小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？

    “居者有其屋”，這是中國(guó)人從古代延續(xù)至今的夢(mèng)想。很多在城市當(dāng)中拼搏的外來打工一族心中都有一個(gè)夢(mèng)想：能夠在自己工作、生活的城市購(gòu)置一套屬于自己的住房。

    不過，面對(duì)一、二線城市高高在上的房?jī)r(jià)，為數(shù)眾多的外來打工人員也只能是“望樓興嘆”。于是，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

    那么小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買？買后又存在著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)隱患呢？

    小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格誘惑

    于威（化名）和張萍（化名）均來自湖南，大學(xué)畢業(yè)之后就一直在廣州市工作和生活。2015年，兩人在一次朋友聚會(huì)當(dāng)中相識(shí)，經(jīng)過兩年的相處之后步入了婚姻的殿堂。

    于威和張萍平日里精打細(xì)算，目前已經(jīng)有了40多萬(wàn)的積蓄。“我倆來廣州后都是一直租房，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)婚兩年了，而且已經(jīng)有了‘添丁’的計(jì)劃。我的社保已經(jīng)繳滿5年，完全符合廣州的購(gòu)房政策，所以想在廣州通過貸款的方式購(gòu)置一套屬于我們自己的住房。”于威說。

    有了購(gòu)房的打算之后，于威和張萍開始奔走于廣州市內(nèi)的諸多樓盤，也咨詢了不少的房屋中介。然而相比幾年前，廣州的樓價(jià)已經(jīng)高高在上。“市區(qū)的一手樓盤價(jià)格都是4萬(wàn)元/平方米以上，甚至有十幾萬(wàn)/平方米，二手房的單價(jià)一般也過了3萬(wàn)元。我們的積蓄還不夠付首付款。”于威說。一時(shí)之間，只能“望樓興嘆”的小兩口有了一種無(wú)力感。

    前段時(shí)間，張萍從朋友處聽說廣州市白云區(qū)有一些小產(chǎn)權(quán)房賣，環(huán)境、建筑跟普通的老式小區(qū)差不多，但價(jià)格要便宜一大截。張萍在互聯(lián)網(wǎng)上查閱后發(fā)現(xiàn)，這些小產(chǎn)權(quán)房的樓價(jià)都低得出奇，大多數(shù)是以每平方數(shù)千元的價(jià)格出售，僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/4甚至更低：“某站地鐵出口旁，全新電梯房2房2廳28萬(wàn)起”、“某某地鐵口附近全新房，交通便利、環(huán)境優(yōu)美，3房1廳僅需38萬(wàn)”，“三房?jī)蓮d35萬(wàn)離地鐵出口500米”……

    張萍去看了幾處小產(chǎn)權(quán)房后發(fā)現(xiàn)，這些房子的環(huán)境還可以，不過沒有房產(chǎn)證，只有宅基地使用權(quán)證。在動(dòng)心之余，張萍有點(diǎn)擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房買賣沒有保障，而且要一次性付款，以后也不能到銀行抵押。“你放心買好了，我們簽正規(guī)的買賣合同。我就是本村人，不會(huì)不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

    “房?jī)r(jià)的確很誘惑，但聽說沒有房產(chǎn)證。萬(wàn)一遇到拆遷而房東又反悔，我們多年的積蓄豈不要打水漂？”于威堅(jiān)持反對(duì)。

    買還是不買？一時(shí)之間，小兩口猶豫不決，希望證券時(shí)報(bào)的維權(quán)律師能夠從法律的角度給予指導(dǎo)。

    律師：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房

    應(yīng)慎之又慎

    對(duì)此，廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國(guó)華律師表示，“小產(chǎn)權(quán)房”并不屬于嚴(yán)格意義上的法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的叫法。一般是指建造在農(nóng)村集體所有土地之上，銷售或主要銷售給集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位或個(gè)人，且無(wú)法取得國(guó)家正式頒發(fā)的權(quán)屬證書的房屋。

    據(jù)劉國(guó)華律師介紹，小產(chǎn)權(quán)房沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，很多有宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般需要同時(shí)具備幾個(gè)條件，例如，轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房；同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權(quán)隨房一并轉(zhuǎn)讓。

    “不過，絕大部分宅基地房屋買賣并不符合上列條件，絕大部分是銷售給集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位或個(gè)人的。”劉國(guó)華律師說。

    根據(jù)最高人民法院2015年12月第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議關(guān)于農(nóng)村房屋買賣案件問題的意見：在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。但是廣州市目前并非是試點(diǎn)地區(qū)。

    根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。另外，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求，向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無(wú)效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

    所以，張萍如果購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋，合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，如果房屋價(jià)格上漲，法院會(huì)考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益。

    另?yè)?jù)劉國(guó)華律師介紹，各地對(duì)于農(nóng)村宅基地房屋買賣的規(guī)定也有所區(qū)別。比如上海高院出臺(tái)的《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》認(rèn)為，農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

    北京市高級(jí)人民法院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》則認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

    “如果不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼承、轉(zhuǎn)讓、拆遷補(bǔ)償、房屋質(zhì)量等都存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，需綜合考慮各方面因素，應(yīng)該慎之又慎！”劉國(guó)華律師說。