北京二手房“銀十”成交或跌破萬套 購房者議價空間增大

    本報記者 王麗新

    “今年春天，我的房報價360萬元，還有看房的，也能給到340萬元，當(dāng)時猶豫沒賣，現(xiàn)在幾乎沒什么人來看房，最高報價也只有320萬元。”將名下二手房掛牌近一年的李女士（化名）向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在這個區(qū)域周圍新房項目上市較多，價格也不再偏高，吸引了一部分買房人。另外，現(xiàn)在貸款買二手房放貸周期很長，讓原本有置業(yè)計劃的人都放棄考慮二手房。

    李女士的困擾并不是個例。“現(xiàn)在市場有更多房可以挑，可以議價。”計劃購置學(xué)區(qū)房的王女士（化名）表示，明年孩子要上學(xué)，所以下半年一直在看房，可以說目標(biāo)學(xué)校附近的二手房都挑遍了，也不著急下單。

    “整體來看，2021年北京二手住宅月度成交量均維持在萬套以上。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向記者表示，受國慶假期影響，人們旅游意愿較強，二手房市場關(guān)注度較低，成交熱度不足。數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周期間，北京二手住宅成交量不足百套。

    買房客“不著急”

    “著急賣房的可能遇上不著急買房的，觀望的看房者增多，因為銀行沒有貸款額度，許多看房的人都暫時將買房計劃擱置了，其中包括大量換房需求的客戶。”在某中介門店，一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者透露，整體市場均價有所下行，但是下行空間并不大。當(dāng)然，與上半年學(xué)區(qū)房的高位成交相比確實落差比較明顯。但學(xué)區(qū)房之外，其實整體市場價格相對比較平穩(wěn)。

    “有些客戶也能夠接受變長的賣房周期了，因為僅有月初銀行可以放款，大多數(shù)要排到明年了。”上述經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步表示，成交量確實在走低，但也不是沒有成交。因為網(wǎng)簽有一定滯后性，“僅從國慶期間來看，我負(fù)責(zé)的區(qū)域是有成交的，單店成交不到10套，但待這些房源完成網(wǎng)簽，時間可能就靠后很多了。”

    據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成，說明目前市場上買家的觀望情緒在加重。成交量走低之外，國慶期間調(diào)整價格的房源中，下調(diào)掛牌價的占87%，說明房東的價格預(yù)期在變?nèi)?，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經(jīng)有一定的談價空間。

    “現(xiàn)在市場上比較受歡迎的是全款購房，若是非換房全款購房，單套房源議價空間預(yù)計10萬元起。”某中介經(jīng)紀(jì)人向《證券日報》記者表示，但想尋求更大議價空間，可能要看具體房源具體情況。

    來自官方層面的統(tǒng)計也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘淡”的現(xiàn)狀。

    據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)，10月1日至10月7日，北京二手房合計網(wǎng)簽量僅91套。

    對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，降溫從今年7月開始出現(xiàn)苗頭，到8月份和9月份已經(jīng)基本上確定降溫局面。出現(xiàn)這一局面的原因在于房貸的全面收緊。

    “目前放貸周期普遍在3個月以上，個別城市甚至出現(xiàn)6個月以上放貸周期，這直接導(dǎo)致全國二手房交易接近停滯。”張大偉表示。

    “銀十”成交或不足萬套

    來自中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年9月份至今，北京二手房單月成交量均在1萬套以上，但今年10月份至今成交量還不足1000套。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，10月份北京二手房全月成交大概率首次跌破萬套。

    從進(jìn)入三季度以來的市場表現(xiàn)看，降溫退燒現(xiàn)象非常明顯。“三季度北京二手房成交套總價在510萬元至530萬元左右，較上半年有所下降。”貝殼研究院相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，主要是城市發(fā)展新區(qū)進(jìn)入下半年后交易熱度逐步提升，使得城四區(qū)高總價房屋占比下降，進(jìn)而推動套均總價下行。

    在梁楠看來，2021年初受“學(xué)區(qū)房”炒作、違規(guī)信貸資金流入房地產(chǎn)市場等因素影響，北京二手房市場成交熱度較高，隨后在整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金等政策的打擊下，市場熱度回落，成交量自3月份起連續(xù)6個月下滑。

    “與往年不一樣的是，一季度市場成交量加速放大，二季度持平，三季度信貸突然全面收緊。”張大偉向《證券日報》記者如是說。

    對未來市場走向，梁楠預(yù)計，接下來隨著部分熱點區(qū)域如海淀區(qū)二手房指導(dǎo)價機制的逐步落實，北京二手房價將更趨于穩(wěn)定。

    “從成交量來看，隨著國慶假期結(jié)束，購房需求集中釋放，二手住宅成交量將有所回升，但就整個季度成交量來看，四季度二手住宅成交量大概率不會超過年內(nèi)季度成交最高水平。”梁楠表示。