券商創(chuàng)設增信工具 疏通房企融資信用“堵點”

    本報記者 昌校宇

    為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，增強市場機構(gòu)投資民營房企債券信心，今年以來，監(jiān)管層持續(xù)優(yōu)化政策改善民營房企融資環(huán)境，多家券商則利用信用保護工具等創(chuàng)新服務支持其債務融資。

    中信證券相關負責人對《證券日報》記者表示，券商通過參與創(chuàng)設信用保護工具，可以將自身信用賦能民營經(jīng)濟，有效增強資本市場對民營經(jīng)濟的信心，改善民營房企融資環(huán)境，助力其健康發(fā)展。

    高層定調(diào)監(jiān)管出手

    護航房地產(chǎn)融資

    今年以來，多次重磅會議強調(diào)，“支持民營經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展”“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。不難看出，民營企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)正成為政策面大力支持的焦點，而民營房企則是相關政策的“交叉點”。

    2022年政府工作報告明確，完善民營企業(yè)債券融資支持機制?；诖耍駹I房企融資頻迎政策暖風。為認真貫徹中共中央政治局會議精神，證監(jiān)會在召開專題會議研究資本市場相關政策措施時表示，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。滬深交易所隨后表態(tài)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

    暢通民營房企融資通道，也離不開金融機構(gòu)助力。5月11日，證監(jiān)會發(fā)文表示，交易所債券市場推出民營企業(yè)債券融資專項支持計劃，由中證金融運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構(gòu)合作創(chuàng)設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力并符合國家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營企業(yè)債券融資。

    “今年以來，受多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售金額有所下行，民營房企資金較為緊張；加之前期部分高杠桿企業(yè)發(fā)行的債券出現(xiàn)違約，金融機構(gòu)投資民營房企債券的意愿進一步降低，民營房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊。”中信證券相關負責人認為，監(jiān)管層陸續(xù)出臺相關政策改善民營房企融資環(huán)境，券商積極響應號召創(chuàng)設信用保護工具，在向市場傳遞積極政策信號的同時，也增強了市場信心，吸引投資者積極參與民營房企債券投資。

    審核端合理“松綁”

    投資端券商“助攻”

    “聚焦民營房企債券發(fā)行，關鍵在于審核端和投資端。”廣發(fā)證券相關人士向《證券日報》記者分析稱，在支持房企合理融資需求的政策導向下，審核端已對民營房企進行合理“松綁”，如何修復投資端的情緒并打消顧慮，或成“松綁”政策能否成功的關鍵因素之一。

    上述人士同時表示，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已大部分受限且難以尋求市場化第三方擔保的民營房企而言，以信用保護工具支持其債券融資，有利于緩解其融資難題。

    近日，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營房企陸續(xù)公布發(fā)行公司債的相關公告，3只債券均設立信用保護合約；而同步發(fā)行的一筆以重慶龍湖為核心企業(yè)的供應鏈ABS則啟用了信用保護憑證。

    中信證券作為券商代表之一，聯(lián)合中證金融通過創(chuàng)設信用保護工具，助力龍湖供應鏈ABS及龍湖公司債兩單項目成功發(fā)行。中信證券相關負責人表示，“信用保護工具的目的是利用創(chuàng)設機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)信用資信，為受保護的金融產(chǎn)品本息兌付提供增信。本次創(chuàng)設的8000萬元信用保護工具，是在民營房企債務融資的一次有益嘗試。同時，引起了市場高度關注，投資者認購熱情較前期明顯高漲。”

    中信證券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示，券商為民營房企發(fā)債提供創(chuàng)新服務，是一種增加市場機構(gòu)服務實體經(jīng)濟的手段。券商通過創(chuàng)設信用保護工具，為民營房企提供“債券發(fā)行+信用保護”方案，豐富券商自身FICC業(yè)務體系的同時，為民營經(jīng)濟健康發(fā)展賦能。

    “券商主動為優(yōu)質(zhì)民營房企增信，向市場傳導積極信號。”開源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東告訴《證券日報》記者，信用保護工具的引入能夠幫助市場修復對民企地產(chǎn)債的投資信心，改善民營房企融資環(huán)境。

    “從券商角度來講，秉承著金融服務實體經(jīng)濟的理念，支持民營企業(yè)尤其是當前面臨困難的民營房企是應有之責。”廣發(fā)證券相關人士認為，回歸券商本源業(yè)務，現(xiàn)階段可用三種方式為民營房企賦能。

