上海限售 優(yōu)先政策購入新房5年后方可轉(zhuǎn)讓

    證券時報記者 張淑賢

    繼“滬十條”“法拍房納入限購”等政策后，上海再次加碼樓市調(diào)控。3月3日，上海市住建委等三部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，從住宅用地供應管理、房價地價聯(lián)動機制、規(guī)范企業(yè)購買商品住房和實施住房限售等七方面加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

    根據(jù)《通知》，上海將實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    “限售政策是為了配合此前積分購房政策等措施的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“積分購房客觀上使得部分購房者獲得優(yōu)先購房權，因此上海與其他城市一樣，對一些優(yōu)先認購的房源設置了限售條件。”

    根據(jù)1月21日發(fā)布的“滬十條”，新建商品住房公證搖號選房優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，2月6日啟動認籌的上海三個樓盤實施認籌計分規(guī)則，擬認購對象總組數(shù)與準售房源套數(shù)比例超過1.3：1，啟動計分排序程序，達到入圍分數(shù)線的，納入公正搖號名單。3月3日，三個樓盤中觸發(fā)計分排序程序的建發(fā)浦上灣發(fā)布公告，確定積分達到入圍分數(shù)線的意向認購客戶才具有參加搖號資格。此前消息稱，該樓盤入圍分數(shù)線為56.7分，根據(jù)計分規(guī)則，達到這一分數(shù)線者意味著全部在上海無房。

    “通過限售，上海可以進一步限制該類住房的炒作，同時使得相關樓盤進一步降溫。”嚴躍進說。

    《通知》還嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房，全面執(zhí)行關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

    “企業(yè)購房后，持有時間有約束，這樣可以防范企業(yè)進行短線操作。”嚴躍進表示，“明確居民購房優(yōu)先，實際上也減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象，有助于真正保障購房居民家庭的購房權益。”

    證券時報記者注意到，根據(jù)此前發(fā)布的新房搖號計分規(guī)則，一旦新建商品住房啟動計分排序程序，則企業(yè)購房不納入公正搖號名單，這即是說，新房一旦啟動計分排序程序就排除了企業(yè)購房機會。

    《通知》還深化完善房價地價聯(lián)動機制，在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價，對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

    同策研究院高級分析師李霄霄表示，商品住房用地出讓實行限價競價在其他城市已有先例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執(zhí)行新建商品住房限價政策面臨的市場壓力較大，“在土地出讓環(huán)節(jié)預先設定好房價、由房企自住競價地價，有助于在前端控制地價以達到穩(wěn)房價的目的。”

    “未來在住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價政策，拿地時理性報價，否則高價拿地后，后續(xù)項目開發(fā)會面臨較大的約束。”嚴躍進表示。

    《通知》還強化住宅用地供應管理，加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地“應保盡保”，單列租賃住房用地計劃；嚴格新建商品住房價格備案管理，對定價過高的項目，堅決予以調(diào)整；強化商品住房交易管理，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監(jiān)管的力度；進一步加強房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

    “結合近期部分大城市樓市調(diào)控政策密集出臺的情況，可以認為今年全面解決大城市住房問題的調(diào)控戰(zhàn)正式打響了。”嚴躍進說。