廣東樓市調(diào)控停不下來!
繼“老大哥”廣州4個月內(nèi)兩次出臺樓市調(diào)控政策、兩次上調(diào)房貸利率后,東莞樓市調(diào)控也快步跟上。
4月29日,東莞市住建局等發(fā)布《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》,其中最受關注的當屬限制新房房價,規(guī)定新房備案價上調(diào)空間控制在5%以內(nèi),未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數(shù))。
有網(wǎng)友評論說,這是“史上最強調(diào)控”,相當于在房地產(chǎn)市場空投了一顆核彈。
嚴控在售項目價格漲幅
東莞市住建局發(fā)布的《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》,從堅持目標導向加強房價調(diào)控、積極引導企業(yè)科學合理定價、從嚴控制在售項目價格漲幅、督促企業(yè)及時申請辦理預售、加強商品住房明碼標價監(jiān)管五個方面出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。
(來源:東莞市住建局官網(wǎng))
值得關注的是,《通知》規(guī)定,經(jīng)審核確認的新建商品住房申報價格,作為該項目在本年內(nèi)申請辦理預(現(xiàn))售批次的平均申報價格,開發(fā)企業(yè)可根據(jù)擬辦預(現(xiàn))售樓棟的情況自行定價,但須以幢(棟)為單位申報銷售價格,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%(地面建筑層數(shù)4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過40%),同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。
通知施行之日前已辦理過預(現(xiàn))售的新建商品住房項目,后續(xù)批次住宅按以下辦法申報銷售價格:項目如按上述的定價原則計算的控制價格低于現(xiàn)價,可按現(xiàn)價執(zhí)行,如按上述的定價原則計算的控制價格高于現(xiàn)價,則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。
未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價格的間隔時間維持半年不變,降幅不限。
此外,開發(fā)企業(yè)應嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價制度,實行明碼標價和“一房一價”,在取得預售許可證后10日內(nèi),一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。
此前曾被住建部約談
今年4月8日,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人,要求切實提高政治站位,把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務院決策部署上來,充分認識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性,牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,切實扛起城市主體責任,確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。
去年,東莞樓市多個指標均創(chuàng)新高。合富大數(shù)據(jù)顯示,2020年,東莞房地產(chǎn)市場供應套數(shù)為55321套,同比增長41%;成交量創(chuàng)過去4年最高,簽約套數(shù)為64720套,同比增長34%;房價創(chuàng)歷史最高,簽約均價為24227元/㎡,同比上漲20%。
樓市過熱,導致東莞密集出臺調(diào)控政策。2月27日,東莞市住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號)》,堵住假離婚等政策漏洞,社保繳納年限、首付比例均提高。
去年7月,東莞11個部門曾聯(lián)合發(fā)布“史上最嚴”樓市調(diào)控政策,規(guī)定非東莞戶籍居民家庭在東莞購買第一套商品住房的,須提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保證明;購買第二套商品住房的,須提供3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保證明,暫停向其銷售第三套商品住房。此外,在東莞購買的商品住房,須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
有助于抑制房企無序漲價
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出,此次政策提出了幾條控制房價的新舉措,是后續(xù)各地政府、房企營銷部門和購房者需要積極關注的:
一是控制單價相差幅度。此次政策明確,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%,同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。換而言之,橫向看,小區(qū)不同樓盤之間的均價差異不能超過10%??v向看,一個樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價格不能超過25%。此類規(guī)定,有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價,也減少了一些虛高價格項目的出現(xiàn)。
二是控制新批次的漲幅。此次政策明確,相關項目如按既有的定價原則計算的控制價格高于現(xiàn)價,則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。類似規(guī)定也是為了限制新批次項目隨意漲價的做法。根據(jù)此類規(guī)定,第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎上的5%,這樣有助于抑制房企隨意申報價格、無序上漲的做法。
三是減少漲價頻率。此次政策明確,未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數(shù))。從此類規(guī)定可以看出,對于部分項目后續(xù)要調(diào)價的情形,必須等待一年時間才可以,且有漲幅的控制。這樣可以抑制房企頻頻申請調(diào)價的沖動,類似頻率減少也使得調(diào)價的空間減少,進而倒逼房企主動按既有價格銷售。
保利投顧研究院表示,展望后市,一線城市從市場端和資金端監(jiān)管密集發(fā)聲,且調(diào)控逐步蔓延至二三線城市,未來局部市場過熱或被平抑。同時,隨傳統(tǒng)銷售旺季到來,二季度供應增加,將帶動市場需求恢復較慢的二線及三四線市場逐步改善。
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