    上述人士解釋，除前述3家房企外，市場上仍有較多優(yōu)質(zhì)民營房企出現(xiàn)流動性困難，券商可通過為他們制定合理的債券發(fā)行計劃，幫其打通債券融資渠道，在緩解民營房企流動性壓力的同時，為市場增加優(yōu)質(zhì)債券的供給。

    上述人士進一步介紹，將積極參與信用保護工具的創(chuàng)設。券商可發(fā)揮專業(yè)的風險定價能力，設計出符合“風險與收益匹配”的信用保護工具，使信用保護工具進一步起到為民營房企發(fā)行債券增信的作用。

    “最后，加大體制機制創(chuàng)新，積極穩(wěn)妥推進高收益?zhèn)袌觥?rdquo;上述人士認為，民營房企違約風險頻發(fā)，導致市場避險情緒嚴重，若債券發(fā)行利率沒有體現(xiàn)相應風險對價，則不會有投資者投資。成熟的境外市場為解決民企及初創(chuàng)企業(yè)融資難題開設了高收益?zhèn)袌?，建議在體制機制上進行創(chuàng)新，在加強發(fā)行人信息披露、保護投資者利益的前提下，積極穩(wěn)妥推進境內(nèi)高收益?zhèn)袌觯瑢ν顿Y者分層分級，引導合格的高收益投資者投資民企債券，進而實現(xiàn)相對高收益。

    房企融資品類將呈開放趨勢

    機構(gòu)服務可從三方發(fā)力

    “近期，包括首套房貸利率下限下調(diào)20個基點、信用保護憑證設立等利好政策頻現(xiàn)，均體現(xiàn)政策面化解房地產(chǎn)風險的決心。”廣發(fā)證券相關人士認為，市場對房地產(chǎn)行業(yè)信心有望加速回暖，推動改善房企銷售回款、融資。

    從監(jiān)管層釋放的信號判斷，中信證券相關負責人認為，未來民營房企的融資產(chǎn)品種類、規(guī)模和投資者群體等方面將呈現(xiàn)開放趨勢，建議金融機構(gòu)服務民營房企融資從三個方面發(fā)力。

    上述負責人介紹，“借鑒本次信用保護工具的創(chuàng)設經(jīng)驗，金融機構(gòu)可結(jié)合自身研究能力和風險分析能力，對認可的民營房企提供信用保護工具，助其融資。對于持有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的民營房企，金融機構(gòu)可協(xié)助其通過CMBS、類REITs等資產(chǎn)證券化方式盤活存量經(jīng)營資產(chǎn)，獲得長期穩(wěn)定的資金。部分民營房企長期耕耘租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域，對于滿足國家發(fā)改委和證監(jiān)會基礎設施公募REITs試點要求的資產(chǎn)，金融機構(gòu)可協(xié)助民營房企通過公募REITs取得增量權益融資。”

    在廣發(fā)證券相關人士看來，金融機構(gòu)服務民營房企融資，除進一步加大對各類優(yōu)質(zhì)民企的債券承銷和投資外，還可以新工具、新產(chǎn)品作為發(fā)力點。

    “進一步健全信用保護工具。”上述人士介紹，信用保護工具是市場化支持民營房企債券融資的重大創(chuàng)新性舉措，可幫助投資者降低違約風險的沖擊、抵御估值波動風險，并降低民營房企融資成本、提升發(fā)行效率。但現(xiàn)有信用保護工具也存在流動性不足、交易技術門檻高等問題，金融機構(gòu)可與監(jiān)管部門一道，進一步健全信用保護工具。例如，增加對單一發(fā)行人的授信規(guī)模，提升核心交易商、專業(yè)擔保增信和地方AMC之間二級交易活躍度的方式，增強流動性；可進一步創(chuàng)新信用保護工具，推動組合型信用保護合約出臺，為民營房企債務融資提供“一籃子”信用保護，并積極參與對組合型信用保護合約提供公允的第三方估值服務，降低市場參與者開展交易的技術門檻。

    “通過創(chuàng)新品種盤活民營房企存量資產(chǎn)。”上述人士認為，目前，民營房企依靠自身信用融資的難度較大，除擔保、信用保護工具等增信措施外，金融機構(gòu)還可協(xié)助民營房企發(fā)行創(chuàng)新品種，盤活存量資產(chǎn)，從主體信用融資轉(zhuǎn)為通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資。