萬科自持項目10年180萬元高租金背后：市場需求與成本壓力并行

    ■本報記者 王崢

    “這幾天已經(jīng)接待了幾十家媒體了。”站在項目展示廳里的張建偉一邊說著，一邊熟練的點擊著手中的電子控制終端，展廳中的電子屏也隨之變化著。“不單是你們媒體，我身邊的同學、家人也都在電話和微信問我這個項目的租金是咋回事”。

    實際上，在一則“90平方米10年租金180萬元”的消息刷爆朋友圈之前，作為萬科翡翠書院的產(chǎn)品主管，張建偉也想不到這個項目會受到如此關(guān)注。

    而面對萬科長租項目高租金“打劫”租房客以及有可能拉高整個市場租金的指責，張建偉則顯得有些無奈。“我們這個項目定位高品質(zhì)租賃社區(qū)，主要客戶群是周邊海淀多個科技園區(qū)的大量互聯(lián)網(wǎng)科技精英，和市場面上提供給剛需的普通租賃住房并不是同類產(chǎn)品。同時，項目總投資160億元，即便是這個租金，滿租的情況下，目前的項目回報率也只有2%，說我們‘打劫’確實不合適”。

    此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科在這件事上頗有點“躺槍”的味道，該項只有1000多套，占整個租房市場的比例遠不及1%，對市場整體租金影響非常有限。“萬科翡翠書院的租金確實不低，之所以引發(fā)這么大關(guān)注，主要還是大家對于房租快速上漲的擔心，即買不起后又租不起。畢竟北京這樣城市，租金已經(jīng)不便宜了，尤其是在安全隱患大排查大清理大整治專項行動后，整體租金又有所上漲。但需要指出的是，萬科這個租賃項目是純商業(yè)的高端產(chǎn)品，并不是保障性質(zhì)的租賃住房，和目前政府大力發(fā)展的保障性租賃住房是兩碼事。同時，這個項目也不是給剛畢業(yè)的職場新人準備的，拿還租著單間、小一居的客戶，對標這個項目的租金，肯定是讓人覺得貴，但對于項目周邊很多科技公司的中高層來說，這個租金還是可以接受的”。

    北京一科技公司資深員工也對《證券日報》記者表示，“包括騰訊、百度、網(wǎng)易、聯(lián)想、滴滴、華為在內(nèi)，成百上千家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在海淀北邊的幾個科技園里。拿百度來說，他們在海淀這邊總監(jiān)級的員工就有上千人，年薪都在300萬元以上，加上公司給的租房補貼，1.5萬元或者3萬元租一個單位旁邊的高品質(zhì)住宅，對于很多沒有北京購房資格或者缺碼額外房票的互聯(lián)網(wǎng)公司中高層來說，是會考慮的”。

    記者在現(xiàn)場也看到，雖然剛剛宣布預租，但在非休息日的上午，該項目售樓處已有多組客戶前來咨詢。

    不過，上述業(yè)內(nèi)人士也指出，萬科當初以109億元的高地價拿到這個項目時，政策的管控的力度還沒有這么大，成本壓力也是萬科將其打造為高端項目的原因之一，進而導致了高租金的出現(xiàn)。但這只是個案，是其獨特的區(qū)位和一些歷史因素造成的，也只有萬科這樣的行業(yè)龍頭，才有資格和實力去搞這種帶點實驗性質(zhì)的項目。

    高租金引爭議

    上周，萬科推出北京市首個全自持項目翡翠書院，作為面向大中關(guān)村地區(qū)科技人才的高品質(zhì)租賃社區(qū)，翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型，后者的實際使用面積在220平方米左右。

    《證券日報》記者了解到的出租方案顯示，該項目90平方米三居室的月租金在1.5萬元—1.8萬元之間，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元—4萬元之間，具體的租金差別主要體現(xiàn)在樓層及租住年限上。

    “目前的單次租約最長是10年，起租期是3年，不管簽約幾年，期間租金都是不變的，但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠書院的銷售人員表示，“現(xiàn)在是預租階段，客戶有意向的只需要在銀行卡內(nèi)凍結(jié)20萬元資金，這筆錢萬科也不拿，且客戶會收到相應的利息”。

    根據(jù)日前北京市規(guī)劃國土委發(fā)布的《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，一方面明確鼓勵集體租賃住房簽訂長期住房租賃合同，另一方面，也要防范變相對外出售或以租代售，杜絕變相開發(fā)建設(shè)成小產(chǎn)權(quán)。因此，政策規(guī)定租房單次租期不得超過10年。

