認購均超40倍 第二批公募REITs詢價火熱

    11月23日，第二批公募REITs詢價結(jié)果相繼發(fā)布，認購倍數(shù)均超40倍。此外，從價格看，機構(gòu)報價基本貼近詢價公告的上限，顯示出機構(gòu)投資者對公募REITs的熱烈追捧。

    除了機構(gòu)投資者踴躍參與，個人投資者也爭相入圍公募REITs市場。經(jīng)過半年多運行，首批公募REITs持有人結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，個人投資者正在顯著增多。有公募REITs管理人表示：“有些機構(gòu)后悔賣早了，現(xiàn)在的價格不敢接。沒賣的機構(gòu)也不敢輕易動，還積極參與后續(xù)公募REITs項目的認購。”

    認購倍數(shù)均超40倍

    11月23日，第二批公募REITs相繼公布發(fā)售公告，產(chǎn)品相關(guān)詢價結(jié)果也由此公布，認購倍數(shù)均超40倍。

    具體來看，剔除無效報價后，華夏越秀高速REIT擬認購數(shù)量27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍；建信中關(guān)村REIT擬認購數(shù)量106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

    一位業(yè)內(nèi)人士直言，無論是詢價過程，還是詢價結(jié)果，都體現(xiàn)出機構(gòu)投資者對公募REITs的熱烈追捧。“還沒正式發(fā)的時候，就有很多機構(gòu)來問。畢竟現(xiàn)在項目就這么多，資質(zhì)也優(yōu)良，機構(gòu)沒理由不參與。”

    從價格看，機構(gòu)報價基本貼近詢價公告的上限。例如，華夏越秀高速REIT基金報價區(qū)間為6.512元/份至7.499元/份，剔除無效報價后，網(wǎng)下投資者報價中位數(shù)為7.499元/份，加權(quán)平均數(shù)為7.301元/份，最后確定發(fā)售價格為7.100元/份。

    華夏基金表示，公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。這些特點能較好滿足保險資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財?shù)葯C構(gòu)投資者的投資需求。而且，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行認購門檻低，由專業(yè)機構(gòu)管理，也為投資者配置優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)提供了投資路徑。

    一位機構(gòu)人士表示，不少機構(gòu)投資者也會把公募REITs作為打新品種，公募REITs采用類股票IPO詢價認購機制，因此投資者以首發(fā)認購價買入，等上市后賣出或有套利空間，也吸引了大量資金入場。

    首批項目起示范作用

    第二批公募REITs認購倍數(shù)遠超首批公募REITs項目。在線下機構(gòu)認購環(huán)節(jié)，首批9只產(chǎn)品平均有效認購倍數(shù)近8倍。其中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT有效認購倍數(shù)分別達15.31倍和11.13倍。

    一位接近華夏基金的人士認為，第二批項目認購火熱，除了產(chǎn)品本身質(zhì)地好，首批公募REITs行情也有示范效應(yīng)，讓投資者看到了相關(guān)投資機會。

    另一位公募REITs人士表示，好項目不愁賣。“現(xiàn)在上會項目或正在籌備項目，很容易在圈里傳開。有些還沒正式啟動的項目，主要的銀行都已經(jīng)去溝通了，目前處于項目少、錢多，機構(gòu)投資者買不著的狀態(tài)。對機構(gòu)而言，公募REITs最有吸引力之處是分紅穩(wěn)定。”

    截至11月24日收盤，首批9只公募REITs上市以來，8只公募REITs實現(xiàn)溢價。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT溢價率達27.76%，中航首鋼生物質(zhì)REIT溢價率達27.24%。

    機構(gòu)投資者踴躍參與，個人投資者也爭相入圍。根據(jù)首批公募REITs情況來看，戰(zhàn)略配售在首批公募REITs的發(fā)行中占據(jù)主導(dǎo)力量，首批公募REITs戰(zhàn)略投資者占比在55%到78%之間，占據(jù)較高比例。但隨著二級市場流通，投資者結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)一定變化。

    中航基金公募REITs負責(zé)人宋鑫表示，從持有人結(jié)構(gòu)變動情況看，相較首發(fā)，公眾投資者占比明顯提升。個別公募REITs產(chǎn)品公眾投資者比重較首發(fā)時上漲1倍，且公眾投資者認購積極性持續(xù)提高，市場活躍度進一步提升。

    近期，中航首鋼生物質(zhì)REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT還進行了分紅。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT分紅方案為0.5220元/10份基金份額，中航首鋼生物質(zhì)REIT分紅方案為5.1541元/10份基金份額，均免收分紅手續(xù)費。

    宋鑫表示，截至三季度，首鋼綠能項目實際經(jīng)營數(shù)據(jù)好于預(yù)期，現(xiàn)金流較為充裕，具備分紅基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段進行分紅能讓投資者提前變現(xiàn)，對公募REITs市場具有示范意義。

    積極儲備新項目

    不少機構(gòu)人士都提到，從公募REITs市場可持續(xù)發(fā)展考慮，未來項目端儲備情況十分重要。

    建信基金表示，首先，待建信中關(guān)村REIT上市后，將積極儲備擴募項目，通過擴募不斷為市場、投資人提供更多優(yōu)質(zhì)投資目標(biāo)。建信基金在新能源、高速公路、保障性租賃住房等領(lǐng)域，都有一定儲備，將積極履行基金管理人職責(zé)，持續(xù)為廣大投資者提供高效服務(wù)。

    接近華夏基金的人士則提到，目前還有一單進展較快的項目，仍然是高速類項目，目前已報會。

    另一公募REITs資深人士表示，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路，還有三大新業(yè)態(tài)值得重視：一是租賃性保障住房；二是城市軌道交通，如地鐵等；三是新能源，如光伏、風(fēng)電等。這些都是接下來重要的公募REITs業(yè)態(tài)。

    當(dāng)然，公募REITs業(yè)態(tài)的發(fā)展，要跟得上合規(guī)風(fēng)控。

    一位資深人士表示，以清潔能源項目為例，專業(yè)化程度很高，光伏、風(fēng)電、生物質(zhì)發(fā)電等領(lǐng)域面臨的問題有共性也有個性。這些都有待于行業(yè)積極研討，解決相關(guān)問題，形成政策建議，推動項目盡快落地。