家機(jī)構(gòu)表示看好。中國(guó)銀河證券認(rèn)為，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問(wèn)題都在逐步進(jìn)行解決和修正，接下來(lái)行業(yè)將走上弱復(fù)蘇的道路，看好房地產(chǎn)板塊四季度的行情。

    廣發(fā)證券表示，堅(jiān)定看好地產(chǎn)板塊整體投資機(jī)會(huì)，建議提高“強(qiáng)信用+寬布局”配置比例。廣發(fā)證券認(rèn)為，銷售改善后，強(qiáng)信用房企經(jīng)營(yíng)杠桿提升，投資市占率或?qū)⑦M(jìn)一步提高，疊加利潤(rùn)率改善，整體提升了龍頭房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平，地產(chǎn)股具備兩年以上的中期邏輯。

（編輯 喬川川）