本報(bào)記者 王麗新
房地產(chǎn)“蒙眼狂奔”時(shí)代已結(jié)束,行業(yè)低增速前行,但不意味著所有房企都低速發(fā)展。從盲目擴(kuò)張到理性發(fā)展,資源型和穩(wěn)健型房企將在未來競爭中搶得先機(jī)。
8月20日晚間,中國奧園(以下或簡稱奧園)交上了2021年期中考試成績單。截至6月30日,中國奧園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入325.1億元,同比增長15%;核心凈利潤為28.7億元,核心凈利潤率為8.8%;銀行結(jié)余及現(xiàn)金為683.2億元,流動(dòng)性充足。此外,今年前7個(gè)月,中國奧園合同銷售額完成772億元,營銷效果顯現(xiàn)。
中國奧園管理層表示,中國房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的長效機(jī)制,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式由外生擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量發(fā)展。上半年奧園成立幸福人居(房地產(chǎn))與悅康生活(非房業(yè)務(wù))兩大板塊,經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升。
城市更新加速轉(zhuǎn)化
由“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”,是當(dāng)下城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑,也是打造新一輪城市競爭力的關(guān)鍵。在政策支撐下,不少房企開始增加城市更新項(xiàng)目的投資比重,并在內(nèi)部設(shè)立“城更”集團(tuán)或部門,獨(dú)立運(yùn)作。
中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“2021年初以來,房企加速構(gòu)建與業(yè)務(wù)拓展相匹配的組織架構(gòu)及管理體系,將城市更新作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局已成為多數(shù)企業(yè)的共識(shí)。”
中指研究院報(bào)告顯示,近一年,中標(biāo)城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商以廣州、深圳最多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),廣州、深圳兩地2020年新中標(biāo)的城市更新項(xiàng)目達(dá)上百個(gè),這為房企提供了非常豐厚的土地儲(chǔ)備。而在城市更新領(lǐng)域,中國奧園作為以大灣區(qū)為大本營的房企,相關(guān)領(lǐng)域的人才和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢明顯。
截至6月30日,中國奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目,預(yù)計(jì)可售貨值約7543億元,其中大灣區(qū)可售資源約7487億元,占比達(dá)到99%。今年上半年,中國奧園的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度加快。
中國管理層預(yù)計(jì),2021年至2024年能夠轉(zhuǎn)化的可售貨值達(dá)到2420億元。隨著項(xiàng)目持續(xù)加速轉(zhuǎn)化,中國奧園未來將實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)擴(kuò)容與利潤水平的雙豐收。
“在‘兩集中’供地模式開啟之后,房企對(duì)城市更新賽道更為重視,畢竟這是一個(gè)部分項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生60%毛利率的業(yè)務(wù)板塊,在行業(yè)毛利率不到25%且逐漸下行的趨勢下,大灣區(qū)本土企業(yè)將率先受益。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹,這也是房企多元化拿地的重要渠道之一。
對(duì)于未來投資布局,中國奧園方面表示,將繼續(xù)發(fā)揮收并購及城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢,側(cè)重一、二線城市,保持審慎購地。截至6月30日,中國奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5358萬平方米,總貨值約5939億元,計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元,一、二線城市占比約84%,土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
流動(dòng)性現(xiàn)金充裕
為保證充足的流動(dòng)性,中國奧園上半年一方面加大回款力度,另一方面抓緊融資窗口期,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
回顧2021年上半年,公司憑借精細(xì)化管理和區(qū)域深耕,實(shí)現(xiàn)銷售、回款、交樓、客戶滿意度等多項(xiàng)指標(biāo)提升,從組織升級(jí)、大運(yùn)營管控、資金盤活、夯實(shí)資訊等多個(gè)方面全力推進(jìn)各項(xiàng)工作,取得預(yù)期成績。
在銷售端,今年前7個(gè)月,中國奧園實(shí)現(xiàn)771.9億元銷售額,同比增長28%。在全年1500億元銷售目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下,中國奧園上半年主動(dòng)強(qiáng)化資金管理能力,現(xiàn)金回款率達(dá)到87%,充分保持穩(wěn)定性。
在融資端,中國奧園上半年貫徹審慎的資金管理,提前安排再融資,成功發(fā)行7.38億境外美元債及人民幣18.2億元境內(nèi)公司債,并獲12家商業(yè)銀行提供三年期境外銀團(tuán)貸款逾21億港元,完成境外銀團(tuán)再融資。奧園注重企業(yè)信用,已悉數(shù)贖回年內(nèi)到期的公募境外債。
截至6月30日,中國奧園授信額度總額約2426億元,其中尚未使用的授信余額為人民幣1283億元,另外手握現(xiàn)金約683億元,流動(dòng)性充裕。
展望下半年,中國奧園管理層表示,將繼續(xù)全面加強(qiáng)銷售,緊抓回款,加快交付,提升管理效能。同時(shí),將繼續(xù)降低整體債務(wù)規(guī)模,優(yōu)化信貸指標(biāo),繼續(xù)發(fā)揮收并購、城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢,審慎補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
(編輯 崔漫 上官夢露)
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