商品住宅均價重回萬元，開發(fā)景氣指數(shù)降幅收窄……行業(yè)下行局面有望得到緩解

    本報(bào)記者 李正

    8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1月份-7月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計(jì)報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）。

    從整體情況來看，雖然報(bào)告期內(nèi)我國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力以及風(fēng)險(xiǎn)問題依然嚴(yán)峻，但開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)4個月收窄，經(jīng)測算1月份-7月份全國商品住宅均價為10036元/平方米，1月份-6月份全國商品住宅均價為9586.34元/平方米，積極信號已經(jīng)出現(xiàn)。

    有分析人士指出，隨著未來風(fēng)險(xiǎn)處置工作的加速推進(jìn)，以及多地樓市調(diào)控新政的出臺與逐步實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)下行情況有望在第四季度得到改善。

    開發(fā)投資下行壓力仍較大

    數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，同比下降5.8%。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑，說明開發(fā)投資目前仍然面臨降溫的壓力。

    “不過，雖然目前來看壓力較大，但是預(yù)計(jì)隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進(jìn)，尤其是保交付方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)會有改善的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，住宅開發(fā)投資跌幅（-5.8%）擴(kuò)大了1.3個百分點(diǎn)，顯示出住宅投資受到信用風(fēng)險(xiǎn)事件的影響更大。單月來看，7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資下跌12.3%，跌幅連續(xù)5個月擴(kuò)大，主要是受到土地購置、新開工持續(xù)下跌方面影響。

    李宇嘉介紹，土地購置費(fèi)、建筑工程投資合計(jì)占開發(fā)投資的70%左右，二者目前已經(jīng)分別連續(xù)下跌14個月、12個月，并且近幾個月呈現(xiàn)35%-50%的較大跌幅，必然拖累開發(fā)投資。而且，由于土地購置費(fèi)滯后計(jì)入開發(fā)投資，新開工繼續(xù)下跌，后續(xù)開發(fā)投資數(shù)據(jù)仍會受到一定的拖累。

    數(shù)據(jù)還顯示，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。

    對此，李宇嘉分析稱，開發(fā)商到位資金降幅在連續(xù)2個月收窄以后，7月份再次擴(kuò)大，主要由于近段時間交付難問題頻發(fā)，對金融機(jī)構(gòu)預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響。同時，前期出險(xiǎn)的項(xiàng)目和企業(yè)，進(jìn)行收并購、風(fēng)險(xiǎn)處置、資產(chǎn)重組進(jìn)度不及預(yù)期，使得風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)惡化。此外，7月份銷售額下行使得整體資金鏈偏緊，銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加劇。

    景氣衰退速度正在放緩

    值得關(guān)注的是，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡稱“指數(shù)”）為95.26。將時間線拉長來看，3月份-6月份該指數(shù)分別為96.64、95.87、95.59、95.39，可以看出降幅正在逐步收窄。

    對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從指數(shù)環(huán)比持續(xù)收窄的角度來看，對于我國房地產(chǎn)市場來說是一個積極信號，說明景氣度的整體衰退速度正在放緩。

    “我們既要看到數(shù)據(jù)相比此前一段時間過快的惡化有所遏制，也要意識到，不管指數(shù)降速放緩與否，其都處于低于100的水平，說明背后的市場壓力和不確定仍然較大，或者有些是落后于預(yù)期的，所以還需要后續(xù)把提升景氣度、改善購房者感受等方面作為一項(xiàng)重要的工作去應(yīng)對。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

    銷售方面，報(bào)告期內(nèi)商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，可得出1月份-7月份全國商品住宅均價為10036元/平方米，而1-6月份這一數(shù)字為9586.34元/平方米。其積極意義在于，平均房價重新回到了萬元水平，同時也說明隨著今年第二季度樓市政策效應(yīng)積極釋放，房價過冷現(xiàn)象已經(jīng)有所扭轉(zhuǎn)，也促進(jìn)了市場預(yù)期的調(diào)整。

    對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況預(yù)期，李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)處置工作將加速推進(jìn)，如果第四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端新政策策再次出臺（比如南京調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”），房地產(chǎn)全下行的局面有望得到緩解。

（編輯 喬川川）