綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備貨值近萬(wàn)億元 張亞?wèn)|稱(chēng)市場(chǎng)機(jī)遇大于壓力

    本報(bào)記者 王麗新

    在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，8月24日晚間，綠城中國(guó)（以下或簡(jiǎn)稱(chēng)綠城）交上了2021年中期考卷。整體而言，在“銷(xiāo)售+投資”端可謂雙向發(fā)力。

    截至2021年6月30日，綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售總額達(dá)1717億元，同比增長(zhǎng)88%，全國(guó)排名提升至第7位；累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3207億元，較2020年末增加675億元；總收入361億元，同比增長(zhǎng)51%；股東應(yīng)占利潤(rùn)24.18億元，同比增長(zhǎng)15%；銀行存款及現(xiàn)金605.6億元。

    “目前調(diào)控政策對(duì)企業(yè)形成一定壓力，在這種壓力下，全行業(yè)所有企業(yè)都在試圖進(jìn)行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)，這將加速房企分化。”8月25日下午，在綠城中國(guó)2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，這種分化體現(xiàn)在四個(gè)方面，一是城市布局的分化，一、二線(xiàn)城市向好，綠城恰好主要布局這些城市；第二是產(chǎn)品的分化，這對(duì)綠城更有利；第三是企業(yè)分化，對(duì)好且健康企業(yè)影響為正向，這對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)遇大于壓力，這在業(yè)績(jī)指標(biāo)中均有表現(xiàn)，體現(xiàn)穩(wěn)健房企優(yōu)勢(shì)；第四是資金和其他資源供應(yīng)分化，向好的房企集中，在這方面綠城也迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

    張亞?wèn)|進(jìn)一步稱(chēng)，未來(lái)三年，綠城將目標(biāo)聚焦在營(yíng)收和利潤(rùn)上，像前三年銷(xiāo)售和投資一樣，實(shí)現(xiàn)倍增計(jì)劃，為社會(huì)、員工、業(yè)主和股東創(chuàng)造更高回報(bào)。

    關(guān)于回購(gòu)計(jì)劃，張亞?wèn)|向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，“我們已經(jīng)認(rèn)真研究多次，并提出了方案，綜合平衡現(xiàn)金流情況以及各方股東訴求，做一個(gè)有利于絕大多數(shù)股東的選擇，并推動(dòng)實(shí)施。關(guān)于股份激勵(lì)計(jì)劃，已經(jīng)對(duì)70多位管理層進(jìn)行期權(quán)、股權(quán)激勵(lì)，把管理層、股東和公司利益綁定，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展護(hù)航。”

    新增貨值2140億元

    在土地獲取方面，綠城中國(guó)精準(zhǔn)把握拿地節(jié)奏，在充沛的資金流支持下，拿地投資較為積極。

    今年上半年，綠城中國(guó)于31個(gè)城市新增項(xiàng)目67個(gè)，總建筑面積約1186萬(wàn)平方米，總貨值2140億元。其中，一、二線(xiàn)城市的新增貨值占比達(dá)78%，其中長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略深耕地，新增貨值占比50%，有助于鞏固綠城中國(guó)在長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)份額與行業(yè)地位。

    截至2021年6月30日，綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積6034萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)9951億元，平均樓面價(jià)每平方米為7177元。在杭州、北京、寧波、上海、天津和西安等13個(gè)城市土地儲(chǔ)備貨值均超過(guò)200億元。

    2021下半年，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)整體可售貨源額3090億元。其中，自投項(xiàng)目可售貨值2312億元，代建板塊778億元。一、二線(xiàn)自投可售貨值占比為76%，新增貨值占比為63%，達(dá)1450億元，完全可保障下半年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成。

    “為了應(yīng)對(duì)‘集中供地’，綠城深度研究、廣泛參與，擇優(yōu)獲取，參拍20個(gè)城市的142宗土地，最終在9個(gè)城市獲取了23宗土地。”綠城中國(guó)管理層表示，在公開(kāi)市場(chǎng)獲取1458億元貨值，非公開(kāi)市場(chǎng)獲取682億元貨值。

    “當(dāng)前各個(gè)城市采取較為靈活的土地出讓方式，以天津?yàn)槔?，最高溢價(jià)降至15%，給房企利潤(rùn)留了空間，這對(duì)資金合規(guī)性強(qiáng)、杠桿率低的房企是利好，有利于行業(yè)健康發(fā)展。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁郭佳峰表示，綠城堅(jiān)持布局35個(gè)核心城市，積極關(guān)注政策、經(jīng)濟(jì)等基本面較好城市，確保拿到適合綠城開(kāi)發(fā)的土地，同時(shí)拓展收并購(gòu)、產(chǎn)城開(kāi)發(fā)等多元化拿地方式，確保用小資金獲取大貨值。

    打造第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)

    在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，綠城中國(guó)亦著力打造第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，積極開(kāi)展特色業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)的布局與落地。

