實(shí)探深圳寫字樓市場(chǎng)：空置率回落 競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈

    走在深圳街頭，你會(huì)發(fā)現(xiàn)許多寫字樓外立面都掛著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。過去，深圳住宅和寫字樓市場(chǎng)給人的印象一邊是供不應(yīng)求，一邊卻供大于求。不過，這種“反差”在2021年似乎發(fā)生了變化：住宅市場(chǎng)有所降溫，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率在過去三年屢創(chuàng)新高之后出現(xiàn)積極變化。

    羅湖筍崗，可謂深圳新興甲級(jí)寫字樓片區(qū)的縮影，經(jīng)過近幾年的城市更新，筍崗片區(qū)正從過去的“倉庫區(qū)”變化為新興商務(wù)區(qū)，大量寫字樓拔地而起并投入使用，寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。

    “同一條馬路兩旁就有四五棟寫字樓同時(shí)招租，所以許多寫字樓項(xiàng)目都趁著歲末年初推出特價(jià)單位，價(jià)格較去年年初優(yōu)惠10%左右。”從事寫字樓租賃的陳經(jīng)理告訴記者，“這幾年周邊的寫字樓大量入市，租金很難漲起來，像筍崗片區(qū)的地標(biāo)寶能中心，現(xiàn)在多套寫字樓單位的租金僅在每平方米120元左右。”記者在當(dāng)?shù)貙?shí)探發(fā)現(xiàn)，寶能中心、華潤筍崗中心、深業(yè)泰富廣場(chǎng)、物資置地大廈、招商中環(huán)等寫字樓陸續(xù)入市，為了緩解去化壓力，開發(fā)商也將目光投向大宗交易，近幾年筍崗片區(qū)就誕生了多宗寫字樓大宗交易，買家包括開泰銀行、中國人民保險(xiǎn)集團(tuán)、浦發(fā)銀行等。“不過，一些買家用于自持，但也有用于投資，所以還是會(huì)放出來用于租賃。”陳經(jīng)理說。

    在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的寫字樓曾經(jīng)出現(xiàn)過兩極分化，一方面部分品質(zhì)較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對(duì)較好的只租不售。不過，現(xiàn)在許多大型開發(fā)商的寫字樓也都紛紛分割散售。有房企營銷部人士告訴記者，現(xiàn)在許多房企手上并不缺寫字樓，積極對(duì)外出售也能緩解當(dāng)下的資金壓力。

    作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)晴雨表。“金中環(huán)在疫情前最高租到每月每平方米250元，現(xiàn)在許多單位的租金價(jià)格只要150元。”張經(jīng)理是福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介經(jīng)理，他介紹說，“一些二房東模式的寫字樓品質(zhì)不高，租金優(yōu)惠會(huì)比較明顯。過去，一些高品質(zhì)寫字樓通常會(huì)挑租客，現(xiàn)在門檻也放低了。”

    除了優(yōu)惠的租金，優(yōu)惠的政策也成功吸引不少企業(yè)入駐。以過去曾被市場(chǎng)熱議的深圳前海片區(qū)寫字樓市場(chǎng)為例，在前海提供租金優(yōu)惠的歸巢計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)掛牌補(bǔ)貼等政策影響下發(fā)生了積極的變化。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，前海片區(qū)是去年辦公租賃需求熱點(diǎn)區(qū)域，2021全年吸納量29.4萬平方米，占全市甲級(jí)寫字樓的43.8%，持續(xù)高居各片區(qū)之首。

    而多家機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，深圳甲級(jí)寫字樓的空置率出現(xiàn)回落的現(xiàn)象，凈吸納量創(chuàng)多年新高。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年深圳甲級(jí)寫字樓的吸納量達(dá)67.26萬平方米，同比增長(zhǎng)66.8%，這一吸納量是最近五年間第二高峰。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，在租賃需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的背景下，深圳甲級(jí)寫字樓平均空置率自去年年初以來連續(xù)四個(gè)季度持續(xù)下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，為過去兩年多以來的最低值。仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，深圳甲級(jí)寫字樓空置率回落至20.3%，同比降低5.2個(gè)百分點(diǎn)。

    空置率走低，和去年深圳甲級(jí)寫字樓“去庫存”的市場(chǎng)特點(diǎn)似乎也有關(guān)系。戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目服務(wù)部主管及董事楊薇認(rèn)為，2021年深圳辦公樓竣工項(xiàng)目不少，但除去產(chǎn)業(yè)扶持、企業(yè)自用等非市場(chǎng)化項(xiàng)目，最終投入使用的高端物業(yè)供應(yīng)較為有限。此外，2021年以來，深圳政府在寫字樓審批環(huán)節(jié)上有所控制，審批收緊有效牽制了市場(chǎng)整體供應(yīng)。與此同時(shí)，為避開寫字樓招租難等問題，一些開發(fā)商也放緩了入市步伐。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示，深圳寫字樓市場(chǎng)在一定程度上反而受到疫情的“刺激”，新經(jīng)濟(jì)類企業(yè)發(fā)展迅速，帶來了大量的新增吸納。