本報(bào)記者 蘇向杲
國投泰康信托研究發(fā)展部日前整理的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示,4月份房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.37億元,環(huán)比下降12.7%,同比下降57.21%,絕對規(guī)模處于2019年以來4%的分位以下水平。
“房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模繼續(xù)保持低位。防控風(fēng)險(xiǎn)和處置存量項(xiàng)目是信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重心,創(chuàng)新業(yè)務(wù)暫時(shí)未成氣候,因此房地產(chǎn)信托短期內(nèi)沒有大增的可能。”就4月份房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模的增速,用益金融信托研究院研究員喻智如是點(diǎn)評。
短期內(nèi)增速仍將受到壓制
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,分為房地產(chǎn)類集合信托和房地產(chǎn)類單一信托,其中集合信托占主流。
去年,受嚴(yán)監(jiān)管、房地產(chǎn)市場下行等因素影響,投向房地產(chǎn)的資金信托余額出現(xiàn)大幅下行。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會披露,截至去年末,投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬億元,同比下降30.52%,占比為8.14%,同比下降3.6個百分點(diǎn)。
“今年以來隨著政策不斷發(fā)力,房地產(chǎn)市場在底部企穩(wěn),部分?jǐn)?shù)據(jù)邊際回暖,但房地產(chǎn)信托市場環(huán)境并未有明顯寬松,疊加部分信托公司仍處于存量業(yè)務(wù)重整以及清算階段,地產(chǎn)類信托短期內(nèi)或仍以壓降為主。”中融信托旗下的中融研究近期發(fā)布的報(bào)告表示。
用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,今年以來房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模持續(xù)收縮。前3個月,房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共計(jì)成立86.62億元,規(guī)模占比5.24%,占比同比下滑6.74個百分點(diǎn)。4月份,房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.37億元,環(huán)比下降12.7%。
“受不確定性外部環(huán)境及嚴(yán)監(jiān)管影響,房企信用下沉,短期內(nèi)信托公司或仍受困于房企信用和輿情風(fēng)險(xiǎn)的影響,目前的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是存量續(xù)做業(yè)務(wù)和紓困化險(xiǎn)業(yè)務(wù),規(guī)模短期內(nèi)仍受到壓制。”用益信托資深研究員帥國讓對《證券日報(bào)》記者表示。
“從我們監(jiān)測的今年1月份至4月份信托違約事件來看,房地產(chǎn)信托仍居首,說明存量風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放中。與此同時(shí),盡管目前優(yōu)質(zhì)頭部房企銷售情況有所改善,但在樓市整體未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖情況下,預(yù)計(jì)信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域會謹(jǐn)慎展業(yè)。”帥國讓進(jìn)一步表示。
存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解壓力較大
在房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模下滑的背后,該類業(yè)務(wù)存量風(fēng)險(xiǎn)如何化解仍是監(jiān)管部門和市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
4月17日,國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于做好2023年中央企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責(zé)任追究工作的通知》指出,2023年,各中央企業(yè)要將當(dāng)年辦結(jié)的一半以上核查項(xiàng)目形成管理提升建議書,同時(shí)高度關(guān)注房地產(chǎn)信托、政府和社會資本合作(PPP)項(xiàng)目、非主業(yè)投資等存在風(fēng)險(xiǎn),針對性提出管理提升建議,更好發(fā)揮責(zé)任追究工作“防未病”作用。
國投泰康信托研究院院長邢成對《證券日報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)信托的存量風(fēng)險(xiǎn)是在市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)疊加下產(chǎn)生的,目前化解難度較大,且有三大特征:規(guī)模大、范圍廣、期限短。
“‘規(guī)模大’指,房地產(chǎn)信托此前是信托公司傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù),規(guī)模一般排在前三位,各家存量都較大;‘范圍廣’指,有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商不是一兩家,而是很多家。‘期限短’是指,今年3月份發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范信托公司信托業(yè)務(wù)分類的通知》,對相關(guān)業(yè)務(wù)設(shè)置了3年整改過渡期,而房地產(chǎn)信托的底層資產(chǎn)流動性較低,3年期限相對較短。”邢成說道。
邢成還表示,今年房地產(chǎn)信托面臨的主要是市場風(fēng)險(xiǎn)。今年房地產(chǎn)業(yè)利好政策不斷,但受收入等因素影響,消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求仍不足。需求不旺的底層資產(chǎn)市場自然會增加該類信托風(fēng)險(xiǎn)。
基于此,邢成表示,化解風(fēng)險(xiǎn)要未雨綢繆,在具體形式上要“堵疏結(jié)合”。“堵”,即對抵制押物,該保全的保全,該起訴的起訴,該封存的封存。“疏”,即對一些優(yōu)良的開發(fā)商和房產(chǎn)項(xiàng)目,仍要給予必要的金融支持,包括貸款融資、債務(wù)展期等。
今年依然有市場機(jī)會
“即使面臨嚴(yán)峻形勢,但今年房地產(chǎn)信托并非完全沒有市場機(jī)會。”邢成說,對信托公司而言,首先,房地產(chǎn)信托需要優(yōu)化升級,在資金運(yùn)用形式上,要從融資貸款向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型,這既是監(jiān)管鼓勵的,也能為信托公司提供更好的投資收益。其次,在底層資產(chǎn)的確立上應(yīng)由傳統(tǒng)的單一住宅房地產(chǎn),逐漸向工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等標(biāo)的拓展。目前,倉儲地產(chǎn)、物流地產(chǎn)很火爆,且市場形勢非常好。住房租賃市場、REITs類房地產(chǎn)信托都是重要的轉(zhuǎn)型方向。當(dāng)然,上述兩大轉(zhuǎn)型路徑,均對信托公司的投資能力、風(fēng)控能力、業(yè)務(wù)流程、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)等提出更高的要求。
資管研究員袁吉偉也對《證券日報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)信托向住房租賃市場等市場轉(zhuǎn)型得到監(jiān)管部門支持,是轉(zhuǎn)型的方向。不過,這些細(xì)分領(lǐng)域投資周期會更長,對信托公司的市場把控、項(xiàng)目運(yùn)營、人才建設(shè)、投研能力等方面提出更高的能力要求。
實(shí)際上,公開信息顯示,2022年以來,建信信托、中建投信托、中鐵信托、中信信托等多家信托公司已在住房租賃市場有較大布局動作。今年4月24日至25日,建信信托與建信住房租賃聯(lián)合召開業(yè)務(wù)合作研討推介會,關(guān)注重點(diǎn)包括住房租賃、私募股權(quán)、不動產(chǎn)投融資、證券投資、投行及服務(wù)信托、財(cái)富管理等領(lǐng)域。
“當(dāng)前,房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)依然在逐漸釋放中,在‘房住不炒’的監(jiān)管政策下,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模及占比逐步壓降,這都有助于信托公司積極推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。”帥國讓說道。
(編輯 孫倩)
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