滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs齊亮相 超預(yù)期完成可供分配成亮點(diǎn)

    本報(bào)記者 田鵬

    近日，上海證券交易所市場(chǎng)（下稱“滬市”）倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs2023年度集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)在上證路演中心召開(kāi)，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT與中金普洛斯REIT參加了本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

    會(huì)上，相關(guān)REIT產(chǎn)品基金管理人代表、原始權(quán)益人代表以及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表就行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、基金產(chǎn)品年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行了介紹，并與投資者開(kāi)展了互動(dòng)交流，回應(yīng)了投資人普遍關(guān)注的問(wèn)題。

    從產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，滬市2只倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，年度實(shí)現(xiàn)可供分配金額均超預(yù)期。

    具體而言，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT全年?duì)I業(yè)收入1.15億元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額7352萬(wàn)元，年化處理后較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)完成度約為107.88%。

    據(jù)悉，截至2023年12月31日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有的三處資產(chǎn)出租率持續(xù)保持在100%，以面積加權(quán)的剩余租期為738天，租金收繳率為100%，租約穩(wěn)定。

    中金普洛斯REIT方面，全年租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入合計(jì)4.11億元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額達(dá)3.50億元，達(dá)成擴(kuò)募招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)的113.26%。

    據(jù)悉，截至2023年12月31日，10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園簽約的有效市場(chǎng)化租戶合計(jì)為78個(gè)，時(shí)點(diǎn)平均出租率89.63%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為91.83%，期末租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（不含稅）有效平均租金單價(jià)為37.73元/平方米/月，租金收繳率為99.20%。

    事實(shí)上，相關(guān)產(chǎn)品業(yè)績(jī)亮眼的背后離不開(kāi)良好的運(yùn)營(yíng)管理。業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表表示，京東東鴻一貫重視為租戶提供適應(yīng)性升級(jí)改造服務(wù)，通過(guò)主動(dòng)了解租戶的需求和意見(jiàn)，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)的服務(wù)與調(diào)整，以提高項(xiàng)目的適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)力。積極投入資源，改善項(xiàng)目的設(shè)施和服務(wù)水平，以確保租戶能夠獲得滿意的使用體驗(yàn)。另一方面，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)也致力于進(jìn)一步拓展多種經(jīng)營(yíng)收入，加大除倉(cāng)庫(kù)租金外其他收入的開(kāi)拓力度。通過(guò)尋找新的商業(yè)機(jī)會(huì)和合作伙伴，努力增加項(xiàng)目的收入來(lái)源，確保項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的穩(wěn)定性。

    中金普洛斯REIT運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表也表達(dá)了物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的重要性。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)上海普洛斯積極主動(dòng)履行管理職責(zé)，依托領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)管理體系、強(qiáng)大的全球招商資源以及數(shù)智化管理手段，基于中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園所在的不同區(qū)域子市場(chǎng)及園區(qū)特征，采取差異化招商策略，有針對(duì)性地匹配租戶的倉(cāng)儲(chǔ)及供應(yīng)鏈不同環(huán)節(jié)的需求，以進(jìn)一步提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平和效率，從而增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)客戶黏性、豐富租戶結(jié)構(gòu)、鞏固園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助力有效實(shí)現(xiàn)各資產(chǎn)跨周期的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

    本次說(shuō)明會(huì)上，來(lái)自戴德梁行的倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)專家表示，從2003年起，國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流剛好經(jīng)過(guò)了20年的發(fā)展周期。受前期資本注入與集中摘地影響，近些年全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)規(guī)模非常之大。截至2023年末，戴德梁行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量為1.3億平方米，2023年全年的新增供給約為1700萬(wàn)平方米，基本全部城市市場(chǎng)均出現(xiàn)供大于求的情況。根據(jù)目前拿地規(guī)劃與建設(shè)情況，未來(lái)兩年預(yù)計(jì)新增供給相比于過(guò)去四年有明顯降幅，行業(yè)運(yùn)行有望回穩(wěn)向好。

（編輯 何帆）