商品房預(yù)售資金監(jiān)管層級應(yīng)進(jìn)一步提高

    近日，深圳市人大常委會就《暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》公開征求意見。深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望從金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式轉(zhuǎn)向行政監(jiān)管模式。

    預(yù)售資金監(jiān)管是商品房產(chǎn)業(yè)極為重要的環(huán)節(jié)，但往往只在出事之后才會受到關(guān)注。上世紀(jì)90年代，各地出現(xiàn)了不少爛尾樓，重要原因就是資金缺乏監(jiān)管。后來各地紛紛出臺監(jiān)管措施堵塞漏洞，監(jiān)管模式主要有銀行監(jiān)管模式和行政監(jiān)管模式兩種。

    在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展或處于向上周期時，兩種模式都不容易出什么問題，但最近兩年來，銀行監(jiān)管模式在一些地方開始出現(xiàn)漏洞，?？顚Ｓ脹]有完全落實，用于單個項目甚至單個樓棟建設(shè)的資金被開發(fā)商挪到了其他項目或用途上，爛尾樓在一些城市零星出現(xiàn)，政府和全社會不得不消耗大量資源以“保交樓”。將銀行監(jiān)管模式改為行政主導(dǎo)監(jiān)管模式，理論上將讓預(yù)售資金更安全，更有利于降低未來發(fā)生樓盤“爛尾”的概率，但也要看到，僅僅在資金監(jiān)管體系中增加一個主體，不一定能徹底解決問題，因為主體多了，大家出于避免擔(dān)責(zé)，效率可能會下降，并且在缺乏事后懲罰機(jī)制的情況下，難以杜絕執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題。

    我國商品房開發(fā)以中高層項目為主，具有開發(fā)周期長、資金需求量大的特點(diǎn)，完全取消預(yù)售制不太現(xiàn)實。預(yù)售資金使用規(guī)模大，外溢性強(qiáng)，不出問題則已，一出往往就是大問題，是影響市場穩(wěn)定的重要因素，所以預(yù)售資金監(jiān)管必須要有跨周期的思維，貫徹最高安全標(biāo)準(zhǔn)。

    未來，監(jiān)管改革或許可以朝兩方面努力。一是提高監(jiān)管層級，即由各地制定政策改為制定全國統(tǒng)一政策，提升法規(guī)層級，中期形成多部門規(guī)章，未來考慮正式立法，以提高資金監(jiān)管和使用的規(guī)范性、嚴(yán)肅性。二是要有嚴(yán)厲的事后懲罰機(jī)制，杜絕相關(guān)方對資金挪用的歹念。股份公司或上市公司股東挪用公司資金屬于犯罪，但如今挪用大額預(yù)售資金者卻難以被嚴(yán)厲追責(zé)，銀行監(jiān)管失責(zé)也僅是取消其業(yè)務(wù)資格，這顯然難以有效阻嚇相關(guān)方打預(yù)售資金的壞主意。未來除了考慮制定“預(yù)售資金管理法”，甚至還可以考慮在刑法中增加相關(guān)罪名，讓那些違規(guī)使用資金情節(jié)惡劣造成嚴(yán)重社會危害的人受到嚴(yán)懲。