政策接續(xù)發(fā)力 推動房地產轉型發(fā)展

    11月29日，地產股掀起漲停潮，并帶動其他行業(yè)板塊走強。這既是市場對房地產融資政策優(yōu)化調整的直接回應，也是市場預期改善、信心增強的直觀反映。此前，證監(jiān)會宣布調整優(yōu)化五項股權融資措施，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    業(yè)內人士認為，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和經濟社會發(fā)展全局。近期從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權融資重啟，接續(xù)發(fā)力、層層遞進，形成立體式的金融支持“組合拳”，將加快行業(yè)風險緩釋，推動行業(yè)轉型發(fā)展，更快穩(wěn)定房地產市場，從而更好穩(wěn)定經濟大盤。

    防范化解風險

    房地產既扮演著國民經濟的“壓艙石”，也是一頭潛在的“灰犀牛”。業(yè)內專家解釋，由于房地產鏈條長、融資規(guī)模大、與金融聯系緊密，牽扯面廣，其金融風險的發(fā)生極易擴散蔓延。五項股權融資支持措施出臺的重要意義之一，正是改善房企權益融資，緩釋房地產領域風險。

    五項措施中，“兩個恢復”——“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”尤其受到關注。

    南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝分析，在恢復并購重組及配套融資、再融資的同時，證監(jiān)會明確了募集資金可用于補充企業(yè)流動資金、償還債務，這有利于改善房企現金流，緩解流動性緊張狀況，防止房地產風險蔓延升級。

    “資金鏈持續(xù)緊繃的民營房企迎來了‘喘息期’。”億翰智庫報告認為，監(jiān)管部門明確募集資金不僅可用于“保交樓”，還可用于補充流動資金、償還債務，將有助于房地產風險從蔓延擴散逐步轉向收斂緩釋。

    在業(yè)內人士看來，調整完善房企境外上市政策等舉措，也會起到紓解房企流動性困境、化解行業(yè)風險的積極作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水說，恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資，支持房企更好利用境外市場資源，有助于房企開展多渠道融資，多措并舉緩解短期流動性緊張，避免行業(yè)和個體風險擴大。

    證監(jiān)會出臺支持房地產股權融資的五項措施，對整個產業(yè)具有重大意義。相信包括股權融資在內的各類融資支持力度加大，將有力推動房企解決資金問題，加快風險出清，給行業(yè)以關鍵的‘喘息’機會，積蓄能量走出困境。58安居客房產研究院分院院長張波說。

    盤活存量資產

    除了防范化解風險，促進房地產市場盤活存量也被視為此次股權融資支持措施的一大看點。業(yè)內人士分析，進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用，不僅可改善房企資產負債表，也有助于推動行業(yè)轉型發(fā)展，促進房地產與實體經濟協調發(fā)展。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鼓勵優(yōu)質房企依托符合條件的倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等資產發(fā)行基礎設施REITs，不僅有助于房企更早收回投資，也將在一定程度上起到鼓勵引導房地產開發(fā)商轉型的作用。

    “發(fā)行REITs可在不增加負債的同時，達成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，促進形成房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的‘開發(fā)、運營、盤活’新模式。”田利輝認為，通過發(fā)展REITs市場和不動產私募投資基金來盤活房地產存量資產，探索房地產發(fā)展新路徑既可行也有必要。

    李宇嘉認為，推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，或意味著后續(xù)在REITs發(fā)行條件方面會有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。田利輝認為，未來保租房REITs市場建設將是資本市場改革發(fā)展的一個重點領域。

    在盤活存量資產方面，證監(jiān)會提出，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。中信建投證券房地產行業(yè)首席分析師竺勁表示，該項政策可為住宅和商業(yè)地產引入新資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業(yè)健康發(fā)展。

    支持行業(yè)健康發(fā)展

    綜合業(yè)內人士觀點，系列股權融資支持政策的出臺將有力改善房地產融資環(huán)境、提升行業(yè)發(fā)展質量，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    一方面，房企獲支持力度持續(xù)加大，融資環(huán)境或迎來重大轉變。張波分析，隨著政策支持力度加大，房企現金流壓力將進一步得到緩解，促進房地產市場恢復平穩(wěn)健康發(fā)展。中金公司研究部不動產與空間服務行業(yè)首席分析師張宇認為，房企特別是優(yōu)質房企將有望在經營性現金流恢復、債務融資性現金流改善、權益融資現金流補充的情況下實現資產負債表改善，步入風險緩釋與持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

    另一方面，本輪政策啟動實施后，房地產行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)發(fā)展質量。田利輝指出，房地產并購重組恢復之后，部分資產質量尚可的財務受困企業(yè)可能成為潛在的收并購對象，而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。

    促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既是房地產行業(yè)自身及上下游產業(yè)鏈的期盼，也是穩(wěn)定經濟金融大局的要求。張宇表示，短期看，系列政策“組合拳”打出之后，有助于扭轉房地產市場過快下行風險，并穩(wěn)定房地產行業(yè)對宏觀經濟大盤的支撐作用；中長期看，有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。