中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁： 企業(yè)要回歸規(guī)模與業(yè)績(jī)確定性

    本報(bào)記者 許潔

    截至12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)登陸A股。未來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)究竟應(yīng)該如何估值？行業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)又在哪里？12月25日，在由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“第三屆中國(guó)房地產(chǎn)資本峰會(huì)——乘風(fēng)·求變2020物業(yè)管理資本論壇”上，中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁分享了自己的觀點(diǎn)。

    竺勁認(rèn)為：“物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量比較多以后，估值是有所下滑的，未來(lái)可能會(huì)分化的更嚴(yán)重。因此，物業(yè)管理企業(yè)的初心還是要回到本身的規(guī)模增長(zhǎng)和業(yè)績(jī)確定性上來(lái)，要做好基礎(chǔ)的物業(yè)管理。”

    竺勁認(rèn)為，合約面積規(guī)模的增長(zhǎng)將會(huì)帶動(dòng)住宅類物管估值的提升。“對(duì)于以住宅類項(xiàng)目為主要收入來(lái)源的物管公司，單位合約面積價(jià)值與合約面積規(guī)模呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)性，主要是因住宅類物管項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)明顯，規(guī)模提升帶來(lái)的邊際效應(yīng)遞增，從而推動(dòng)單位合約面積價(jià)值上升。”

    “所以，規(guī)模很重要，物業(yè)到底能不能做一些增值的東西也很重要。”竺勁表示，“此外，市場(chǎng)也在依據(jù)母公司進(jìn)行估值。因?yàn)楝F(xiàn)在所有的開(kāi)發(fā)商都知道，手里的物業(yè)管理面積是香餑餑，都要給自己的‘親兒子’。”

    2014年6月30日，彩生活赴港上市，成為國(guó)內(nèi)首家上市的物管企業(yè)。

    竺勁表示：“彩生活上市主要講的是社區(qū)流量，同時(shí)做社區(qū)金融、社區(qū)理財(cái)，2014-2015年主要是這個(gè)故事；后來(lái)互聯(lián)網(wǎng)浪潮退潮，大家開(kāi)始聚焦于業(yè)主增值服務(wù)，回歸到社區(qū)里面有哪些業(yè)務(wù)可以做，綠城服務(wù)是那段時(shí)間的明星公司；到了2018年，由于2015年-2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪的增長(zhǎng)，帶來(lái)了大量房屋的銷售和交付，所以碧桂園成為了明星公司；但到了2019年以后，大家發(fā)現(xiàn)原來(lái)物業(yè)管理企業(yè)的邊界不像原來(lái)想的這么小，也可以做城市服務(wù)，可以跟社區(qū)更加緊密，所以當(dāng)時(shí)火的是保利物業(yè)等；在2020年以后，市場(chǎng)更加關(guān)注偏商業(yè)運(yùn)營(yíng)類的企業(yè)，給了他們很高的估值和很大的期待。”

    “資本市場(chǎng)在2016年跟蹤綠城服務(wù)以后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主增值服務(wù)似乎還是很難做出來(lái)?，F(xiàn)在還是‘老三樣’：空間管理、房屋經(jīng)紀(jì)、家居服務(wù)，包括生鮮也做得有點(diǎn)難，團(tuán)購(gòu)現(xiàn)在還在探索之中。因此，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中能否突破物企的邊界、擺脫同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，或者物企能不能做物管費(fèi)的提價(jià)，這是當(dāng)前資本市場(chǎng)最為關(guān)注的點(diǎn)。”竺勁表示。

    “現(xiàn)在大家最關(guān)心的是未來(lái)的面積從哪里來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了后并購(gòu)時(shí)代。老大哥碧桂園服務(wù)已經(jīng)開(kāi)始并購(gòu)專業(yè)的服務(wù)公司了，而不是簡(jiǎn)單的并購(gòu)面積，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)可能有點(diǎn)白熱化了。因此，獨(dú)立第三方項(xiàng)目的拓展能力是物業(yè)公司重要的業(yè)績(jī)來(lái)源。”竺勁表示，“因?yàn)椴①?gòu)有風(fēng)險(xiǎn)，外拓也有不確定性，中期還是看合約面積、覆蓋的在管面積倍數(shù)，這個(gè)可能是資本市場(chǎng)更關(guān)注的指標(biāo)。”

    “最后要看增值服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)才是賺取超額利潤(rùn)的正道。未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)不是面臨存活的問(wèn)題，而是面臨能不能提價(jià)、營(yíng)業(yè)收入能不能增長(zhǎng)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題可能五年以后全行業(yè)會(huì)暴露出來(lái)。”竺勁認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)準(zhǔn)消費(fèi)行業(yè)，物管企業(yè)的本質(zhì)屬性為消費(fèi)成長(zhǎng)股。