吳珊
近期,中國人民銀行有關人士表示,按照市場化、法治化原則,支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
來自央行的對存量房貸利率調(diào)整的最新表態(tài),很快引起市場熱議。盡管目前銀行方尚未行動,但從長遠來看,存量房貸利率重定價有利于市場各方。
去年末銀行理財收益走低,加之今年以來多地新發(fā)放個人住房貸款利率進一步下降,促使部分存量房貸的借款人預期發(fā)生顯著變化,提前還貸需求持續(xù)增加。
降低存量房貸利率,對于借款人來說,最直接的影響是減少房貸利息支出,增加可支配收入,優(yōu)化個人資產(chǎn)負債表,并邊際縮減房貸成本和其他投資預期收益率之間的差距。華泰證券宏觀團隊粗略估算,目前存量與新增房貸之間的利差約為35個基點至85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調(diào)整,或進行實質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作,則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元,約占居民房貸支出的3%-6%。
不過,由于個人住房貸款一直被視為“銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤”,因此,也有觀點認為下調(diào)存量房貸利率會對銀行經(jīng)營帶來較大壓力。但結(jié)合實際情況來看,這種負面影響程度不大。
當前我國經(jīng)濟運行呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢、貨幣政策穩(wěn)健、衡量銀行綜合經(jīng)營實力以及應對風險能力的各項指標均處良好水平,銀行有能力、有機會通過做活、做大其他信貸業(yè)務規(guī)模等方式來彌補相關損失,同時也可采用“以量補價”的策略來夯實業(yè)績增長的基礎。
目前,在利率自律機制協(xié)調(diào)下,各類型銀行綜合考慮自身經(jīng)營情況,主動有序下調(diào)部分期限存款利率,降低負債成本,保持合理息差,增強支持實體經(jīng)濟的能力和可持續(xù)性,為讓利實體經(jīng)濟創(chuàng)造了空間。推動存量房貸利率下調(diào),是銀行讓利實體經(jīng)濟的體現(xiàn),有助于減輕居民提前還貸行為,降低流動性風險,進一步穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負債表。
對于社會經(jīng)濟而言,居民住房消費負擔減輕,有助于提高居民擴大消費和投資的意愿及能力,激發(fā)市場活力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,更持續(xù)更有效提振居民消費需求,強化各界對未來經(jīng)濟形勢的信心。
當然,存量房貸利率重新定價應該遵循市場化、法治化原則,找準共贏的平衡點。2023年一季度末,個人住房貸款余額達到38.94萬億元,涉及上億個家庭,關系民生穩(wěn)定、連著經(jīng)濟發(fā)展,積極穩(wěn)妥推動存量房貸利率重定價至關重要,各類型銀行可按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險可控的前提下,分階梯進行差異化調(diào)整。
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