利率走低催生債務置換 中介“按揭轉按揭”暗藏風險

    伴隨著多地房貸利率的下行，不少購房者正在加入到提前還貸的大軍。同時，在抖音和一些公眾號上，部分中介宣稱銀行之間內卷嚴重，相互挖墻腳推出了“按揭轉按揭”業(yè)務，這立刻引起了市場的高度關注。

    據《中國經營報》記者了解，不少購房者目前有通過低利率房貸置換高利率房貸的需求，但是大部分商業(yè)銀行目前并未開展“按揭轉按揭”的相關業(yè)務，其操作性也并不高。中介公司對外炒作的“按揭轉按揭”，很可能是通過小額貸款公司或者擔保公司重新申請的一筆大額貸款，其中則存在很大的風險隱患。

    降低債務成本需求增加

    在抖音等社交媒體上，“按揭轉按揭”的熱度逐漸走高，吸引了一批背負房貸人群的高度關注。發(fā)布在這些社交媒體上的視頻宣稱，銀行的內卷越來越嚴重，在房貸利率上已經開始打價格戰(zhàn)，并開始相互挖角貸款存量客戶，推出了“按揭轉按揭”業(yè)務。

    所謂的“按揭轉按揭”，就是購房者通過重新向另外一家銀行申請低利率房貸置換此前銀行的高利率房貸，房貸利率按照目前利率計算，能夠大幅降低購房者的還貸壓力。以30年的房貸年化利率4.1%置換年化利率5.88%計算，購房者可以省掉大約30萬元的還款金額，甚至有銀行的房貸利率更優(yōu)惠低于4%。

    11月21日，貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2022年11月監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套利率平均為4.91%。從公開的數據看，目前已經有多地房貸利率進入到了“3時代”，處于歷史性的低點。

    然而一年前，銀行的房貸行情則截然不同，額度緊張且利率較高，不少購房者的房貸利率都超過了5.7%，這也讓不少人有了降低債務成本的沖動。

    2022年下半年，市場掀起了一股提前還貸的熱潮，在各大一二線城市非常普遍。比如杭州部分銀行提前還房貸的已經安排到了明年的4月，而北京、廣州等地的提前還貸也需要排隊等候。但是，也不是所有的購房者都有能力一次性地提前償還房貸，這就讓“按揭轉按揭”成功地擊中了這部分人的需求。

    家住北京朝陽的陳鵬就是其中之一。“如果能夠按揭轉按揭直接降低房貸利率，那么一個月將少還1000多元的房貸。”陳鵬表示，這會讓他每月相當于多了1000多元的收入，他個人肯定是非常愿意的。

    據了解，陳鵬去年在北京買房貸款了200多萬元，當時的利率是年化5.7%左右。而今，北京的銀行房貸利率都不到4.6%，這其中的利差讓他心動。

    更重要的是，他認為，如果銀行有“按揭轉按揭”的正規(guī)業(yè)務，這與通過經營貸置換房貸的操作有本質上的區(qū)別，不會存在違規(guī)風險，也不會涉及到購買殼公司等煩瑣的程序。

    陳鵬說：“除了經營貸之外，不少人在銀行的消費貸利率也不高。一批人實際已經通過消費貸的體現置換了部分房貸，這種挪騰至少在成本上是劃算的。但是，相比按揭轉按揭來說，市場需求肯定更大了，大家也不會有這么強的提前還貸沖動。”

    “餡餅”還是“陷阱”？

    面對社交媒體上冒出的“按揭轉按揭”視頻，銀行是否有該項業(yè)務？真實情況又是怎樣的呢？

    記者采訪了北京地區(qū)部分銀行，多數銀行的答復是“并未開展這類業(yè)務”。按照銀行的說法，客戶在償還完貸款之前，抵押房產是無法解除抵押狀態(tài)的，而銀行也不可能在貸款中先放款，讓客戶償還貸款對房產解壓后再進行抵押。

    “所謂的按揭轉按揭，在操作上就不符合銀行的規(guī)范，邏輯上行不通。況且銀行的風險比較大。”一家股份制銀行人士稱，挖角其他銀行房貸的存量客戶也不是銀行的主流業(yè)務，這種惡性競爭會擾亂當前金融市場的秩序。

    另外，該股份制銀行人士表示，銀行一筆正常的房產按揭貸款需要買賣雙方的網簽合同、交易合同、首付憑證、房產證、繳稅發(fā)票等一系列的材料才能通過審核，而“按揭轉按揭”中是明顯不具備這些材料的。

    該股份制銀行人士向記者透露，按照銀行的貸款風險評估習慣，銀行在對抵押過的房產進行再貸款時，也會參考此前貸款給予的利率，至少不會大幅下降放大銀行的風險。“按揭轉按揭很難實現。”

    早在2019年8月，央行曾發(fā)文要求銀行嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

    既然銀行沒有相關的業(yè)務，這種“按揭轉按揭”是空穴來風嗎？記者從部分資金中介機構了解到，這可能是中介的一種營銷手段。

    “中介機構的做法五花八門，可能只是為了吸引客戶。”北京一家中介機構客戶經理稱，不少中介會先通過這種誘惑將客戶引進來，然后推薦的大多數還是經營貸置換房貸的套路。“一旦有客戶過來咨詢這種業(yè)務，中介機構可能會以銀行業(yè)務被限制了等各種原因推諉，然后支招建議客戶做經營貸代替。”

    記者還了解到，有的中介聲稱能進行“轉按揭”，而實際操作則是通過住房抵押的大額消費貸來置換高利率的房貸，具體的做法是先用一筆過橋資金償還完房貸之后，再將房產抵押給擔保公司，用擔保公司增信在銀行做大額的消費類貸款。

    北京的一家中介公司人士表示：“這也是通過房產抵押來實現貸款。由于我們與一些小銀行有合作，大額消費貸的利率在有擔保的情況下并不高，貸款的年限也有長有短且能夠循環(huán)，我們僅僅收取一個點左右的中間費。長期來看，客戶還是比較劃算的。”

    上述股份制銀行人士對此認為，由于部分中介公司的業(yè)務是游走在灰色地帶，與中介公司的合作可能會面臨一些風險，尤其是這類非常規(guī)性業(yè)務。“如今監(jiān)管對于信貸資金的用途監(jiān)管很嚴，一旦中介公司業(yè)務踩線被發(fā)現，購房者的房產是抵押在擔保公司等中介，相比直接抵押在銀行的風險更高。”

    今年10月14日，中國銀保監(jiān)會消費者權益保護局專門發(fā)布了2022年第7期風險提示，提醒有借款需求的廣大消費者要選擇正規(guī)機構辦理貸款，警惕非法中介或不法行為侵害權益。而據記者統(tǒng)計，今年以來，中國銀保監(jiān)系統(tǒng)已多次發(fā)布關于防范不良或非法“貸款中介”的風險提示，對移花接木的“AB貸”以及讓貸款“曲線”流入樓市的“經營貸”“消費貸”等現象進行了曝光。

    此前銀保監(jiān)會消保局介紹稱，當前貸款市場上，有一些非法中介假冒銀行名義，以虛假宣傳的方式誘導消費者辦理貸款。但其實這些誘人條件的背后卻是高額收費、貸款騙局等套路陷阱。