遠洋集團“南移西拓”銷售占比58% “綠檔”助力主營業(yè)務提速

    本報記者 王麗新

    多輪重磅調(diào)控政策的出臺，讓房地產(chǎn)市場格局重塑，行業(yè)邁入管理紅利時代。近一年多，標桿房企多進行內(nèi)部調(diào)整，涉及強營銷抓回款、精準投資，組織架構(gòu)變陣等動作?？傮w而言，接下來，多年自律的“綠檔”房企正享受“好孩子”紅利。

    近日，“綠檔”房企遠洋集團交出了2021年中期業(yè)績成績單。截至6月30日，遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)額205.13億元，同比升6%；毛利潤46.12億元，同比升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為19.3億元。董事局建議派發(fā)中期股息每股0.046元，派息率保持35%的較高水平。

    “作為京派房企，遠洋集團近兩年‘南移西拓’戰(zhàn)略發(fā)力明顯。雖有開拓市場的目標，但并沒有盲目進入新城市，在保持現(xiàn)有財務盤面穩(wěn)健前提下，以已進入城市為深耕核心點，以點擴面有節(jié)奏擴展。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，在與地產(chǎn)相關(guān)的非住宅開發(fā)業(yè)務上，多產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展提速，在某種程度上也利于遠洋開疆拓土。

    “南移西拓”銷售占比達58%

    上半年，在房住不炒長效機制、因城施策、22城集中供地，加上融資三道紅線、房貸管理兩道紅線收緊的背景下，房企對規(guī)模增長延續(xù)謹慎態(tài)度，對回款卻更為重視。

    “堅持強化營銷、緊抓回款，保持良好的經(jīng)營局面是爭取資金支持的關(guān)鍵。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，在“三道紅線”“兩集中”“拿地銷售比40%紅線”等政策下，房企會更加依賴經(jīng)營性現(xiàn)金流入。

    截至6月30日，遠洋集團協(xié)議銷售額錄得524億元，同比增長25%；銷售回款金額377億元，同比升12%。北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個百分點；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅類產(chǎn)品占比達86%，且以“小快周轉(zhuǎn)”適銷產(chǎn)品為主。

    億翰智庫分析師于小雨指出，遠洋集團較早開始進行全國化擴張，在當下“南移西拓”戰(zhàn)略下，企業(yè)一方面是更關(guān)注華東、華南、華中和華西的核心城市，另一方面則是加強已進入城市的深耕力度。這一投資動作的改變，既有助于企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模增長，也有助于強化企業(yè)在其他城市的品牌優(yōu)勢，甚至形成規(guī)模效應，提高管理效率等。

    提升多元化取地能力

    在土地拓展方面，“兩集中”供地讓房企投拓條線面臨的挑戰(zhàn)可謂前所未有，執(zhí)行十幾年的“熟套路”已不再高效，內(nèi)外部行業(yè)基本面都倒逼房企掌舵人重新進行預判和選擇。

    2021上半年，遠洋集團嚴守投資標準，共獲取16個開發(fā)項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約500億元，平均土地成本為每平方米7679元。新增開發(fā)項目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一、二線城市，“南移西拓”區(qū)域項目個數(shù)占比近70%，土儲區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時，新增土儲堅持以“小快周轉(zhuǎn)”項目為主，25萬平方米以下項目個數(shù)占比達75%。

    多元化拿地能力，仍是房企精準投資的重要抓手。對遠洋集團來說，在城市更新業(yè)務領(lǐng)域擁有拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種“獨門模式”，成為業(yè)績增長新動能。

    截至6月30日，遠洋已簽約舊改項目近1800萬平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市，其中已轉(zhuǎn)化項目共7個，土儲面積共132萬平方米，并已獲取5個舊改項目，將隨著項目進度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲。在推盤節(jié)奏方面，目前共計4個項目在售，另2022年預計推出3個新項目，其他項目亦將逐步推出。

    鑒于此，遠洋集團在投拓方面可謂多點開花。截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4658萬平方米，分布于47個城市。其中，二級開發(fā)土地儲備3796萬平方米，一級開發(fā)537萬平方米，已獲取舊改項目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米7721元。

    2021年7月，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股簽署合作協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運營管理平臺整體納入遠洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1700萬平方米，區(qū)域分布均衡，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。

    多元化拿地渠道，將助力遠洋集團進一步完善區(qū)域布局，并助推其業(yè)績邁上新的臺階。

    商業(yè)地產(chǎn)運營能力提升

    住宅開發(fā)之外，商業(yè)地產(chǎn)亦是遠洋集團的主營業(yè)務。

    上半年，遠洋集團實現(xiàn)全口徑租金收入22.2億元，同比提升20%，全口徑EBITDA利潤13.7億元，同比提升23%。寫字樓方面，遠洋集團旗下項目多位于核心區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，抗周期性強。如北京遠洋大廈、北京遠洋國際中心A座等項目出租率和租金均保持穩(wěn)定水平。零售物業(yè)方面，成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等多個項目銷售額均大幅提升，出租率亦穩(wěn)定在較高水平。據(jù)中期業(yè)績報披露，成都遠洋太古里銷售額同比上漲65%（較2019年同期上漲40%），杭州遠洋樂堤港銷售額同比上漲73%（較2019年同期上漲55%）。

    截至2021年6月30日，遠洋集團在建的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積約170萬平方米，其中北京項目面積占比近70%，以寫字樓和零售物業(yè)為主，隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩(wěn)定增長。

    負債再融資壓力小

    值得一提的是，行業(yè)增速放緩，尋找第二增長曲線，以期在穩(wěn)定中謀求可持續(xù)發(fā)展，是大多數(shù)房企目前的共識。但是，房企發(fā)力地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務，需在財務盤面“陽光燦爛時”。

    截至6月30日，遠洋集團“三道紅線”指標再次全部達標，均處于“綠檔”。此外，遠洋已將商票納入有息負債管理體系，商票存量僅1.4億元，對達標情況無影響。同時，遠洋信用評級穩(wěn)定。

    總體而言，遠洋集團財務盤面穩(wěn)健，負債再融資壓力小，債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本進一步降低。報告期內(nèi)，遠洋全面加強財務管控，境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約2424億元。2021年內(nèi)到期的259億元負債（根據(jù)2020年年報統(tǒng)計）中，僅剩余2021年10月到期的公司債19.5億元再融資尚未完成，其他短期負債再融資均已完成，流動性壓力??；到期分布上，1年內(nèi)到期負債占比23%，如排除已經(jīng)再融資部分（已發(fā)行32億CMBN、3.2億美元債和20億元公司債），1年內(nèi)到期負債占比下降至14%，2年-5年內(nèi)到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。

    展望2021下半年，遠洋集團表示，將堅持回歸財務邏輯，提升關(guān)鍵能力建設(shè)，在確保財務狀況穩(wěn)健的原則下，通過提高投資標準、堅持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保障開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健增長及經(jīng)營效益提升，并繼續(xù)推動其他業(yè)務的協(xié)同發(fā)展，持續(xù)為股東和客戶創(chuàng)造價值，走贏可持續(xù)發(fā)展之路。

（編輯 李波 上官夢露）