物業(yè)行業(yè)迎來(lái)大分化時(shí)代 碧桂園服務(wù)獲資本市場(chǎng)青睞

    編者按：回顧過(guò)去幾年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨(dú)立出來(lái)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場(chǎng)主力。物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和社會(huì)貢獻(xiàn)也持續(xù)提升，眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2020年社區(qū)抗“疫”的進(jìn)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，為保障業(yè)主健康和生命安全，打贏疫情狙擊戰(zhàn)做出了重要貢獻(xiàn)。11月份發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》也明確提出了推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，加快物業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給。

    同時(shí)，我們也看到，眾多物管企業(yè)正在充分深挖客戶多元化需求，并紛紛升級(jí)品牌戰(zhàn)略，奔赴資本市場(chǎng)“乘風(fēng)破浪”。截至12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。37家港交所上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值超過(guò)6500億港元，市盈率中位數(shù)達(dá)36.1倍；3家滬深上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值約為320億元人民幣，市盈率均值達(dá)53倍。展望未來(lái)，5G時(shí)代下物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)都將大大提升物業(yè)服務(wù)水平、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)，加速推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，為廣大人民群眾追求幸福美好的生活添磚加瓦。（謝若琳/文）

    本報(bào)記者 謝嵐

    歲末年終，“風(fēng)口”之上的物業(yè)行業(yè)再有行動(dòng)。

    僅12月份以來(lái)，就有恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、佳源國(guó)際、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家物業(yè)企業(yè)完成沖刺，在年內(nèi)登陸資本市場(chǎng)。而伴隨上市潮的，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)加劇分化的態(tài)勢(shì)。一方面，隨著標(biāo)的大幅增加，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的檢視愈加嚴(yán)苛，估值水平出現(xiàn)冰火兩重天，部分公司甚至上市即破發(fā)。行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)站穩(wěn)千億元市值，市盈率超過(guò)80倍，但也有上市物企市盈率僅在10倍左右，市值更為前者零頭。

    另一方面，頭部企業(yè)在通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)戰(zhàn)略加速規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，也紛紛邁入“新戰(zhàn)場(chǎng)”，希望突破收入“天花板”，打開更大的想象空間，鍛造新的增長(zhǎng)曲線。

    同樣是碧桂園服務(wù)，這家龍頭物業(yè)企業(yè)先是在11月底宣布煥新品牌，將物業(yè)服務(wù)的邊界從基礎(chǔ)物管延伸至增值服務(wù)，再?gòu)幕鶎由鐓^(qū)上升至城市服務(wù)。隨后，12月11日，碧桂園服務(wù)公告啟動(dòng)配股，擬募資77.5億港元，將用于包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理的擴(kuò)張與投資、科技化智能化數(shù)字平臺(tái)及物業(yè)機(jī)器人的投入及開發(fā)。

    “如果把物業(yè)行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)相比，目前大概處在相當(dāng)于地產(chǎn)行業(yè)2009年2010年的時(shí)間段，而地產(chǎn)行業(yè)，是在2011年2012年開始涌現(xiàn)千億元銷售的房企。”對(duì)于物業(yè)行業(yè)今年以來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，近日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如此表示。

    在他看來(lái)，物業(yè)行業(yè)“大干快上”的2020年依然只是序曲，真正的航母式頭部企業(yè)還在孕育之中。而碧桂園服務(wù)大動(dòng)作頻頻背后的目標(biāo)與布局也不言而喻。“這個(gè)行業(yè)發(fā)展會(huì)非?？?，優(yōu)秀的企業(yè)發(fā)展也會(huì)非?？?。”

    16家新上市物企半數(shù)破發(fā)

    市場(chǎng)檢視物業(yè)股真正成色

    突如其來(lái)的新冠疫情，讓國(guó)人開始習(xí)慣“宅家”的同時(shí)，也讓站在疫情聯(lián)防聯(lián)控第一線并為業(yè)主提供基本生活保障服務(wù)的物業(yè)企業(yè)站上了資本市場(chǎng)“風(fēng)口”。物業(yè)板塊抗風(fēng)險(xiǎn)、抗周期的屬性，則進(jìn)一步激發(fā)了房企拆分物業(yè)上市的行動(dòng)。