    而以最長的10年租期計算，翡翠書院90平方米三居室的租金最低也要180萬元，對比周邊住宅當下的租金，翡翠書院確實顯得鶴立雞群。

    對此，萬科方面表示，項目租金相對較高，一方面是翡翠書院為高品質(zhì)全自持項目，目標客戶群主要是周邊的高科技公司精英，另一方面，客戶可以提前鎖定價格，不用承擔通貨膨脹帶來的市場租金上漲，且由于租期內(nèi)恒定租金不上漲，越往后實際支付的貨幣成本會大大下降。當然，公司在成本上的壓力，也對最終定價有著很大影響。

    市場存多重需求

    實際上，雖然處于北五環(huán)外，但翡翠書院卻身處“中國硅谷”的核心區(qū)，其距中關(guān)村13公里，距IT界新“宇宙中心”后廠村路更是不足6公里，周邊聚集了大量的中國頂級互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)人才。

    而這些學歷高、收入好的人群，對居住品質(zhì)顯然有著一定的要求，但大中關(guān)村地區(qū)市場上供應的出租房屋多為老舊住宅，租房體驗不夠稱心。即便是有一些長租品牌開設(shè)的公寓，也由于多數(shù)是廠房或商業(yè)寫字樓改造而來，戶型面積較小、居住密度大，無法滿足租賃市場的多層次需求。

    北京萬科正是瞄準了租房市場的痛點和空白，將翡翠書院打造成一個高品質(zhì)、改善型、更安全、可供一家人穩(wěn)定長期租住的項目。

    翡翠書院相關(guān)負責人介紹，“翡翠系”是萬科高端住宅系列。根據(jù)目前的規(guī)劃，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、裝修設(shè)計都將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標準來建設(shè)。“物業(yè)最差也是萬科自己的，不排除會引進更為高端的物業(yè)服務公司，我們的最終目的是為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和配套服務”。

    《證券日報》記者在現(xiàn)場也看到，該項目的綜合容積率為1.78，絕大部分為3層至8層的低密度板樓。配備中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能語音家居產(chǎn)品的疊拼精裝修交房標準，讓客戶可以直接入住。而這與人們傳統(tǒng)印象中的租賃住房完全不同。

    萬科相關(guān)負責人也表示，該項目對標的是海淀北部如園及壹號院這類的區(qū)域豪宅，而這些樓盤目前的二手房單價已在10萬元/平方米之上。

    同時，海淀北部科技園里的大量互聯(lián)網(wǎng)科技精英，亦有不少是“新北京人”，雖然收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長。

    而根據(jù)萬科與騰訊今年聯(lián)合舉行的“居住夢想”主題調(diào)研顯示，在這一區(qū)域內(nèi)，目前有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)。

    “目前我們已經(jīng)和包括小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的70多家公司簽署了合作協(xié)議，以方便他們的員工優(yōu)先選房，并在租金等方面給與適當?shù)膬?yōu)惠”。萬科上述相關(guān)負責人稱。

    高成本下NOI不超3%

    實際上，萬科之所以將翡翠書院建設(shè)成高端社區(qū)，與該項目的建設(shè)成本也有著很大的關(guān)系。

    2016年年末，在多家房企均選擇100%自持后，萬科通過遞交投報的高標準商品住宅建設(shè)方案，才最終以109億元拿下了翡翠書院的項目用地。

    “地價109億元，機上資金和建安成本50億元，目前的總成本已經(jīng)高達160億元，這還沒有考慮到配套、長期經(jīng)營成本以及維新成本等，即便是按現(xiàn)在的租金定價，滿租且租金能穩(wěn)步上漲的理想條件下，項目NOI（凈營運收入）回報率不超過3%，對企業(yè)而言利潤及其微博，相比其他項目可以說是不掙錢的。”萬科方面表示。

    同時，張建偉還向記者透露，“目前項目對客戶還沒有貸款上的金融支持，當下的方案還是需要客戶全款支付租金。此外相關(guān)部門也來做過調(diào)研，包括未來項目是否能做證券化的嘗試，但目前沒有給最終的結(jié)果”。

    “翡翠書院主要是服務高端客戶，這些客戶資源我們?nèi)绻苡行Ю?，可以給公司帶來很多其他方面的收益”。翡翠書院相關(guān)負責人也坦言，“作為首個全自持項目，也是房地產(chǎn)市場的一個全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。做好翡翠書院項目是響應政府推動‘租購并舉’的重要舉措，也是萬科積極履行社會責任的應有之舉，必須做好這一項目，開好這個頭。同時，萬科也看好這一全自持項目70年的長期運營前景，將通過產(chǎn)品和服務的不斷創(chuàng)新探索，確保項目盈虧平衡。在以市場機制推動租購并舉的過程中，希望社會各界給與更多的理解和支持”。