中弘股份定增流產(chǎn) 房企“補血”難度提升

    地產(chǎn)融資的收緊，從此前的債券融資、銀行貸款到地產(chǎn)類信托，開始在A股市場的非公開發(fā)行中逐步得到驗證。

    6月20日，中弘股份股價一度跌破1元，差點成為*ST海潤之后又一只“仙股”。6月20日晚間，中弘股份發(fā)布終止非公開發(fā)行股票的公告，這意味著公司籌劃兩年之久的36億元規(guī)模定增徹底告吹。而根據(jù)證監(jiān)會日前披露的《發(fā)行監(jiān)管部再融資申請企業(yè)基本信息情況表》，包括中洲控股、泰禾集團等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)的非公開發(fā)行審核狀態(tài)均為“中止審查”。

    終止定增

    中弘股份在公告中表示，公司所籌劃的本次非公開發(fā)行股票相關(guān)決議的有效期至2018年5月16日屆滿，鑒于相關(guān)決議已失效，經(jīng)與保薦機構(gòu)協(xié)商，公司向中國證監(jiān)會提交了撤回本次非公開發(fā)行股票申報材料的申請，并于6月20日收到《中國證監(jiān)會行政許可申請終止審查通知書》。本次非公開發(fā)行股票事項終止。

    中弘股份是在2016年4月和5月審議通過的定增議案，于2016年5月30日向中國證監(jiān)會申報了非公開發(fā)行股票申請文件，于3日后取得中國證監(jiān)會《受理通知書》，并于2016年7月11日取得《反饋意見通知書》。但是，公司于2017年4月20日向中國證監(jiān)會申請中止審查公司非公開發(fā)行股票事項，并于2017年5月10日取得《中國證監(jiān)會行政許可申請中止審查通知書》。

    無獨有偶。同樣是在2016年5月，泰禾集團也籌劃擬向包括上市公司控股股東福建泰禾投資有限公司在內(nèi)的不超過10名特定對象，非公開發(fā)行A股股票數(shù)量不超過53551萬股，募集資金總額不超過98億元。募集資金將用于北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目等項目，并償還金融機構(gòu)貸款。同年9月，公司便決定將原計劃非公開發(fā)行股票募集資金總額從98億元調(diào)減至70億元，發(fā)行數(shù)量由5.38億股降至3.85億股，調(diào)整后所募集的70億資金用途中不包括償還金融機構(gòu)借款。

    根據(jù)證監(jiān)會最新披露的截至6月14日的《發(fā)行監(jiān)管部再融資申請企業(yè)基本信息情況表》，在目前申請再融資的房地產(chǎn)企業(yè)中，包括嘉凱城在內(nèi)的4家公司為“已通過發(fā)審會”狀態(tài)，包括綠地控股在內(nèi)的6家房地產(chǎn)公司為“已反饋”狀態(tài)，而中洲控股、中弘控股和泰禾集團3家公司則為“中止審查”狀態(tài)。

    實際上，根據(jù)Wind統(tǒng)計，從2018年至今，成功定向增發(fā)融資的房地產(chǎn)A股公司只有中華企業(yè)和我愛我家兩家公司。其中，中華企業(yè)是大股東為了避免同業(yè)競爭而給上市公司注入中星集團，而我愛我家則是昆百大A的“賣殼”。

    2015年和2016年上半年，中國房地產(chǎn)市場火爆，引發(fā)了從中央到各地密集出臺調(diào)控政策。而前述遭遇“中止審查”的A股房地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)申請再融資的時間窗口，正好趕在了調(diào)控政策出臺前夕。

    持續(xù)收緊的地產(chǎn)融資，以及逐漸降溫的地產(chǎn)銷售，使不少房企負(fù)債率高企，且開始深切感受到來自現(xiàn)金流方面的壓力。中弘股份在6月20日晚間發(fā)布公告透露，2018年5月1日至2018年6月19日，公司及下屬控股子公司累計新增逾期債務(wù)本息合計金額為7.5億元，占公司2017年12月31日經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)73.2億元的10.29%；截止到2018年6月19日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額已經(jīng)超過35億元，全部為各類借款。

    融資收緊

    A股市場已經(jīng)多年沒有房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)IPO，而在“一級半市場”上非公開發(fā)行融資的收緊，也意味著A股存量房企市場的“抽血效應(yīng)”有所降低。

    實際上，除了定增難以成行之外，多數(shù)房企發(fā)行債務(wù)和ABS等融資產(chǎn)品也受到挑戰(zhàn)。近期，包括碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等多家房企在內(nèi)的發(fā)債都告中止，甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年下半年會有部分中小房企違約風(fēng)險事件發(fā)生，中小房企將加速退出市場，行業(yè)集中度提高。

    申萬宏源證券一位從事固收研究分析師介紹說，2016年10月地產(chǎn)開啟調(diào)控以來，銀監(jiān)會、交易所等都陸續(xù)發(fā)文，使地產(chǎn)融資全面收緊。“整體來看，地產(chǎn)融資收緊率先從債券融資開始，地產(chǎn)債發(fā)行一改2015、2016年爆發(fā)式增長態(tài)勢，2017年發(fā)行量僅1204億元（不含短融），截至2018年5月16日地產(chǎn)發(fā)債1011億元。銀行貸款方面，專項檢查、風(fēng)險防控工作指導(dǎo)意見、規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)通知也嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入地產(chǎn)，通過私募資管計劃委外資金流向地產(chǎn)也被禁止，房地產(chǎn)類信托監(jiān)管在2017年后半年開始也持續(xù)收緊。”

    國內(nèi)融資形勢的嚴(yán)峻化，使部分房企將視線轉(zhuǎn)向海外。新城控股子公司新城環(huán)球4月便在新加坡交易所發(fā)行3億美元債券，6月4日在4月份的基礎(chǔ)上增加發(fā)行2億美元債券，票面利率為6.5%。

    整體來看，融資難無疑會對房企土地儲備和存貨帶來挑戰(zhàn)。倘若新增的土地儲備跟不上，相關(guān)房企在未來特定周期內(nèi)能否實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)定增長，便要畫上問號。因此，通過多種方式增加土地儲備便成為不少房企面臨的新課題。以泰禾集團為例，公司控股子公司運成置業(yè)日前籌劃，以8.5億元受讓西藏創(chuàng)耀實業(yè)有限公司90.91%股權(quán)，以1.79億承接匯歐創(chuàng)業(yè)對創(chuàng)耀實業(yè)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)，以增加鄭州地區(qū)的土地儲備。