穩(wěn)樓市“三支箭”效力初顯 投行開足馬力篩選客戶備項(xiàng)目

    半個(gè)月以來，穩(wěn)樓市“三支箭”效力初顯，房地產(chǎn)市場暖風(fēng)頻吹。截至12月12日，已有近20家上市房企發(fā)布再融資計(jì)劃，其中，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司還成為首個(gè)宣布進(jìn)行資產(chǎn)重組的房企。

    不僅上市房企融資心情迫切，作為重要參與方的券商投行也主動(dòng)與房企接洽，開展盡調(diào)工作。“利好政策不斷，不僅給房地產(chǎn)行業(yè)注入了一劑‘強(qiáng)心針’，也讓我們更踏實(shí)，干勁更足了。”有券商投行人士表示，房企再融資時(shí)隔多年重新放開，預(yù)計(jì)會(huì)給券商投行帶來顯著的業(yè)務(wù)增量。對于投行而言，要借助政策春風(fēng)，積極從項(xiàng)目承攬端發(fā)力，為優(yōu)質(zhì)房企引入融資“活水”。

    重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)信用資質(zhì)

    11月28日，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”落地，允許符合條件的房企重組上市、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。這陣“冬日暖風(fēng)”不僅讓房地產(chǎn)行業(yè)集體歡呼，投行圈也“按捺不住”了。“規(guī)則發(fā)布以后，我們連開了一星期會(huì)議，篩選出一批重點(diǎn)客戶。”某頭部券商保代說。

    開源證券表示，其投行團(tuán)隊(duì)第一時(shí)間梳理了各業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)手中的房地產(chǎn)企業(yè)，并主動(dòng)聯(lián)系有再融資需求的相關(guān)企業(yè)。國金證券針對房企客戶，開通了快速通道給予立項(xiàng)、安排盡調(diào)、質(zhì)量驗(yàn)收和內(nèi)核等階段的審核，確保項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)展。不過記者了解到，雖然多家券商投行已和房企進(jìn)行對接和初期溝通，但由于政策發(fā)布時(shí)間不長，所以項(xiàng)目進(jìn)度大多還處于早期盡調(diào)中。

    從項(xiàng)目篩選上來看，目前多數(shù)投行對于涉房項(xiàng)目尚未形成明確的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)，投行對開展地產(chǎn)類項(xiàng)目仍較為謹(jǐn)慎。華泰聯(lián)合證券表示，項(xiàng)目篩選主要從過往合作、企業(yè)性質(zhì)、再融資可行性等方面綜合考慮，針對篩選出來的重點(diǎn)客戶制定個(gè)性化的融資方案。

    具體就房企本身而言，券商投行首先關(guān)注的是企業(yè)的信用資質(zhì)，對于已出險(xiǎn)企業(yè)，其存續(xù)在建或是銷售的項(xiàng)目質(zhì)地可能會(huì)較差，資產(chǎn)權(quán)屬糾紛或債務(wù)違約糾紛導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，一般會(huì)謹(jǐn)慎考慮；其次，關(guān)注企業(yè)市值與市場認(rèn)可度，股權(quán)融資不僅需要滿足發(fā)行條件，更需要獲得市場和投資者的認(rèn)可；最后，關(guān)注企業(yè)的成長性，具有獨(dú)特優(yōu)勢和核心競爭力的優(yōu)質(zhì)房企通過再融資將獲得更廣闊的發(fā)展空間。

    國金證券投行人士表示，公司更傾向于選擇一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并將募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在整體盡調(diào)和方案設(shè)計(jì)上，注重風(fēng)險(xiǎn)防范，充分發(fā)揮三道防線職責(zé)。同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)形勢下的整體風(fēng)險(xiǎn)仍然偏高，因此前期的項(xiàng)目選擇會(huì)堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)，以行業(yè)排名靠前的企業(yè)或背景實(shí)力較強(qiáng)的國有房地產(chǎn)企業(yè)為主。

    “我們會(huì)從多個(gè)方面，如企業(yè)的綜合排名、資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)規(guī)模、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率等對項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估。但對于存在財(cái)務(wù)造假、違規(guī)擔(dān)保、操縱市場、關(guān)聯(lián)方資金占用、捂房惜售、哄抬房價(jià)行為的公司，是不予考慮的。”資深投行人士何俁說。

