本報記者 王麗新
“大運營是弘陽地產業(yè)績快速增長的背后推手。”弘陽地產總裁何捷表示,2019年弘陽的銷售目標是600億元,業(yè)績增長幅度在20%至30%之間,這并不是刻意主動去踩剎車,而是根據市場變化和投資布局做出的決策。
截至2018年底,弘陽地產實現合約銷售金額473.4億元,同比增長84.2%;累計實現銷售面積353萬平方米,同比增長107.8%;實現確認收入92.4億,同比增長50.5%;年度凈利潤13.2億,同比增長10.7%。
據悉,作為在2021年真正實現“增長黑馬”的開局之年,弘陽地產內部把2019年定義為“從奮斗到艱苦奮斗的關鍵一年”,年度關鍵詞為“經營提升”——進一步優(yōu)化組織機制,以規(guī)模增長為優(yōu)先目標,重視產品和服務的提升,實現有質量的跨越式增長。
加快周轉速度
事實上,2018年對于弘陽地產來說,也是一個轉折點。在這一年,弘陽地產強勢突破“蘇適區(qū)”,開啟全國化布局戰(zhàn)略。在弘陽地產2018年報中,“快速周轉能力”這一關鍵詞被提及。
值得一提的是,房地產行業(yè)進入后半場后,“快速周轉能力”已經成為房企必答題,考驗的是房企投資、融資、運營、產品、營銷等綜合能力。
實際上,行業(yè)內對一個項目的投資周期把控有“5912”的說法,即拿地5個月后實現首次開盤,9個月實現回款,12個月現金流回正。但是限價等各種調控政策下,目前有些房企實際的操盤節(jié)奏則是“61220”,即拿地6個月后實現首次開盤,12個月實現回款,20個月后股東現金流回正。
弘陽地產管理層在業(yè)績會上則表示,弘陽已梳理總結出“3671”大運營體系打法,即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現金流回正,以高效運營模式去保障全國化布局戰(zhàn)略落地。
在投資與拿地上,弘陽地產管理層表示,公司一般會拿出銷售回款的50%-60%去拿地投資,但會根據市場窗口期調整投資額度。何捷進一步補充道,在拿地方面,弘陽“以收入定支出”,對不同城市也有不同判斷,布局堅持以一、二線城市為主,三、四線城市則以都市圈為主的拿地邏輯。
據悉,2019年,弘陽確立了“做透大江蘇,深耕長三角,布局都市圈”的區(qū)域布局策略,由區(qū)域性房企向全國性房企轉變邁出堅實的一步。根據2018年業(yè)績報告,弘陽地產土地儲備總建筑面積約1308萬平方米,較2017年的1125萬平方米增加16.28%,平均土地成本為每平方米4300元,為未來發(fā)展提供了充足的支持。
優(yōu)化財務盤面降低負債
從江蘇起步,向全國化布局進發(fā),是弘陽地產這兩年的重要發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)模的提升,加上赴港上市,也導致公司負債率有所升高。不過,通過2018年的財務表現來看,弘陽的負債率得到了有效控制。
據業(yè)績報告顯示,弘陽地產凈負債率從2017年底的87.7%改善至68.3%,財務日趨穩(wěn)??;同時,手頭現金余額為124.56億,運營資金充裕。
對此,港股內地房企分析人士指出,弘陽地產在2018年實現上述業(yè)績的一個重要因素,是對外合作戰(zhàn)略取得較理想成效。目前,弘陽地產已與旭輝、正榮、藍光、中糧地產、平安不動產、金科等房企達成戰(zhàn)略合伙關系,持續(xù)深化與品牌實力強勁、資源豐富的優(yōu)質企業(yè)合作,實現資源優(yōu)化配置和共贏發(fā)展。
“在宏觀政策和市場環(huán)境的疊加作用下,去年以來規(guī)模房企之間合作操盤的案例顯著增長,”上述分析人士稱,“合作開發(fā)項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險,還可以有效整合項目資源。在此情況下,合作開發(fā)、分攤利潤也令不少港股內地房企呈現銷售規(guī)模增長高于凈利潤增長的趨勢。”
而在全國化布局下,弘陽地產在2018年進入資本投入期,若干優(yōu)質項目土地獲取成本較此前拿地階段有所提高,也導致毛利率增長趨緩,但將成為未來數年弘陽地產業(yè)務發(fā)展的一大動能。
地產+商業(yè)雙輪驅動
值得注意的是,弘陽地產之所以能在2018年市場低迷期快速突圍,地產+商業(yè)的雙輪驅動商業(yè)模式也為其業(yè)績爆發(fā)提供了助力。
事實上,弘陽地產是國內為數不多的以商業(yè)起家的房企。1996年,弘陽地產前身企業(yè)的“起家”產業(yè),正是家居建材批發(fā)。經過23年發(fā)展,其在商業(yè)板塊沉淀下來的獨特基因,正形成與地產板塊的螺旋互動與協(xié)同。南京江北新區(qū)橋北地區(qū)是弘陽的事業(yè)“大本營”,也是洞悉其地產+商業(yè)雙輪驅動戰(zhàn)略的樣本。
在過去超過20年的時間里,這片區(qū)域由最初的紅太陽裝飾城不斷迭代升級,蛻變?yōu)楝F如今的弘陽智慧小鎮(zhèn):涵蓋了住宅、辦公、商業(yè)、家居、文旅游樂場、學校和街區(qū)七大組合,占地8平方公里,小鎮(zhèn)擁有20萬平方米左右的居民、55萬平方米的商業(yè)綜合體。
與當下大部分從零開始創(chuàng)造而來的小鎮(zhèn)不同,弘陽的小鎮(zhèn)模式是對原有的業(yè)態(tài)進行升級,通過技術平臺去實現政府治理、社會治理、社區(qū)管理和社區(qū)商業(yè)的融通,建設更加安心、安全、智慧、綠色、健康、生態(tài)和便捷的小鎮(zhèn)。
換言之,弘陽的小鎮(zhèn)模式是結合已有的資源,對存量資產的改造和升級,這是其他做單一純粹住宅產品線的開發(fā)商很難實現的。
據悉,弘陽近日正總結其在商業(yè)地產開發(fā)運營、多元產業(yè)項目開發(fā)、智慧城市等領域積累的經驗,明確將城市商業(yè)綜合體、智慧小鎮(zhèn)等產城融合類項目作為重點戰(zhàn)略發(fā)展方向。而發(fā)力的重點區(qū)域,為國務院批復規(guī)劃的重要城市群和經濟區(qū)所轄三線及以上級別城市,以及其他集團準入區(qū)域的二線和強三線城市。
上述港股內地房企分析人士也認為,在消費場景上,弘陽“地產+商業(yè)”模式亦有優(yōu)勢。弘陽商業(yè)板塊具有獨特的“雙Mall(商業(yè)Mall、家居Mall)+游樂”業(yè)務模式,商業(yè)Mall未來或可實現在商業(yè)Mall引領下的住宅項目溢價;家居Mall亦有望推展針對毛坯住宅項目業(yè)主的交叉銷售。
“大而強,特而優(yōu),沒有小而美”,弘陽地產在今年年會上認為,“未來三年,將是行業(yè)彎道超車的最后窗口期。”
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