房租價(jià)格的背后

    政府要是真下決心解決高房?jī)r(jià)、高房租問(wèn)題，就應(yīng)在加大房產(chǎn)供應(yīng)上做文章。

    余勝良

    如果我們相信經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果相信價(jià)格在資源配置中的作用，那么很容易達(dá)成一個(gè)共識(shí)：房租上漲或者下跌，反映的是可供出租房源的稀缺程度，當(dāng)然會(huì)有干擾因素，但干擾因素都是圍繞供求雙方來(lái)展開(kāi)的。

    政府決心按下房?jī)r(jià)，但是房租一直在暗流涌動(dòng)：有時(shí)候傳來(lái)房租下降的消息，可是太局部太短期，大概率是平靜一段時(shí)間，然后就悄悄漲一點(diǎn)，再漲一點(diǎn)。

    按照一般的推導(dǎo)，很容易得出原因是房源緊缺。甚至連房?jī)r(jià)上漲，我們也可以粗暴一點(diǎn)，將其歸因于房源緊缺。有人說(shuō)不是房源缺，而是其他問(wèn)題，比如中介介入，他們大肆收購(gòu)房源，從而挑高了房東的欲望，房?jī)r(jià)上漲是中介推動(dòng)的，就是在這種情形下得出的結(jié)論。

    中介的確可以短時(shí)間內(nèi)影響價(jià)格，但傳導(dǎo)機(jī)制是他們臨時(shí)制造了供應(yīng)短缺，比如因?yàn)楹臀葜髡勁泻脱b修的過(guò)程，減少了市場(chǎng)投放，但這些房源最終還是要投放到市場(chǎng)上去，所以中介沒(méi)有增加或者減少房源。還有一種可能，因?yàn)橹薪榻槿?，有些原?lái)覺(jué)得自己出租房子很麻煩的房東，愿意將房子借助中介投放到市場(chǎng)上，但這種情況估計(jì)比較少，也難以統(tǒng)計(jì)。

    應(yīng)該明確的是，能放租出去的房子，都是有業(yè)主的，這些業(yè)主一般擁有不止一套房，才有能力給他人提供住處。中外都是這樣，外國(guó)人的房子，也是有主人的，說(shuō)外國(guó)人不喜歡買(mǎi)房子，而喜歡租房子的，實(shí)在是謬誤。

    但是有一點(diǎn)不同的是，房地產(chǎn)是一個(gè)特別的生意，位置特別重要，位置是獨(dú)特的，導(dǎo)致每一套房都不同，缺少可替代性。房子不像汽車(chē)等商品，可以通過(guò)批量供給，比如一個(gè)小區(qū)有20%房源可以對(duì)外房租，中介如果將這20%房源拿在手中，他們就有話語(yǔ)權(quán)。

    因?yàn)檫@部分房源缺少可替代性，即使在該小區(qū)內(nèi)部相鄰位置可以再蓋樓，增加供給，也因?yàn)楦淖兞巳莘e率陽(yáng)光等條件，提供的不是同樣產(chǎn)品，理論上，供給可以增加，但是根本做不到，所以替代品是相鄰小區(qū)，和更遠(yuǎn)處的小區(qū)。問(wèn)題是，中介做長(zhǎng)租公寓生意，相鄰和更遠(yuǎn)處的小區(qū)，也被他們拿到了。

    一個(gè)區(qū)域內(nèi)如果供應(yīng)不足，供應(yīng)就很難提升上去。倒是有一些提高供應(yīng)的辦法，但是不讓用，比如在房間里設(shè)置隔斷，可以住更多人，讓地下室住人，更改土地用途，多建一些住宅。如果新增加供給，來(lái)來(lái)回回，都是在存量上做文章，這會(huì)增加中介的話語(yǔ)權(quán)，但不管中介的話語(yǔ)權(quán)有多大，租房者的終極對(duì)手，還是租房者。

    如果租客變少，那么租金自然會(huì)降低。深圳租房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，稍微緊俏一點(diǎn)的房子如果不下定金，很快就會(huì)被別人租去。市場(chǎng)價(jià)格總是趨同的，房租也是這樣，只要有人漲起來(lái)，就說(shuō)明緊俏，大家都跟著會(huì)漲，傳導(dǎo)速度特別快。

    以前看到一篇文章，說(shuō)中國(guó)大城市租金回報(bào)比太低，是因?yàn)樽饨鹛?，租金還要漲，當(dāng)時(shí)我就有疑問(wèn)：這是房?jī)r(jià)要下跌的信號(hào)嗎？結(jié)果發(fā)現(xiàn)，是房?jī)r(jià)和租金一起上漲。租金回報(bào)比還是沒(méi)怎么變化。

    房租上漲，是有人能出得起更高價(jià)格，月租金上萬(wàn)元也已不稀奇，這是因?yàn)榭傆幸徊糠秩耸杖朐诳焖偬岣撸麄冊(cè)敢獬龈邇r(jià)格競(jìng)得租住權(quán)，出不起價(jià)格的只能住得更遠(yuǎn)。香港商鋪值錢(qián)的原因，就是購(gòu)買(mǎi)力帶來(lái)的租金一直在漲。

    前幾年還有媒體常常報(bào)道北京做小生意的支持不下去，只能關(guān)門(mén)了事，后來(lái)慢慢就不報(bào)道了，不是不再發(fā)生這類(lèi)事，而是大家都習(xí)慣了。能漲價(jià)，意味著出得起更高租金的商家要入駐，要不然業(yè)主不敢漲價(jià)，甚至還要降價(jià)挽留商家。不同商家、不同生意的賺錢(qián)能力不同，不同年份賺錢(qián)能力也不一樣，但和住宅租金一樣，商家的賺錢(qián)能力整體在提高，不能賺錢(qián)的只能被淘汰。

    政府要是真下決心解決高房?jī)r(jià)、高房租問(wèn)題，就應(yīng)在加大房產(chǎn)供應(yīng)上做文章。

    （作者系證券時(shí)報(bào)記者）