重塑房企ROE

    ■王麗新

    近日，多家地產(chǎn)行業(yè)研究中心陸續(xù)披露了2022年房企盈利數(shù)據(jù)。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%，同比下滑7個百分點(diǎn)。另據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)虧損，逾九成房企凈利率降低。

    房企盈利水平下降，行業(yè)盈利空間持續(xù)收縮，主要有以下三個原因：一是部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，低利潤項(xiàng)目集中結(jié)算；二是市場低迷疊加償債壓力，多數(shù)房企選擇犧牲利潤換現(xiàn)金流，以價(jià)換量保去化，加劇了增收不增利現(xiàn)象；三是樓市整體不振，存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，導(dǎo)致房企需大量計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，少則幾億元多則上百億元的計(jì)提規(guī)模，對當(dāng)期利潤影響很大。

    結(jié)合當(dāng)前市場的不確定性以及整體成交規(guī)模收縮的大勢來看，傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法助推行業(yè)盈利重回高點(diǎn)。修復(fù)利潤通道是當(dāng)務(wù)之急。

    短期而言，盡快調(diào)整經(jīng)營策略是常規(guī)動作。重塑房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）的“配方”主要有三個，一是改善拿地權(quán)益比，提升項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)效率；二是降本增效，減少三費(fèi)支出，開展精細(xì)化管理；三是降低融資成本，減少利息支出。

    短期策略能否見效，尚需檢驗(yàn)，而長期戰(zhàn)略路徑選擇，才是未來房企制勝的關(guān)鍵點(diǎn)，也是重塑行業(yè)估值邏輯和修復(fù)利潤表的核心所在。

    從未來估值邏輯出發(fā)，ROE指標(biāo)將成為指揮棒。那么，房企該做排序題還是多選題？

    做排序題，規(guī)模和ROE誰為先？不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入深度調(diào)整期，與以往過分追求規(guī)模不無關(guān)系。當(dāng)然，追求一定規(guī)模效應(yīng)是應(yīng)該的，但盲目擴(kuò)張，會讓企業(yè)喪失理性判斷，難以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。回過頭看，如今的出險(xiǎn)房企，多是過去無序擴(kuò)張的“千億房企”，其中部分企業(yè)已較難脫離虧損窘境，甚至面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

    反觀以利潤和現(xiàn)金流為導(dǎo)向的頭部房企、區(qū)域型房企以及其他優(yōu)質(zhì)房企，如今多已穿過行業(yè)至暗時(shí)刻，進(jìn)入彈性擴(kuò)表階段。近期，多個城市拿出壓箱底土地，并給企業(yè)留有利潤空間。這些過往鮮見的優(yōu)質(zhì)地塊受到這類房企爭相競逐，目的皆是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉，以期未來靠結(jié)轉(zhuǎn)這些項(xiàng)目來修復(fù)利潤表。

    做多選題，加碼輕資產(chǎn)或者多元化業(yè)務(wù)投資是重要選項(xiàng)。比如代建、物管以及商業(yè)等，將其提升到與住宅開發(fā)并駕齊驅(qū)的主航道地位，增加新的盈利渠道，這或許適合較早布局多元業(yè)務(wù)的房企。

    以代建為例，作為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式之一的典型業(yè)務(wù)，擁有資金需求少、低負(fù)債、利潤率表現(xiàn)較好等特點(diǎn)，當(dāng)下已從行業(yè)“小透明”一躍成為“香餑餑”。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，已有超過60家房企布局代建業(yè)務(wù)。其中，頭部代建企業(yè)綠城管理凈利率為27.7%，中原建業(yè)則高達(dá)50.1%。

    此外，從2022年標(biāo)桿房企財(cái)報(bào)來看，熱點(diǎn)城市核心板塊、運(yùn)營效率高、出租率高的投資物業(yè)估值表現(xiàn)相對堅(jiān)挺，利潤率也普遍高于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。比如，華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)作為成熟的投資物業(yè)運(yùn)營商，其非房開業(yè)務(wù)收益規(guī)模居于行業(yè)前列，且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)利潤表之路并非坦途，縮表出清陣痛仍在。待行業(yè)企穩(wěn)回升之際，房地產(chǎn)市場將更加成熟，相關(guān)多元業(yè)務(wù)也將展示更多活力，新的經(jīng)營管理模式以及資本運(yùn)營模式將不斷迭代，助推行業(yè)健康發(fā)展。