本報記者 謝若琳
12月25日,由《證券日報》社主辦的“第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會——乘風(fēng)·求變2020物業(yè)管理資本論壇”在京成功召開。彩生活董事長潘軍在主題演講中表示,物管行業(yè)的上升空間是社區(qū)服務(wù),要真正意義上讓社區(qū)的居民融入進來,讓社區(qū)擁有溫度。
2014年,彩生活上市,成為國內(nèi)首家上市的物管企業(yè),彼時潘軍就曾預(yù)言,十年內(nèi)中國將有100家物管上市公司,其中必將誕生超千億市值的公司。
這個預(yù)判正在實現(xiàn),2020年物管行業(yè)站在資本風(fēng)口之上,截至12月17日,共有37家物管企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進入A股,此外還有6家物管企業(yè)已遞交上市申請。已上市的企業(yè)中,碧桂園服務(wù)市值突破千億元。
物管行業(yè)應(yīng)居安思危
盡管物管行業(yè)的發(fā)展進入春天,但潘軍認(rèn)為,應(yīng)該居安思危。截至2020年12月22日,有18家物管企業(yè)破發(fā)。“這背后是資本變了心,還是物業(yè)行業(yè)不香了?”潘軍在演講之初就拋出了這個問題。
十年前,潘軍任職中國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長時,曾提議將協(xié)會更名為“社區(qū)服務(wù)行業(yè)協(xié)會”,他認(rèn)為,接替物業(yè)管理風(fēng)口的應(yīng)該是社區(qū)服務(wù)。
“彩生活是國內(nèi)第一家上市的物管公司,在這里,我們不僅要做一個先行者,也要做一個反思者。”潘軍表示,物管行業(yè)已經(jīng)有超過200年的歷史,并不值得夸耀,行業(yè)鼻祖——全球五大行平均市盈率12倍-15倍,以世邦魏理仕為例,其年度營收已經(jīng)接近15億美元,利潤超過中國所有物管行業(yè)的利潤,在15倍市盈率的背景下,該公司仍然擁有120億美元的市值。
對比之下,五大行的服務(wù)范圍包括:物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理,這是所有中介行業(yè)的必經(jīng)之路。“五大行沒有母公司,沒有增值服務(wù)的收入,物業(yè)管理只占總收入的30%。而目前國內(nèi)物管公司基本都靠母公司輸血,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入占到了總收入的80%。如果不突破這個(營收單一)魔咒,國內(nèi)物管公司是一個比五大行還要傳統(tǒng)的公司,憑什么擁有比五大行高那么多的估值?”潘軍表示。
在這樣的背景下,潘軍提出,物管行業(yè)要做增值服務(wù)。
“物管企業(yè)只有一個優(yōu)勢,即距離客戶最近。只有把服務(wù)客戶做到位,才有機會升維。”潘軍表示,“小區(qū)是我們最關(guān)注的目標(biāo),但是真正具有靈魂的小區(qū)叫社區(qū),只有擁有用戶,才能將物管企業(yè)打造成流量入口。”
未來物管企業(yè)必須升維
在2020年抗擊疫情的過程中,充分展示了物管企業(yè)的上升空間是社區(qū)服務(wù)。社區(qū)與小區(qū)有什么不同?潘軍表示,小區(qū)是一個物理名詞,社區(qū)是一個社會學(xué)名詞。“第一,社區(qū)是有邊界的,不僅僅是一堵圍墻;第二,社區(qū)是有共同的價值觀的。”
要讓小區(qū)變成社區(qū),讓社區(qū)擁有溫度,要有真正的社區(qū)服務(wù),要將對“物”的管理提升至對“人”的融入。因此未來物管企業(yè)必須要升維。
怎么升維?潘軍總結(jié)稱,第一,要真正意義上讓社區(qū)的居民融入進來;第二,要和黨建結(jié)合起來;第三,要和街道辦、居委會、社區(qū)工作站打通起來。最關(guān)鍵的,是要和業(yè)委會真正形成互動。
同時,潘軍提出“社區(qū)溫度”,他認(rèn)為這個詞應(yīng)該代替“客戶滿意度”。后者是開發(fā)商考核物業(yè)管理部門的KPI指標(biāo),主要是針對小區(qū)維修、保潔、安全等服務(wù),而社區(qū)最大的價值是人與人之間的交流,是物業(yè)公司跟業(yè)委會的交流,是社區(qū)跟街道辦、社區(qū)工作站、區(qū)委區(qū)政府的交流。
事實上,作為國內(nèi)首家上市的物管企業(yè),彩生活已發(fā)展成為業(yè)內(nèi)的“巨無霸”公司。截至2020年6月30日,彩生活合約管理總建筑面積達到5.64億平方米,對應(yīng)的社區(qū)數(shù)量達到2850個,其中已經(jīng)產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積達到3.64億平方米。
同時,彩生活打造小區(qū)服務(wù)在線平臺,通過將平臺輸出給合作伙伴,服務(wù)項目遍布中國279個城市,并且已經(jīng)延伸到海外國家,顯示出了在線平臺的強大實力。
在毛利率方面,公司2020年上半年物業(yè)管理服務(wù)毛利率由2019年同期的約26.5%,增加0.3個百分點至約26.8%,整體毛利率提升0.1個百分點至32.7%。
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