    投行執(zhí)業(yè)水平迎來考驗(yàn)

    “本次恢復(fù)房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)對于投行來說，確實(shí)會(huì)是一個(gè)不小的考驗(yàn)。”不少投行人士坦言，房企股權(quán)融資闊別已久，多數(shù)投行長時(shí)間沒有開展房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)，需要有一個(gè)重新熟悉業(yè)務(wù)的過程。

    國金證券投行人士表示，由于房地產(chǎn)股權(quán)類業(yè)務(wù)已經(jīng)淡出資本市場多年，投行人員也長期未深入了解房地產(chǎn)行業(yè)及市場動(dòng)向。一方面，可能需要對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)主要企業(yè)的經(jīng)營情況重新梳理；另一方面更為重要，投行人員必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的盡調(diào)核查能力。“房地產(chǎn)行業(yè)屬于系統(tǒng)性極強(qiáng)的行業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心地位，上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)紛繁復(fù)雜，且房地產(chǎn)行業(yè)本身具有一定的類金融屬性，這對于大多數(shù)平時(shí)以傳統(tǒng)制造業(yè)盡調(diào)核查工作為主的投行從業(yè)人員來說，無疑面臨較大挑戰(zhàn)。因此，投行人員還需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的盡調(diào)核查能力，對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)模式、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算、法律及規(guī)范性等問題需要不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)知識(shí)和相關(guān)案例的學(xué)習(xí)積累。”

    何俁認(rèn)為，由于過去十多年中國資本市場發(fā)生了深刻的轉(zhuǎn)變，尤其是在全面推進(jìn)注冊制的背景下，投行對涉房企業(yè)的盡調(diào)要求相比以前要高了不少。

    他表示有三方面需要重點(diǎn)關(guān)注：一是盡職調(diào)查要符合注冊制改革的大背景，對于涉房企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)判斷、信息披露的質(zhì)量要求和后續(xù)持續(xù)督導(dǎo)都不能放松；二是涉房監(jiān)管政策較多，落實(shí)到具體業(yè)務(wù)上還有很多工作要開展，在設(shè)計(jì)方案時(shí)也要因地制宜、因企制宜，在充分了解企業(yè)背景、項(xiàng)目以及財(cái)務(wù)狀況的前提下，為其量身定制方案；三是市場化發(fā)行的核心是對接認(rèn)可房企價(jià)值的投資者，而由于過去多年未有過房企進(jìn)行配套融資，對于投資者的路演要求投行必須高度關(guān)注。

    此外，從券商角度來看，由于全國范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，勢必會(huì)在短期內(nèi)造成各家投行在房地產(chǎn)客戶市場上的激烈競爭。“在政策釋放初期，各家投行為了爭取政策紅利，會(huì)投入大量人力物力到房地產(chǎn)股權(quán)融資業(yè)務(wù)中，但長期來看，執(zhí)業(yè)質(zhì)量才是券商投行的核心競爭力。”某券商投行人士表示。

    呼吁更多需求端配套政策

    信貸、債券、股權(quán)政策的“三箭齊發(fā)”主要從供給端出發(fā)，為房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資支持。業(yè)內(nèi)人士呼吁，房地產(chǎn)市場要企穩(wěn)向好，須從供需兩端聯(lián)合發(fā)力，未來要有更多需求端配套政策推出。

    “本次地產(chǎn)融資政策調(diào)整的核心是修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)解決存量地產(chǎn)項(xiàng)目化險(xiǎn)、整合，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)出清，募集資金不能用于新增拿地拍地、開發(fā)新樓盤、搞新的擴(kuò)張。房企融資性現(xiàn)金流有望好轉(zhuǎn)，但對房企持續(xù)發(fā)展更重要的經(jīng)營性現(xiàn)金流依然有待提振。這一問題需要從需求端解決。”何俁表示。

    平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生表示，從地產(chǎn)復(fù)蘇來看，融資端的恢復(fù)只是必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產(chǎn)整個(gè)鏈條帶動(dòng)起來。目前的政策支持主要在于供給端資金面改善，房企的庫存和債務(wù)可能還會(huì)進(jìn)一步積累，未來要有更多需求端配套政策推出。