美國(guó)房地產(chǎn)是否泡沫重現(xiàn)？

    ■黃志龍

    在史無(wú)前例的量化寬松政策刺激下，以及美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場(chǎng)出清，2012年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇的拐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同，但都表明當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)從2012年底部已回升了40%左右，接近或超過(guò)歷史最高點(diǎn)。

    四大動(dòng)力助推美國(guó)房?jī)r(jià)攀升

    美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，主要有需求、供給、資金環(huán)境和海外買(mǎi)家等四方面因素或動(dòng)力。

    第一，勞動(dòng)力市場(chǎng)改善提振了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，“千禧一代”成為住房需求的生力軍。美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)改善表現(xiàn)在三個(gè)方面：9月份美國(guó)失業(yè)率為4.2%，創(chuàng)下十年來(lái)新低；美國(guó)勞動(dòng)參與率回升到63.1%；美國(guó)私營(yíng)企業(yè)時(shí)薪同比漲幅達(dá)2.5%，環(huán)比連續(xù)31個(gè)月保持正增長(zhǎng)，穩(wěn)步回升趨勢(shì)確立。失業(yè)率下降和工資水平的上升，為購(gòu)房需求提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。

    與此同時(shí)，“千禧一代”正成為帶動(dòng)美國(guó)自有住房率上升的重要力量。2007年以來(lái)，美國(guó)自有住房率大幅下滑，2016年二季度末降至歷史最低點(diǎn)62.9%后開(kāi)始出現(xiàn)反彈，2017年三季度末已回升至63.9%。自有住房率的回升，主要?jiǎng)恿?lái)自于20歲-34歲的“千禧一代”收入水平不斷上升，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的需求。

    第二，住房供應(yīng)相對(duì)短缺，特別是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問(wèn)題較為嚴(yán)重。由于開(kāi)工許可限制，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機(jī)前水平，這使得新屋銷(xiāo)售占比大幅低于歷史平均水平，新屋供給缺口較為嚴(yán)重。新屋供給的缺口，重要原因是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問(wèn)題突出。

    美國(guó)勞工部統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)仍有70萬(wàn)的就業(yè)缺口，其主要原因可能是金融危機(jī)前中老員工回崗率較低，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低，特別是技術(shù)工人短缺，加劇了建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。

    美國(guó)住房供應(yīng)短缺，還表現(xiàn)在成屋庫(kù)存降至低位，新房供應(yīng)無(wú)法跟上需求的節(jié)奏，使得成屋銷(xiāo)售長(zhǎng)期處于高位水平，成屋過(guò)剩庫(kù)存大量消耗，使得當(dāng)前美國(guó)成屋庫(kù)存已顯著低于危機(jī)前的水平。

    第三，低利率環(huán)境助推房?jī)r(jià)上漲。從歷史長(zhǎng)周期看，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息以來(lái)美國(guó)長(zhǎng)期抵押貸款利率有所回升，但近年來(lái)美國(guó)房貸利率仍處于低位。特別是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表政策取向已確立的大背景下，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將加速購(gòu)房需求的提前釋放。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，較低固定房貸利率對(duì)潛在購(gòu)房者有著足夠的吸引力。

    第四，中國(guó)等海外買(mǎi)家熱情高漲。次貸危機(jī)之后，海外買(mǎi)家前往美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2011年至2017年3月末，海外買(mǎi)家在美購(gòu)房總額占全美房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額8%左右。2017年3月前的12個(gè)月，海外買(mǎi)家購(gòu)房金額累計(jì)達(dá)到1530億美元，較2016年全年增長(zhǎng)了49%。盡管美國(guó)許多州政府制定了限制海外買(mǎi)家的政策，但海外買(mǎi)家的投資熱情依舊高漲。而且，海外買(mǎi)家的房產(chǎn)均價(jià)53.69萬(wàn)美元，接近美國(guó)整體房產(chǎn)均價(jià)27.77萬(wàn)美元的兩倍。

    關(guān)注兩大政策動(dòng)向

    美國(guó)房?jī)r(jià)重回歷史高位，市場(chǎng)也開(kāi)始擔(dān)心美國(guó)房地產(chǎn)是否又開(kāi)始催生泡沫，次貸危機(jī)是否會(huì)卷土重來(lái)，實(shí)際上，包括中國(guó)買(mǎi)家在內(nèi)的美國(guó)房地產(chǎn)潛在投資者需要密切關(guān)注以下兩方面趨勢(shì)。

    一方面是特朗普政府放松金融監(jiān)管的改革趨勢(shì)。新一屆美國(guó)政府改變近年來(lái)金融嚴(yán)監(jiān)管的政策是大勢(shì)所趨，為了兌現(xiàn)放松金融監(jiān)管的承諾，特朗普不惜以鮑威爾取代堅(jiān)持嚴(yán)格金融監(jiān)管的耶倫，擔(dān)任下一任美聯(lián)儲(chǔ)主席。在此大背景下，美國(guó)按揭貸款的門(mén)檻條件還可能進(jìn)一步下降，相應(yīng)地，美國(guó)房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)將上升。

    另一方面是美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的政策幅度與節(jié)奏。當(dāng)前美聯(lián)儲(chǔ)正處于加息、縮表的周期中，在經(jīng)濟(jì)景氣周期中，居民收入增長(zhǎng)并對(duì)房?jī)r(jià)上漲的前景樂(lè)觀，但一旦基準(zhǔn)利率達(dá)到頂點(diǎn)，房?jī)r(jià)下行將不可避免。由此可見(jiàn)，伴隨美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表的幅度與節(jié)奏，基準(zhǔn)利率何時(shí)達(dá)到頂點(diǎn)，將是美國(guó)房?jī)r(jià)變化的最大變量。

    當(dāng)前，支撐美國(guó)房地產(chǎn)繁榮的四大因素或動(dòng)力仍然存在，美國(guó)房?jī)r(jià)或許還有一定的上升空間。但是可以預(yù)見(jiàn)的是，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率達(dá)到高點(diǎn)之日，或是美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到頂點(diǎn)之時(shí)，新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)是否會(huì)再次降臨，讓我們拭目以待。

    （作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、高級(jí)研究員）