    小鎮(zhèn)項(xiàng)目持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，小鎮(zhèn)品牌進(jìn)一步落地。截至2021年6月30日，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)已累計(jì)進(jìn)入21座城市，在營(yíng)在建特色小鎮(zhèn)27個(gè)，確權(quán)總建筑面積1192萬(wàn)平方米；TOD業(yè)務(wù)方面，踐行全國(guó)化、多類(lèi)型、多業(yè)態(tài)的發(fā)展策略，與多地軌道交通集團(tuán)形成戰(zhàn)略合作，已在杭州、寧波等多個(gè)城市累計(jì)落地近20個(gè)TOD項(xiàng)目。

    此外，在未來(lái)社區(qū)方面，成立綠城未來(lái)數(shù)智科技公司，形成集設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，致力于營(yíng)造高品質(zhì)生活場(chǎng)景。上半年，綠城落地寧波及衢州2個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目，并重點(diǎn)跟進(jìn)35個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目。

    值得一提的是，在綠城中國(guó)的2025年戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中，在業(yè)務(wù)方面，提出“1+1+7”體系目標(biāo)，“1”是重資產(chǎn)，未來(lái)5年綠城合同額目標(biāo)為4500億元以上，每年增長(zhǎng)15%；“1”是輕資產(chǎn)；“7”是上下游企業(yè)，涉及裝配式、金融、生活服務(wù)等資產(chǎn)板塊，合同額400億元。到2025年，上述三大業(yè)務(wù)要形成合約銷(xiāo)售額6400億元。

    而在非住宅開(kāi)發(fā)板塊，通常被稱(chēng)為’綠城+’板塊，是當(dāng)下第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的重要核心能力。

    對(duì)此，綠城中國(guó)管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在康養(yǎng)方面，目前服務(wù)床位達(dá)到6100多張，客戶(hù)滿(mǎn)意度在95%以上，服務(wù)金額為4500萬(wàn)元，持有重資產(chǎn)外，也在進(jìn)行輕資產(chǎn)化品牌輸出；在房屋4S業(yè)務(wù)板塊，上半年合同金額8.5億元，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，未來(lái)希望由為自身業(yè)主服務(wù)延伸到社會(huì)領(lǐng)域，目標(biāo)是到2025年外拓業(yè)務(wù)量占35%；在科技裝修方面，上半年累計(jì)營(yíng)業(yè)額為14.2億元，同比增長(zhǎng)32%，希望未來(lái)可以深化住宅科技及智能化研究和服務(wù)。

    提前償還多筆到期債務(wù)

    憑借經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)把控審慎的優(yōu)勢(shì)，綠城中國(guó)與各金融機(jī)構(gòu)加深戰(zhàn)略合作，融資渠道保持暢通，融資成本持續(xù)優(yōu)化。

    截至2021年6月30日，綠城中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%；現(xiàn)金短債比為2.0倍，一年內(nèi)到期債務(wù)為301億元，占總債務(wù)23.5%，比重較2020年末下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；總借貸加權(quán)平均利息成本進(jìn)一步降至4.6%，較2020年上半年的5.2%下降60個(gè)基點(diǎn)。

    對(duì)于機(jī)構(gòu)關(guān)注的永續(xù)債問(wèn)題，綠城中國(guó)管理層向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，永續(xù)債有股性也有債性，比其他融資方式有優(yōu)勢(shì)，但成本較高，有跳息機(jī)制，“三道紅線(xiàn)”新規(guī)是否將永續(xù)債計(jì)入凈資產(chǎn)也待定，綜合考量這些因素后，隨著可贖回日的到來(lái)，綠城將逐步贖回永續(xù)債。今年7月份，公司已經(jīng)贖回10億元永續(xù)債，下半年將贖回31億元以及5億美元，到年底將降至108億元，明年還將贖回境內(nèi)外永續(xù)債，后年將贖回最后的15億元，在所有永續(xù)債沒(méi)有贖回完之前，將不再發(fā)行。

    “今年上半年，我們提前償還了多筆2021年下半年到期債務(wù)，減少短期負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。”綠城中國(guó)管理層表示，爭(zhēng)取在2023年提前實(shí)現(xiàn)“三道紅線(xiàn)”全部達(dá)標(biāo)，目前綠城現(xiàn)金流穩(wěn)健安全，融資成本保持低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)有序優(yōu)化，為公司后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

    展望下半年，預(yù)期“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)持續(xù)深化，加上“三道紅線(xiàn)”、“集中供地”管控政策的效果顯現(xiàn)，行業(yè)格局將加速變革。

    張亞?wèn)|表示，下半年，綠城中國(guó)以打造“TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿”為核心目標(biāo)，通過(guò)“多、快、準(zhǔn)、省、穩(wěn)”的經(jīng)營(yíng)策略，全力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，積極提升產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、投資、營(yíng)銷(xiāo)等多維能力，穩(wěn)步提升銷(xiāo)售規(guī)模、持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)效率、精準(zhǔn)投資定位、優(yōu)化成本以及著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展，努力成為“有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的優(yōu)等生”，全面打造“理想生活綜合服務(wù)商”第一品牌。

（編輯 喬川川）