    截至12月23日，僅港交所年內(nèi)就已迎新16家物業(yè)公司，創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄，另外還有多家物業(yè)公司已通過(guò)聆訊或遞表，等待排隊(duì)上市。

    不過(guò)，隨著大批物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上爭(zhēng)相亮相，物業(yè)股稀缺性逐漸消失，板塊內(nèi)部走勢(shì)的劇烈分化也不出意料地到來(lái)。尤其是下半年，破發(fā)、估值兩極分化已然成為物業(yè)股新的新常態(tài)。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，今年16家登陸港股的物業(yè)企業(yè)中，有8家開盤破發(fā)，破發(fā)率高達(dá)50%，其中有6家破發(fā)公司是下半年上市的。相比之下，2019年港股12家上市的物業(yè)企業(yè)中，只有一家破發(fā)。從市盈率來(lái)看，16家港股新上市物業(yè)企業(yè)中目前市盈率高的上百倍，低的只有10倍左右。

    如果進(jìn)一步把范圍擴(kuò)展至港股40家物業(yè)企業(yè)，截至12月22日，有著物業(yè)服務(wù)“第一股”之稱的碧桂園服務(wù)的市盈率為83.93倍，市值約1452.8億港元，而個(gè)別物業(yè)企業(yè)市盈率在十倍以下。

    “物業(yè)板塊市場(chǎng)分化，未來(lái)將是業(yè)務(wù)賽道、增值服務(wù)拓展、市場(chǎng)化拓展、母公司支持力度等全方位的綜合對(duì)比。”西南證券日前發(fā)布的報(bào)告指出。

    “第一家物業(yè)企業(yè)是2014年上市的，到現(xiàn)在近六年的時(shí)間，實(shí)際上資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)識(shí)也在逐步加深。”李長(zhǎng)江亦持類似的觀點(diǎn)，“今年以來(lái)上市的物業(yè)企業(yè)比較多，產(chǎn)生了破發(fā)，不再像過(guò)去大小公司都能得到高估值，根本原因就是市場(chǎng)開始關(guān)注公司的發(fā)展戰(zhàn)略是什么，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是否良性，以及市場(chǎng)拓展能力，也就是說(shuō)你的規(guī)模拓展的能力和增值服務(wù)的能力怎么樣，判斷哪些是值得青睞的。”

    就碧桂園服務(wù)而言，雖然進(jìn)入2020年第四季度，受扎堆的IPO影響，物業(yè)板塊整體估值持續(xù)下行，但公司的股價(jià)卻相當(dāng)堅(jiān)挺，截至12月22日，相比9月底依然逆勢(shì)上漲5%。

    “投資者了解碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略和團(tuán)隊(duì)，并且我們每一年的增長(zhǎng)速度，每一個(gè)階段向社會(huì)和資本所透露的數(shù)據(jù)和消息都是相吻合的，所以他們對(duì)我們的評(píng)估不會(huì)發(fā)生變化，甚至還會(huì)更高。”對(duì)此，李長(zhǎng)江道。

    突破收入“天花板”

    碧桂園服務(wù)提出“新物業(yè)”

    可以看到，自2018年上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)不斷交出超出投資者預(yù)期的財(cái)報(bào)成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，公司的營(yíng)業(yè)收入從2016年的23億元，到2019年接近100億元，凈利潤(rùn)更是由2016年的3.53億元上漲了近5倍到17.18億元。

    2020年上半年，受新冠疫情的影響，多家物業(yè)公司中報(bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。但碧桂園服務(wù)的成績(jī)單依然相當(dāng)靚麗，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約62.71億元，同比增長(zhǎng)78.4%；凈利潤(rùn)約13.35億元，同比增長(zhǎng)61.6%。

