中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將迎最好的黃金十年

    本報(bào)記者 劉琪

    12月25日，由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“第三屆中國(guó)房地產(chǎn)資本峰會(huì)——乘風(fēng)·求變2020物業(yè)管理資本論壇”在北京舉行。中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜發(fā)表了以“物業(yè)行業(yè)發(fā)展回顧與展望——資本與技術(shù)賦能行業(yè)新發(fā)展”為主題的演講。

    在黃瑜看來(lái)，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略中最重要的一點(diǎn)就是擴(kuò)規(guī)模，未來(lái)可預(yù)計(jì)的增量空間也讓物管市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)最好的黃金十年。

    擴(kuò)規(guī)模是發(fā)展主旋律

    “在現(xiàn)階段物管行業(yè)的發(fā)展策略中，擴(kuò)規(guī)模是主旋律”，黃瑜表示，據(jù)中指研究院測(cè)算，從2000年至2020年底，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)將達(dá)到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米。同時(shí)，預(yù)計(jì)“十四五”期間，我國(guó)商品住宅銷售面積將有67.8億平方米，加上近30億平方米的保障性住房，住宅供給的總量將超過(guò)90億平方米。

    值得關(guān)注的是，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確提出，“加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。據(jù)住建部調(diào)查摸底，全國(guó)2000年底以前建成的老舊小區(qū)大約22萬(wàn)個(gè)，涉及的居民近3900萬(wàn)戶。

    “這都將是未來(lái)可增量的空間，從這個(gè)角度來(lái)看，物管市場(chǎng)潛力非常巨大”，黃瑜表示，目前物管行業(yè)集中度較低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)前十名在管面積共23.5億平方米，占全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管總面積的約10%，遠(yuǎn)低于同年前十名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售面積占全國(guó)的比重。

    黃瑜認(rèn)為，無(wú)論從資本軌跡還是發(fā)展軌跡來(lái)看，物管行業(yè)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十年。目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“白銀十年”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)最好的黃金十年。也正因如此，資本市場(chǎng)對(duì)物管行業(yè)寄予了更多期許，物業(yè)公司上市數(shù)量逐年增多。

    “四化”是擴(kuò)規(guī)模的重要保障

    “從企業(yè)的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)，物管行業(yè)處于規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展期”，黃瑜認(rèn)為，一方面，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多；另一方面，市場(chǎng)化程度偏低，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未擺脫對(duì)母公司的依賴。此外，企業(yè)多以基礎(chǔ)性服務(wù)為主，同質(zhì)化嚴(yán)重。

    那么，在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又該如何擴(kuò)規(guī)模？拓展經(jīng)營(yíng)范圍就是其中一個(gè)答案。據(jù)中指研究院分析，近兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)將服務(wù)范圍進(jìn)行了大幅拓展，并且可以從住宅小區(qū)再逐漸延伸至商辦、園區(qū)、公眾物業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)，城市公共服務(wù)、國(guó)企后勤服務(wù)等領(lǐng)域。

    同時(shí)，黃瑜還分享了兩組數(shù)據(jù)，一組是2019年土地規(guī)劃建筑面積前20城市、2000年-2019年累計(jì)竣工面積前20城市的數(shù)據(jù)，另一組是連續(xù)三年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積前20城市的數(shù)據(jù)。她對(duì)兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓展新市場(chǎng)或收并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)選擇土地成交面積大、交易市場(chǎng)活躍的城市。

    “物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)展規(guī)模的路徑有很多”，黃瑜表示，一是可以借助兄弟開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)，保障規(guī)模穩(wěn)增長(zhǎng)；二是可以通過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍，提速發(fā)展；三是可以積極參與投標(biāo)，擴(kuò)大管理半徑。企業(yè)不僅要把服務(wù)范圍擴(kuò)大，還要把服務(wù)價(jià)值基于場(chǎng)景進(jìn)行深挖。

    在黃瑜看來(lái)，“四化”是擴(kuò)規(guī)模的重要保障。她進(jìn)一步表示，一是標(biāo)準(zhǔn)化，即創(chuàng)立高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)品質(zhì)、易復(fù)制的服務(wù)模式；二是品牌化，即做強(qiáng)原有品牌，樹(shù)立細(xì)分專業(yè)品牌；三是專業(yè)化，即引進(jìn)多元優(yōu)秀人才，包括金融、零售、教育、科技等；四是智能化，即利用互聯(lián)網(wǎng)、AI等新技術(shù)降本增效。

