從三大視角看土地市場(chǎng)新變化

    王麗新

    1月2日，2025年北京土地市場(chǎng)首拍“開(kāi)門(mén)紅”，海淀朱房?jī)傻貕K最終以溢價(jià)率17%、25%，以及總價(jià)近182億元成交，創(chuàng)下新紀(jì)錄。沒(méi)有限價(jià)、搖號(hào)限制后，不止北京土地市場(chǎng)掀起熱潮，2024年底，上海出讓6宗地，攬金185億元，平均溢價(jià)率約17%。

    2024年四季度以來(lái)，沉寂多年的土地市場(chǎng)開(kāi)始變得熱鬧。“百億元地塊”歸來(lái)，溢價(jià)率超過(guò)40%的地塊頻現(xiàn)，熱點(diǎn)城市土拍熱度持續(xù)升溫，使得2024年全國(guó)300城土地溢價(jià)率穩(wěn)定在4%的水平線上。筆者發(fā)現(xiàn)，得益于一攬子“穩(wěn)樓市”政策，土地市場(chǎng)正展現(xiàn)出新的交易特征。

    第一，市場(chǎng)分化加劇，點(diǎn)狀高熱預(yù)期漸濃。土地市場(chǎng)歷來(lái)是樓市“晴雨表”，面粉基本上決定面包價(jià)格，反過(guò)來(lái)亦然。當(dāng)前，去化率已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商投資指揮棒。

    在這一輪行業(yè)長(zhǎng)期筑底修復(fù)的走勢(shì)中，全國(guó)土地市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出局部火熱、整體偏冷的格局，主要體現(xiàn)在三方面。一是去化困難的三、四線城市涉宅用地以底價(jià)成交為主；二是高能級(jí)城市尤其是一線及部分二線城市樓面價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，單幅地塊成交溢價(jià)率屢次突破40%。比如，部分涉宅用地溢價(jià)率超過(guò)48%，“北上深杭”等地的優(yōu)質(zhì)地塊是房企補(bǔ)倉(cāng)的重要標(biāo)的；三是多個(gè)熱點(diǎn)城市優(yōu)化土拍規(guī)則、容積率及計(jì)容規(guī)則，改善土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和套型要求，這類(lèi)土地適合建設(shè)“好房子”，吸引房企競(jìng)相爭(zhēng)奪。

    這一現(xiàn)象背后，反映出樓市進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)后，房企更加追求單盤(pán)現(xiàn)金流及收益率，即“投一成一”。鑒于此，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)冷熱分化趨勢(shì)會(huì)加劇，有去化保障的地塊將保持高熱。

    第二，房企拿地謹(jǐn)慎，“以銷(xiāo)定投”追求確定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期后，受銷(xiāo)售能力、融資能力以及交付能力等諸多因素影響，即便是拿地主力軍央企、國(guó)企及地方國(guó)資，也不會(huì)盲目進(jìn)入新城市。

    整體上，房企拿地邏輯轉(zhuǎn)向理性謹(jǐn)慎、聚焦深耕以及重視回報(bào)率，主要體現(xiàn)在三大原則上。一是不追求規(guī)模，拿“能開(kāi)盤(pán)”的地。在高周轉(zhuǎn)、快增長(zhǎng)階段，房企拿了高價(jià)地，出于擴(kuò)張需求，不賺錢(qián)或者微利也會(huì)積極開(kāi)盤(pán)。當(dāng)前，房企推盤(pán)邏輯則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，去化率和收益率是開(kāi)盤(pán)新指標(biāo)，只有算得過(guò)來(lái)賬且有利潤(rùn)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商才更有動(dòng)力將其推向市場(chǎng)。

    二是聚焦核心城市核心地塊投資。這是房企共識(shí)。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，各企業(yè)2024年拿地選擇高度趨同，一方面減少布局城市，比如拿地金額TOP10企業(yè)中的全國(guó)性房企，投資城市均不超過(guò)20個(gè)；另一方面，一、二線城市成為典型企業(yè)投資首選，TOP10企業(yè)中有9家企業(yè)在一、二線城市的拿地金額占比超過(guò)95%，這足以說(shuō)明頭部房企投資向核心城市聚攏。

    三是“以銷(xiāo)定投”成為拿地新鐵律，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。當(dāng)前，房企頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，從中即可窺見(jiàn)投資決策的改變。沒(méi)有土地儲(chǔ)備或者銷(xiāo)售去化率較低的城市，集團(tuán)投決會(huì)一般會(huì)對(duì)其當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)提出的拿地訴求投反對(duì)票，并將其管理片區(qū)劃入其他大區(qū)?？紤]市場(chǎng)需求，結(jié)合當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售現(xiàn)狀補(bǔ)倉(cāng)，減少庫(kù)存壓力，是當(dāng)下房企確保在市場(chǎng)波動(dòng)中獲得穩(wěn)定收益的新拿地策略。

    第三，多地放慢供地節(jié)奏，市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存周期。受房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系變動(dòng)影響，全國(guó)土地市場(chǎng)交易規(guī)模已經(jīng)連續(xù)三年縮減，進(jìn)入去庫(kù)存周期。這一變化主要表現(xiàn)為土地成交規(guī)劃建筑面積總量減少，以及土地出讓金總額下降。

    出現(xiàn)這種現(xiàn)象受多重因素影響：一是為促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)供需平衡，庫(kù)存去化周期超過(guò)24個(gè)月的城市暫?；驕p緩供地；二是受新房銷(xiāo)售規(guī)模下行影響，低能級(jí)城市出現(xiàn)流拍及底價(jià)成交現(xiàn)象，導(dǎo)致整體土地市場(chǎng)溢價(jià)率處在低位；三是若盤(pán)活閑置用地顯著增多、土地二級(jí)市場(chǎng)成交規(guī)模增加，會(huì)進(jìn)一步壓降一級(jí)招拍掛土地市場(chǎng)成交規(guī)模，以配合行業(yè)去庫(kù)存節(jié)奏的平穩(wěn)進(jìn)行。

    展望2025年，隨著住房市場(chǎng)步入新發(fā)展階段，改善性需求正逐漸成為樓市交易主要驅(qū)動(dòng)力。疊加貨幣政策重提“適度寬松”，以及去年10月份以來(lái)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)轉(zhuǎn)好，接下來(lái)，土地市場(chǎng)有望迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，帶動(dòng)投資端信心回升。