    碧桂園服務(wù)一方面精耕細(xì)作現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)和外延擴(kuò)張的方式實(shí)現(xiàn)收入穩(wěn)健高速增長(zhǎng)。截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為7.46億平方米，收費(fèi)管理面積約為3.2億平方米。

    另一方面，這家物業(yè)“第一股”也重新定位企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提出要做國(guó)際領(lǐng)先的新物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，給資本市場(chǎng)帶來(lái)更大的想象空間。

    “過(guò)去通過(guò)面積獲得增長(zhǎng)，做法趨于雷同，我們‘四新’服務(wù)，是要打開新的增長(zhǎng)極。”碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬日前表示。

    所謂的“四新”，源于11月26日碧桂園服務(wù)品牌煥新后提出的“新物業(yè)”概念，即新服務(wù)、新科技、新生態(tài)和新價(jià)值。“新物業(yè)”重新定義了物業(yè)服務(wù)的邊界，其中強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)服務(wù)延伸到增值服務(wù)，再上升至城市服務(wù)。

    “物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)生的收益是有天花板的，但增值服務(wù)沒有天花板。從業(yè)主、社區(qū)再到一個(gè)城市，我們能做的事情太多了。”在他看來(lái)，如果物業(yè)服務(wù)是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別市場(chǎng)，那么增值服務(wù)市場(chǎng)，將是10萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)。“這是我們利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，如果不抓住，就很難有未來(lái)。”

    “新物業(yè)”的另一端，城市服務(wù)同樣是一片“星辰大海”。從市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化養(yǎng)護(hù)到城市空間運(yùn)營(yíng)、城市資源經(jīng)營(yíng)，再到老舊小區(qū)和街區(qū)的管理等等，李長(zhǎng)江告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，為全國(guó)的城市提供這些服務(wù)，無(wú)疑也將是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)。

    據(jù)了解，目前在增值業(yè)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)主要圍繞兩大需求，提供多元服務(wù)，覆蓋業(yè)主全生命周期社區(qū)生活。其中包括圍繞資產(chǎn)保值增值需求，提供資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)金融、家裝服務(wù)等；圍繞業(yè)主生活需求，提供社區(qū)傳媒、本地生活、到家服務(wù)等。

    在城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)則已先后與陜西韓城、遼寧開原、山西壽陽(yáng)、內(nèi)蒙古錫林浩特、廣西岑溪、廣東英德等十余個(gè)城市開展深度戰(zhàn)略合作。

    落子增值、城市服務(wù)業(yè)務(wù)

    引入互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)投布局社區(qū)服務(wù)

    在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張以及“新物業(yè)”戰(zhàn)略不斷落地布局的過(guò)程中，收購(gòu)并購(gòu)成為碧桂園服務(wù)選擇的重要途徑之一。

    如果說(shuō)從2018年到2019年，碧桂園服務(wù)的收購(gòu)并購(gòu)還主要集中在“合并同類項(xiàng)”式的對(duì)物業(yè)企業(yè)的收購(gòu)，那么進(jìn)入2020年，公司的收購(gòu)并購(gòu)方向開始轉(zhuǎn)向?yàn)樵鲋捣?wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)搭橋鋪路，包括收購(gòu)文津國(guó)際切入社區(qū)保險(xiǎn)銷售業(yè)務(wù)，收購(gòu)城市縱橫強(qiáng)化社區(qū)廣告服務(wù)，以及接連收購(gòu)滿國(guó)康潔、福建東飛兩家環(huán)衛(wèi)龍頭公司，加強(qiáng)公司在城市服務(wù)領(lǐng)域的布局優(yōu)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

