加碼調(diào)控樓市先揚后抑 二手房市場或漸趨熄火

    證券時報記者 賀覺淵 實習(xí)生 唐穎

    2021年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策升級加碼，住房信貸收緊，嚴查經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)流入樓市，以嚴控的姿態(tài)保證了樓市熱度從年初逐漸收斂。接受證券時報記者采訪的專家指出，隨著信貸收緊與調(diào)控政策的效應(yīng)不斷釋放，以及調(diào)控重點逐步轉(zhuǎn)向二手房市場，預(yù)計下半年二手房市場或?qū)⒃谡{(diào)控加碼下逐漸熄火。

    上半年樓市先揚后抑

    今年首月，各線城市房價就開啟全面升溫模式，至一季度結(jié)束都保持較高的市場熱度。進入二季度后，中央和地方的一系列調(diào)控政策效應(yīng)釋放，市場熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點城市樓市熱度依然不減。

    為抑制市場過熱，上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全方位升級加碼。在中央層面，住建部副部長倪虹率隊趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，并約談了房價漲勢較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監(jiān)會、住建部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，加大經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管力度。

    在整體收緊的樓市政策下，住房信貸供應(yīng)量也逐漸減少。6月1日，銀保監(jiān)會副主席梁濤在新聞發(fā)布會上表示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)。

    在地方層面，各地除了出臺限購、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學(xué)區(qū)房炒作和嚴查經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)流入樓市上。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年1~5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對證券時報記者表示，“先揚后抑”可以概括為今年上半年的市場特點，這和政策面上住建部和地方政府的主動調(diào)控等有關(guān)。今年以來房價走勢和去年走勢有類似邏輯，即各類資金都在加快進入房地產(chǎn)市場，有很明顯的避險和保值情緒。而部分熱點城市房價熱度不減的現(xiàn)象，或與熱點城市人口規(guī)模不斷擴大后，各類購房需求隨之釋放有關(guān)。

    “雙集中”

    未降溫土地市場

    上半年，土地市場迎來了重點城市住宅用地“雙集中”（指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動）新政，要求22個重點城市組織開展試點，且全年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。截至6月23日，22個集中供地試點城市都發(fā)布了已完成首批集中供地涉及地塊的具體明細。除武漢外，北京、上海等21個城市已開展首批集中供地出讓。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，第一輪已經(jīng)完成土地出讓的21個城市合計出讓住宅土地高達787宗，合計土地出讓金也達到了9501億元，平均土地溢價率達到了14.75%。

    “雙集中”新政出臺時，中指研究院曾認為，集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

    不過，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，“雙集中”賣地并沒有讓土地市場降溫。數(shù)據(jù)顯示，對比22個集中供地試點城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價平均樓面價上漲了15%。從溢價率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個百分點。從平均溢價率看，部分試點城市如重慶、深圳、廈門、杭州的溢價率都超20%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者指出，雖然疫情對房企的資金鏈影響較大，但由于國內(nèi)今年以來融資難度降低，經(jīng)濟全面復(fù)蘇，資金相對寬松，部分房企拿地積極性也隨之逐漸提高，因此多地出現(xiàn)了高溢價率土地成交，土地市場熱度持續(xù)提升。需要警惕的是，除了成交活躍外，本輪集中供地最典型的一個特殊現(xiàn)象是“馬甲”井噴，多地都出現(xiàn)房企注冊數(shù)個“馬甲公司”參與土拍的情況，南京、無錫、蘇州等地也已出臺政策約束“馬甲”。

    二手房市場或?qū)⑾ɑ?/p>

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點。一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，深圳二手房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，這是深圳二手房價自2019年7月以來環(huán)比首次下降。

    “以本輪房價上漲龍頭的深圳二手房價格環(huán)比下調(diào)為標(biāo)志，本輪房價漲幅基本到頂。”張大偉表示，過去各地主要以新房作為主要調(diào)控的對象，在新房嚴格的限價下，許多城市開始出現(xiàn)新房與二手房價格倒掛現(xiàn)象。今年以來各地針對二手房的調(diào)控力度不斷加大，其中深圳在上半年就設(shè)立了二手住房成交參考價格，同時收緊了按揭貸款與經(jīng)營貸政策，制約了市場炒作投機氛圍。因此，深圳5月房價數(shù)據(jù)釋放出信貸收緊，市場漲幅放緩，調(diào)控政策加碼見效的信號。

    展望下半年市場走勢，嚴躍進認為，目前市場總體上以趨穩(wěn)為主，不過大城市和小城市略有差異。大城市正進入政策消化期，其價格往往容易穩(wěn)定，包括二手房。而小城市則要警惕反彈和炒作的風(fēng)險，尤其是一些地級市。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也認為，由于近期多城調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房降溫幅度更加明顯。預(yù)計后續(xù)調(diào)控升級仍會延續(xù)，房價漲幅將會繼續(xù)趨緩。

    在張大偉看來，雖然各地政策加碼，但供應(yīng)量短期很難增加，而信貸政策則處于逐漸收緊，預(yù)計一線城市新房價格上漲趨勢將依然持續(xù)，二手房市場或?qū)⒃谡{(diào)控加碼下逐漸熄火。