公募REITs市場估值理性回歸 長期配置價值顯現(xiàn)

    本報(bào)記者 邢萌

    近期公募REITs市場波動幅度加大，部分項(xiàng)目跌幅較前期有所擴(kuò)大，引發(fā)市場普遍關(guān)心。

    業(yè)內(nèi)專家對記者表示，當(dāng)前REITs市場經(jīng)歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步完善的必經(jīng)過程。從內(nèi)部收益率等指標(biāo)來看，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)開始具備長期配置價值，投資機(jī)會已經(jīng)顯現(xiàn)。

    部分產(chǎn)品內(nèi)部收益率逐步提升

    市場情緒有待修復(fù)

    2023年初至今，目前已上市的27只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌。“從當(dāng)前市場情況來看，機(jī)構(gòu)投資者對REITs投資采取相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，去年年報(bào)披露后，部分項(xiàng)目出現(xiàn)價格下跌，市場出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。”一位受訪的REITs機(jī)構(gòu)投資者表示。

    市場機(jī)構(gòu)研究顯示，部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期、前期存在發(fā)行溢價、疊加市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續(xù)下行的重要因素。

    但市場情緒悲觀之時，往往蘊(yùn)含投資機(jī)會。部分超跌的REITs產(chǎn)品已經(jīng)顯現(xiàn)出長期配置價值，其分派率和內(nèi)部收益率正在逐步提升。以當(dāng)前下跌最大的高速公路來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計(jì)算，部分產(chǎn)品對應(yīng)的內(nèi)部收益率已經(jīng)提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報(bào)。

    記者從目前已披露的REITs一季報(bào)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，各板塊底層資產(chǎn)基本面向好發(fā)展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業(yè)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費(fèi)收入同比實(shí)現(xiàn)正增長。工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強(qiáng)。對于首次發(fā)布季度報(bào)告的嘉實(shí)京東倉儲REIT，三個底層資產(chǎn)在報(bào)告期末時點(diǎn)的出租率均達(dá)到100%，運(yùn)營情況保持穩(wěn)健。華夏華潤有巢REIT的2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

    “從投資機(jī)構(gòu)的交易行為來看，普遍均會設(shè)置止損線，由于價格的下跌，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)觸及止損線。”前述REITs機(jī)構(gòu)投資者表示。

    據(jù)初步了解，部分投資者以“固收思維”設(shè)定的止損線水平遠(yuǎn)窄于權(quán)益投資止損線。而面對兼具權(quán)益屬性的REITs產(chǎn)品，在當(dāng)前的形勢下，投資機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎評估，理性判斷止損線設(shè)置是否合適?？只徘榫w下的拋售行為或?qū)?dǎo)致錯失投資良機(jī)?？傮w來看，目前已無需過度擔(dān)心。

    市場發(fā)展整體穩(wěn)定

    完善機(jī)制行穩(wěn)致遠(yuǎn)

    國內(nèi)REITs市場仍處于建設(shè)發(fā)展初期，市場的定價中樞、各行業(yè)板塊的定價邏輯仍在持續(xù)探索中。隨著當(dāng)前市場各方不斷摸底、博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價格之間將不斷分化，市場價格將不斷向價值的回歸，投資人將在價值回歸中尋求到投資機(jī)會。

    “在此輪下跌過程中，蘊(yùn)含著較大的投資機(jī)會，當(dāng)前REITs產(chǎn)品已經(jīng)體現(xiàn)出強(qiáng)勁的基本面復(fù)蘇跡象，值得進(jìn)一步關(guān)注。”業(yè)內(nèi)人士表示，“未來的REITs市場將出現(xiàn)一定的分化過程，這是資本市場的自然現(xiàn)象。業(yè)績好的產(chǎn)品必然會重啟新一輪的投資熱情。”

    近期REITs市場價格走弱、投資避險(xiǎn)情緒上升的情況，是市場充分博弈下的正常調(diào)整，但也反映了市場建設(shè)中存在一些深層次的難點(diǎn)和問題，部分機(jī)制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要通過進(jìn)一步改革創(chuàng)新來解決完善。

    近期首批獲批的擴(kuò)募項(xiàng)目已完成擴(kuò)募發(fā)售，進(jìn)一步為REITs市場帶來新的源頭活水。多位市場人士在受訪中表示，建議未來能在REITs估值對資產(chǎn)價值的合理反映、完善匹配產(chǎn)品特征的信息披露制度、長線資金的不斷引入、投資者機(jī)制的優(yōu)化、項(xiàng)目運(yùn)營管理效率的提升等方面有進(jìn)一步的制度安排，必將推動REITs市場逐步壯大，并行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（編輯 張薌逸）