    “實(shí)行收購(gòu)并購(gòu)，我們要想清楚幾個(gè)問(wèn)題，一是雙方‘門當(dāng)戶對(duì)’‘志同道合’，即有共同的事業(yè)追求，而不僅是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地當(dāng)做一檔‘生意’來(lái)做；二是企業(yè)具有發(fā)展?jié)摿?，在其所在領(lǐng)域具有不可替代性、團(tuán)隊(duì)專業(yè)性強(qiáng)，在未來(lái)的業(yè)務(wù)中成為我們業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略補(bǔ)充，譬如做城市服務(wù)消殺方面的能力要跟得上；三是評(píng)估投資回報(bào)率，對(duì)投資者要有交代。從更大層面上來(lái)講，我們通過(guò)相關(guān)多元化，形成一個(gè)‘海陸空戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)’，像部隊(duì)一樣去打陣地。”對(duì)于公司收購(gòu)并購(gòu)的思路，李長(zhǎng)江解釋道，“譬如我們通過(guò)收購(gòu)這幾家城市服務(wù)類公司，希望布局四五十個(gè)城市，以此為突破口，然后更全面地深入城市服務(wù)業(yè)務(wù)中。”

    值得一提的是，12月11日，碧桂園服務(wù)公告稱，擬再度配股，籌資額高達(dá)77.5億港元，這是其2018年上市以來(lái)的第三次融資，主要投向未來(lái)潛在收購(gòu)并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

    李長(zhǎng)江透露，此次公司配股，認(rèn)購(gòu)額度供不應(yīng)求，“這些投資者對(duì)我們的品牌、業(yè)務(wù)和發(fā)展還是非常認(rèn)同的。”

    “我們的團(tuán)隊(duì)在疫情期間就為業(yè)主代買果蔬、生活日用品，然后送到家門口。對(duì)很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，對(duì)社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)到家服務(wù)等產(chǎn)生了一種依賴?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭助力，我相信會(huì)有很大的幫助。”李長(zhǎng)江道，“他們可以‘補(bǔ)短’，通過(guò)技術(shù)提升服務(wù)的效率。比如碧桂園服務(wù)正在推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，涉及內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化平臺(tái)打造，互聯(lián)網(wǎng)公司的技術(shù)與思路對(duì)物企提供更好的業(yè)主服務(wù)有所幫助。”

    劍指千億元級(jí)收入“航母”

    機(jī)構(gòu)持續(xù)“唱多”

    在經(jīng)歷了2020年的喧嘩與騷動(dòng)之后，物業(yè)行業(yè)接下來(lái)又將走向何方？這位物業(yè)行業(yè)老將給出了自己對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的前瞻性判斷。

    “行業(yè)目前還處在整合期，20多萬(wàn)家物業(yè)企業(yè)里，現(xiàn)在真正的頭部企業(yè)或許還沒有出現(xiàn)，規(guī)模還沒達(dá)到‘航母’的水平。”李長(zhǎng)江道。在他看來(lái)，物業(yè)行業(yè)增值服務(wù)等的業(yè)務(wù)模式還在形成過(guò)程中。“真正的頭部企業(yè)還在形成過(guò)程中。在人才建設(shè)方面大力投入，在人工智能、數(shù)字化建設(shè)方面大力投入的企業(yè)會(huì)有大發(fā)展；做好基礎(chǔ)服務(wù)，并在增值服務(wù)方面真正實(shí)現(xiàn)商家、消費(fèi)者和物業(yè)‘三贏’的企業(yè)，才有未來(lái)；以及愿意結(jié)合中國(guó)社會(huì)的變化，去更新相應(yīng)業(yè)務(wù)模式的企業(yè)，才有大未來(lái)。”

    “碧桂園服務(wù)是這樣判斷的，也在朝這個(gè)方向做。”李長(zhǎng)江道。在實(shí)現(xiàn)千億元市值之后，碧桂園服務(wù)也劍指千億元收入。

    對(duì)于這家強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑的物業(yè)第一股，多家機(jī)構(gòu)也持續(xù)“唱多”。交銀國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，此次配股表明碧桂園服務(wù)打算繼續(xù)增強(qiáng)其在城市服務(wù)及設(shè)施和設(shè)備管理服務(wù)方面的能力和優(yōu)勢(shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這將增強(qiáng)公司在社區(qū)增值服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并推動(dòng)其持續(xù)增長(zhǎng)，因此重申買入評(píng)級(jí)。