    企業(yè)發(fā)展模式不盡相同

    黃瑜表示，中指研究院對(duì)主流的企業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行了系統(tǒng)的分析研究。以碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，目標(biāo)是做新物業(yè)服務(wù)提供商，提供“四新”服務(wù)——新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價(jià)值，實(shí)施“大物業(yè)管理”和“大社區(qū)服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，從社區(qū)服務(wù)延伸到城市服務(wù)。以基礎(chǔ)服務(wù)為主，構(gòu)建了社區(qū)家政、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)零售、蟲(chóng)蟻防治、社區(qū)媒體等服務(wù)主題。同時(shí)，碧桂園服務(wù)沿著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、城市服務(wù)三條主線進(jìn)行兼并收購(gòu)，通過(guò)收購(gòu)專業(yè)或是和專業(yè)公司進(jìn)行合作，以此構(gòu)建大社區(qū)管理和大物業(yè)管理平臺(tái)，最終形成橫向鋪面、縱向延伸的大型新物業(yè)服務(wù)體系。

    “雅生活一直遵循企業(yè)成長(zhǎng)曲線，特別是企業(yè)價(jià)值成長(zhǎng)的曲線，來(lái)不斷實(shí)現(xiàn)自身增長(zhǎng)，致力成為智慧城市服務(wù)商”，黃瑜表示，一方面，雅生活在不斷做強(qiáng)基礎(chǔ)物業(yè)的同時(shí)還進(jìn)行“擴(kuò)面”——通過(guò)收購(gòu)不同區(qū)域的物業(yè)公司，不斷增大基礎(chǔ)管理面積；另一方面，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、城市服務(wù)為基礎(chǔ)不斷擴(kuò)大服務(wù)范圍，成為服務(wù)集成商。

    黃瑜還提到，保利物業(yè)依托央企資源背景，圍繞“大物業(yè)”戰(zhàn)略，積極布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)，合作投資業(yè)務(wù)涉及城市環(huán)衛(wèi)、軌道交通物業(yè)、景區(qū)物業(yè)、機(jī)場(chǎng)物業(yè)、景區(qū)消防物業(yè)等。更重要的是，保利物業(yè)將社區(qū)服務(wù)的生命周期全場(chǎng)景打造成系統(tǒng)的服務(wù)品牌，而這種模式，對(duì)于一般企業(yè)而言在效仿上有著難度。

    “萬(wàn)物云則是致力于做‘空間科技服務(wù)者’”，黃瑜表示，這也就是要構(gòu)建一個(gè)智能化、數(shù)字化，基于人工智能、大數(shù)據(jù)等一系列先進(jìn)技術(shù)的數(shù)字化科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)賦能平臺(tái)。不僅對(duì)內(nèi)提升運(yùn)營(yíng)管理、設(shè)施管理、業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化能力，而且希望給更多企業(yè)賦能。同時(shí)，萬(wàn)物云還希望做的是，用科技工具構(gòu)建空間服務(wù)商，而空間服務(wù)商更多構(gòu)建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如在社區(qū)空間服務(wù)方面，以原來(lái)的住宅物業(yè)管理平臺(tái)“萬(wàn)科物業(yè)”為基礎(chǔ)，延伸出房產(chǎn)交易平臺(tái)“樸鄰發(fā)展”；在商企空間服務(wù)方面，與戴德梁行成立“萬(wàn)物梁行”，致力于商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)；在城市空間服務(wù)方面，推出首個(gè)城市服務(wù)平臺(tái)“萬(wàn)物云城”。

    此外，中指研究院對(duì)中小物業(yè)企業(yè)也進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和梳理。對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)未來(lái)如何發(fā)展，黃瑜也給出了幾點(diǎn)建議：第一，深耕區(qū)域，扎實(shí)做好主業(yè)，提升服務(wù)力和滿意度，增強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；第二，通過(guò)企業(yè)間戰(zhàn)略合作，協(xié)同帶動(dòng)成長(zhǎng)；第三，以上市為目標(biāo)，強(qiáng)化各項(xiàng)能力；第四，企業(yè)間兼并收購(gòu)，在行業(yè)成長(zhǎng)期享受估值溢價(jià)空間，與上市公司共同成長(zhǎng)。