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房地產信托展業(yè)方向明確 監(jiān)管新規(guī)給出轉型三個類別指引

2022-11-25 01:02  來源:證券日報 

    本報記者 余俊毅

    11月23日,央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》),其中對信托公司接下來的部分業(yè)務開展給出了多項指導。

    業(yè)內人士認為,由于信托擁有自身逆周期優(yōu)勢,在《通知》的鼓勵下,可以有效支持房地產企業(yè)的合理融資需求。但未來房地產信托監(jiān)管的大方向不會發(fā)生改變,監(jiān)管總體上對房地產信托的要求依然保持審慎態(tài)度。信托機構依然需要加快業(yè)務轉型,實現(xiàn)房地產信托的良性發(fā)展。

    并非實質性的監(jiān)管導向轉變

    記者梳理《通知》發(fā)現(xiàn),其中主要從兩個方面對房地產信托業(yè)務作出了政策指引,一是支持信托貸款存量融資合理展期,二是對信托支持房地產企業(yè)和項目的合理融資需提出了范圍限定。

    《通知》鼓勵信托公司等金融機構加快業(yè)務轉型,在嚴格落實資管產品監(jiān)管要求、做好風險防控的基礎上,按市場化、法治化原則支持房地產企業(yè)和項目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

    “房地產信托一直是房企融資的重要渠道之一,由于房地產行業(yè)風險上升,近年來房地產信托進入雷區(qū),信托業(yè)也因此受到較大影響。”中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發(fā)展部總經理楊海平對《證券日報》記者表示,《通知》及其前后出臺的房地產企業(yè)融資政策,將改善房地產行業(yè)的融資環(huán)境,優(yōu)化房地產企業(yè)的流動性狀況。對信托公司而言,為解決房地產信托業(yè)務風險提供了空間,一定程度上減緩了經營壓力。

    對于未來房地產信托是否會有所回暖,某大型信托管理層人士對《證券日報》記者表示,“新規(guī)在一定程度上限定了房地產信托的業(yè)務范圍,對房地產信托業(yè)務的大方向、大原則作出了指導,但并不是實質性的監(jiān)管導向轉變?,F(xiàn)在房地產信托出現(xiàn)較多風險暴露,投資者相對審慎,市場也不支持房地產信托的快速發(fā)展。”

    未來發(fā)展聚焦三大方向

    雖然政策對房地產信托有所放松,但有業(yè)內人士認為傳統(tǒng)的融資類房地產信托業(yè)務不可能再度大量回歸,同時房地產信托機構面臨著較大的轉型壓力。

    興業(yè)信托相關負責人對《證券日報》記者表示,伴隨房企融資全面收緊,部分高杠桿、高負債中小房地產民企和大型民企均先后出現(xiàn)無力償還債務的情況,導致2021年以來房地產信托違約金額顯著提升。目前來看,房地產信托存量規(guī)模仍然較大,未來房地產信托風險出清壓力仍然較大。信托公司要想化危為機,應該做好“業(yè)務加減法”,盡快擺脫“非標”束縛以贏得競爭主動,重新構建業(yè)務組合和發(fā)展增長點。

    此次新規(guī)在房地產信托的增量業(yè)務和轉型方向上給出了明確的三個類別指引,主要是“保交樓”的配套金融支持、受困房地產企業(yè)風險處置和住房租賃金融。

    用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者表示,在做好“保交樓”金融服務方面,新規(guī)鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供新增配套融資支持。在“一樓一策”和“后進先出”的政策支持下,信托公司可以選擇風險相對可控的地產項目,配合“保交樓”專項借款,提供配套融資以盤活項目。

    其次,在做好受困房地產企業(yè)風險處置方面,喻智認為,信托可以為出險項目的房地產并購提供資金支持,包括以房地產紓困基金或其子公司為承擔主體的并購貸款;還可以通過股權收購或認購新增股權的形式開展相關業(yè)務,推動加快資產處置。在支持住房租賃金融方面,房地產投資信托基金(REITs)預期將成為房地產信托展業(yè)的藍海。

    需注意的是,信托機構在接下來的房地產業(yè)務開展方面也面臨著一定挑戰(zhàn)。百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博對《證券日報》記者表示,一是在前期房地產市場發(fā)展低迷的背景下,部分信托公司開展房地產信托業(yè)務已相對謹慎,未來信托公司開展房地產信托業(yè)務,仍應始終做好風險控制工作,避免新增風險項目。二是當前信托公司仍需按照相關監(jiān)管要求,落實房地產信托規(guī)模管控的要求,房地產信托規(guī)模的新增仍面臨一定的制約。

    對于未來房地產信托業(yè)務的發(fā)展方向,普益標準研究員董丹濃對《證券日報》記者表示,未來支持高周轉、高杠桿的房地產信托不會再大量出現(xiàn),政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務將是未來房地產信托的主流,房地產信托有望以此為新的起點恢復業(yè)務規(guī)模,成為信托業(yè)中長期業(yè)務支撐之一。

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