超高層住宅利弊 需要冷靜權(quán)衡

    證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

    在深圳，除了商業(yè)寫(xiě)字樓地標(biāo)，如今越來(lái)越多的超高層住宅也拔地而起，特別是一些城市更新項(xiàng)目。

    和其他城中村一樣，位于深圳南山的白石洲從一個(gè)古老的小村落，變成來(lái)自五湖四海的打工族在深圳最初的家。未來(lái)，白石洲也將變成深圳的“高檔社區(qū)”。提到深圳的城市更新項(xiàng)目，白石洲已成為深圳“城中村”的典型代表，號(hào)稱千億元級(jí)的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    近日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局公布綠景白石洲璟庭《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的公告。記者從公告獲悉，本次發(fā)布許可證以及平面圖的是深圳白石洲城市更新項(xiàng)目一期01-08地塊，該地塊命名為“綠景白石洲璟庭”，規(guī)劃有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)等。本次發(fā)證的為1棟5座塔樓，其中包括3座超高層住宅，均為74層。如果74層的住宅真正建成，有望成為深圳住宅“第一高樓”。

    “住酒店就試過(guò)住這么高，但要每天都住在50甚至60層樓，還真的有點(diǎn)難以想象。”準(zhǔn)備買(mǎi)房的黃浩（化名）最近經(jīng)常到處看房，他發(fā)現(xiàn)深圳的住宅也越建越高，越建越密。“有一次去朋友家做客，住48層，雖然有分單數(shù)和雙數(shù)層電梯，但由于剛好遇到下班高峰期，從樓下到朋友家光電梯就花了十幾分鐘。”

    “享受城市高度，繁華盡在腳下……”這是一些新房項(xiàng)目的廣告，聽(tīng)起來(lái)確實(shí)誘人。在許多購(gòu)房者看來(lái)，住的高視線無(wú)遮擋，高處濕度小，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，受干擾小。而且，在土地資源稀缺的大城市，超高層住宅土地利用率高，能夠承載更多的居家住戶，超高層住宅儼然已成趨勢(shì)。

    一般的地標(biāo)建筑都是商業(yè)寫(xiě)字樓，但如今越來(lái)越多的超高層住宅也拔地而起。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳已經(jīng)落成超高層住宅項(xiàng)目聚集在福田、羅湖、南山等區(qū)域，層數(shù)都超過(guò)50層，特別是今年新入市的項(xiàng)目。例如，位于福田區(qū)加福華爾登府邸項(xiàng)目，根據(jù)市規(guī)劃和自然資源局福田管理局關(guān)于加福華爾登府邸項(xiàng)目總平面圖修改的公示，該住宅項(xiàng)目最高層數(shù)達(dá)到67層。

    身處都市的人對(duì)于城市天際線不斷被超高寫(xiě)字樓、地標(biāo)性建筑刷新早已感到司空見(jiàn)慣，然而如果城市被一棟棟超高層住宅包圍呢？有建筑行業(yè)人士認(rèn)為，超高層建筑因?yàn)樽陨眢w型巨大、功能龐雜、容納人口多，在內(nèi)部安全、能耗、風(fēng)向、煙囪等方面要求比一般高層嚴(yán)格，建筑越是向高處發(fā)展，技術(shù)難度越大?；馂?zāi)、地震、人為破壞等不可預(yù)見(jiàn)因素也必須考量。梯戶比、居住人口密度、后期物業(yè)服務(wù)、樓層選擇、戶型、朝向都是決定舒適度的重要因素。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，不管是土拍市場(chǎng)上拿地還是城市更新項(xiàng)目，隨著拿地成本和時(shí)間成本不斷攀升，項(xiàng)目往往會(huì)被建成利潤(rùn)率更高的超高層建筑。不過(guò)，住宅層數(shù)越高，地面壓力越大，會(huì)給交通等配套帶來(lái)考驗(yàn)，這需要相關(guān)各方做更深層次的研究。甚至有專(zhuān)家擔(dān)憂，雖然超高層建筑的壽命較長(zhǎng)，但幾十年后這些超高層住宅怎么辦？開(kāi)發(fā)商還會(huì)花費(fèi)巨資來(lái)“城市更新”？